作者：縱橫論市

房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不缺人預(yù)測(cè)，但真正能把市場(chǎng)預(yù)判得準(zhǔn)的人，還真沒(méi)幾個(gè)。大家耳熟能詳?shù)膸孜坏禺a(chǎn)大佬，均在房地產(chǎn)快速發(fā)展過(guò)程中做過(guò)對(duì)行業(yè)的判斷，讓我們?cè)俸?jiǎn)單回憶一下。

想必大家還記得早年的任總，他一直看多房地產(chǎn)，說(shuō)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，越調(diào)控越漲，不買(mǎi)房就是傻子。結(jié)果自然是被打臉，本人也是銷(xiāo)聲匿跡了。

與他持有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)的恒大許總，說(shuō)調(diào)控是短期的，長(zhǎng)期看好，并聲稱(chēng)要做世界NO1房企，那樣說(shuō)，也是那樣做的。大規(guī)模發(fā)債，高杠桿拿地沖規(guī)模，企業(yè)最終在2021年暴雷。

還有融創(chuàng)孫宏斌也認(rèn)為，改善需求強(qiáng)勁，樓市調(diào)控不改趨勢(shì)，說(shuō)買(mǎi)樂(lè)視、萬(wàn)達(dá)文旅都是撿便宜，并在業(yè)界頻繁開(kāi)展大手筆并購(gòu)，結(jié)果帶領(lǐng)的企業(yè)也在2021年暴雷。

究其原因，這些大佬雖然不缺專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也不缺信息源，但由于所站的立場(chǎng)不同，所謂屁股決定腦袋，作出過(guò)于自信的行業(yè)預(yù)判，無(wú)非是要想讓更多的信徒為他們的資本擴(kuò)展買(mǎi)單。

與之對(duì)應(yīng)的，有幾位行業(yè)大佬的預(yù)測(cè)又確實(shí)應(yīng)驗(yàn)了，節(jié)點(diǎn)踩得非常精準(zhǔn)，回過(guò)頭來(lái)看，不由得讓人嘆服。

多年蟬聯(lián)華人首富的李嘉誠(chéng)曾發(fā)出過(guò)警示，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，投機(jī)推動(dòng)的上漲不可持續(xù)，不僅包括房?jī)r(jià)，也包括房企的債務(wù)，未來(lái)幾年將面臨劇烈波動(dòng)。隨后，他在樓市火爆期拋售了上海、廣州、南京等地的物業(yè)，并7折處理手中的樓盤(pán)，套取了大量現(xiàn)金?！安毁嵢∽詈笠粋€(gè)銅板”也成為他的代名詞。

SOHO潘石屹則是頂?shù)赘呤?。他?993年看海南樓市庫(kù)存報(bào)表，清盤(pán)離場(chǎng)，隨后海南樓市泡沫破裂，樓價(jià)跌去了2/3。到2018年時(shí)，他感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)太大，拋售京滬400億物業(yè)，隨后還對(duì)發(fā)出過(guò)二手房拋售潮、高層住宅或成燙手山芋的預(yù)判?，F(xiàn)在看，是不是像在他身上安裝了時(shí)空機(jī)器似得？確實(shí)頗具前瞻性。

萬(wàn)達(dá)王健林早在2013年就認(rèn)為，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)僅僅只有10年，此后市場(chǎng)將大幅衰減，城市化完成即見(jiàn)頂。實(shí)際上，才過(guò)6年，也就是2019年，萬(wàn)達(dá)就宣布退出房地產(chǎn)，不留一磚一瓦，說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)到頭，當(dāng)即甩賣(mài)資產(chǎn)，成功逃過(guò)一劫。

這其中還有一位跨界較精準(zhǔn)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的大佬，他就是玻璃大王曹德旺。在他看來(lái)，房子就是磚頭水泥，老齡化加上少子化，導(dǎo)致購(gòu)房主力萎縮，三四線(xiàn)鶴崗化將越來(lái)越多，未來(lái)房子不是資產(chǎn)是負(fù)債。所以，他建議自己的親妹妹要把多余的房子處理掉，如果當(dāng)時(shí)有人聽(tīng)信他的話(huà)，估計(jì)現(xiàn)在做夢(mèng)都能笑醒。

看了以上，不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性問(wèn)題。那就是，這幾位大佬之所以預(yù)判精準(zhǔn)，除了本身的高瞻遠(yuǎn)矚意識(shí)外，還有因不在其位，也敢講真話(huà)了。

比如，李嘉誠(chéng)一方面想手中多握現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面想把資金用于他看好的其他行業(yè)；潘石屹本就打算要全部撤走了；王健林是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)要走輕資產(chǎn)之路，不再搞地產(chǎn)了；曹德旺就更不用說(shuō)，本身就不從事房地產(chǎn)。

當(dāng)然，預(yù)測(cè)精準(zhǔn)派中還不得不提到另一位重量級(jí)人物，這就是萬(wàn)科創(chuàng)始人王石。他帶領(lǐng)萬(wàn)科連續(xù)多年位居房地產(chǎn)行業(yè)榜首位置，成為一眾房企爭(zhēng)相學(xué)習(xí)趕超的對(duì)象，是地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代標(biāo)桿。

當(dāng)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入鼎盛期以后，王石早在2008年就提出了樓市“拐點(diǎn)論”，說(shuō)“樓市黃金時(shí)代將結(jié)束”，并帶頭降價(jià)去庫(kù)存。2016年發(fā)出泡沫警示，說(shuō)“房?jī)r(jià)非理性上漲不可持續(xù)”，2021年說(shuō)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)時(shí)代徹底結(jié)束，房企轉(zhuǎn)向低負(fù)債、重品質(zhì)”。

可以說(shuō)，王石對(duì)行業(yè)的前次預(yù)測(cè)均一一應(yīng)驗(yàn)了（2017年王石辭去萬(wàn)科董事長(zhǎng)，離開(kāi)萬(wàn)科），均是在行業(yè)的關(guān)鍵期作出的，被業(yè)界美稱(chēng)為“逃頂大師”。離我們最近的2021年這一次預(yù)測(cè)，現(xiàn)在看來(lái)，其實(shí)也再次應(yīng)驗(yàn)：無(wú)論是政策導(dǎo)向，還是行業(yè)發(fā)展實(shí)際趨勢(shì)，2026年開(kāi)始，房產(chǎn)大概率將面臨3大轉(zhuǎn)變。

首先是房企負(fù)債將持續(xù)降低。

在2021年樓市頂峰期，房企平均負(fù)債率達(dá)到了80%，部分房企負(fù)債率超過(guò)100%（基本都暴雷了），個(gè)別房企負(fù)債率達(dá)到200%以上。監(jiān)管層祭出“三道紅線(xiàn)”以后，經(jīng)過(guò)4年時(shí)間的去債務(wù)杠桿，目前頭部央企房企負(fù)債率普遍在50%以下了，這也是為什么監(jiān)管層不再要求上報(bào)“三道紅線(xiàn)”的主要原因，大體風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)解除。

但是我們也知道，無(wú)論是目前央國(guó)企房企的負(fù)債率（50%以下），還是出險(xiǎn)房企負(fù)債率（80%-100%），與國(guó)外房企的平均負(fù)債率在30%左右，還有繼續(xù)下降的空間。所以，不要聽(tīng)到說(shuō)不報(bào)“三道紅線(xiàn)”就如何如何了，因?yàn)楝F(xiàn)在的負(fù)債率仍然較高，照樣融不到多少資金，未來(lái)只有繼續(xù)逐步降低債務(wù)，行業(yè)才會(huì)保持健康發(fā)展。

其次是現(xiàn)房銷(xiāo)售將成為趨勢(shì)。

自2021年高負(fù)債房企相繼暴雷以來(lái)，控制交付風(fēng)險(xiǎn)成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸的重要工作，呼吁了多年的商品房銷(xiāo)售制度改革從臺(tái)后走向臺(tái)前。在此背景下，國(guó)家層面要求有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。進(jìn)入2026年，住建部負(fù)責(zé)人要求在商品房銷(xiāo)售上推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。這意味著，商品房高周轉(zhuǎn)模式正式退出歷史舞臺(tái)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售比例已經(jīng)突破35%，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中海南是首個(gè)在全域推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份，目前現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已占70%左右。雄安新區(qū)則要求全域執(zhí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。河南信陽(yáng)、湖南邵陽(yáng)、荊門(mén)、平江（首個(gè)縣城全域）、安徽滁州、山東菏澤等，新出讓宅地必須現(xiàn)房銷(xiāo)售?？梢钥吹?，現(xiàn)房銷(xiāo)售正從制度上全面推進(jìn)。

在實(shí)際市場(chǎng)中，現(xiàn)房銷(xiāo)售之所以得以全面鋪開(kāi)，其好處自然也是顯而易見(jiàn)的。有數(shù)據(jù)表明，核心城市的現(xiàn)房去化率要比期房高20%-30%，其重要原因就是開(kāi)發(fā)商更注重品質(zhì)展示（房子品質(zhì)更好）、沒(méi)有交付風(fēng)險(xiǎn)、即買(mǎi)即住。

可以預(yù)見(jiàn)，在政策的推動(dòng)下，行業(yè)本身的需求下，現(xiàn)房銷(xiāo)售上升為主流趨勢(shì)是水到渠成的事。

最后是“好房子”將越來(lái)越多。

我們僅用二十多年時(shí)間，人均居住面積就趕上發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)果，但好房子占比并不高。所以，“好房子”建設(shè)成為“十五五規(guī)劃”提出的住房發(fā)展目標(biāo)，住房從“住有所居”向“住好房子”轉(zhuǎn)變。

我們常說(shuō)吐槽的樓層高度、電梯、隔音等問(wèn)題，都在“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中具象化，新的住宅規(guī)范要求層高≥3.0米、4層及以上必須裝電梯、強(qiáng)化隔聲/日照/防水等高標(biāo)準(zhǔn)要求，得房率都相比以往的房子提高不少。

由此可見(jiàn)，“好房子”建設(shè)不僅是提升居住品質(zhì)的民生工程，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手，正引領(lǐng)行業(yè)從粗放式增長(zhǎng)邁向精細(xì)化、可持續(xù)發(fā)展的新階段，順應(yīng)“剛需減少、改善成為主流”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、新趨勢(shì)。

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