“紅黑榜”落地：長沙物業(yè)的鏡鑒與破局之路

一張榜單，讓行業(yè)的標(biāo)桿與瘡疤暴露無遺，社區(qū)治理的分水嶺已悄然形成。

近日，長沙市住建局與市文明辦聯(lián)合發(fā)布2025年第四季度物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”。19家企業(yè)榮登紅榜，成為行業(yè)標(biāo)桿；6家企業(yè)被列入黑榜，面臨信用懲戒；另有14家企業(yè)被列入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，面臨更頻繁的檢查。

這份榜單不僅是一次簡單通報，更是一面映照出行業(yè)現(xiàn)狀的鏡子。它揭示了當(dāng)前物業(yè)服務(wù)的兩極分化。

01 榜單解碼

長沙市此次發(fā)布的榜單分為三個層次，結(jié)構(gòu)清晰、指向明確。

“紅榜”共收錄19個物業(yè)服務(wù)項目及其管理企業(yè)。這些企業(yè)在高層建筑消防安全管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、公共收益管理、文明小區(qū)建設(shè)等方面表現(xiàn)突出，成為行業(yè)標(biāo)桿。

值得注意的是，紅榜企業(yè)的優(yōu)秀做法各有側(cè)重。珠江頤德公館著力提升硬件設(shè)施和服務(wù)品質(zhì)，全面升級籃球場、園林綠化及門禁系統(tǒng)。同時積極響應(yīng)“友好小區(qū)”建設(shè)，設(shè)立愛心驛站，為外賣員等新業(yè)態(tài)勞動者提供便利。

佳馨園則探索黨建引領(lǐng)的社區(qū)治理新路徑，建立“雙向進(jìn)入、交叉任職”機(jī)制，物業(yè)負(fù)責(zé)人與社區(qū)黨組織交叉任職，形成治理合力。

“重點(diǎn)監(jiān)管”名單揭示了行業(yè)中的普遍性問題。14家被列入重點(diǎn)監(jiān)管的企業(yè)，主要問題集中在消防安全隱患、服務(wù)滯后和不規(guī)范行為三大類。

消防安全成為最為突出的共性問題。陽光壹佰國際新城存在消防主機(jī)故障、排煙系統(tǒng)故障等多重隱患；天麓尚層四期消防主機(jī)系統(tǒng)故障，地下車庫部分防火卷簾門無法正常啟動。

服務(wù)質(zhì)量方面，卓越明珠苑因物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)及備案工作嚴(yán)重滯后、拒不履行整改義務(wù)被列入監(jiān)管；錦繡家園不配合街道社區(qū)工作，對商業(yè)街前坪破損嚴(yán)重問題推諉未處置。

更令人擔(dān)憂的是，融城花苑物業(yè)服務(wù)企業(yè)自2025年6月起多次拖欠員工工資，港湘鉑玥存在因催繳物業(yè)費(fèi)而限電的情形，新華聯(lián)夢想城公共收益管理不規(guī)范，部分公共區(qū)域經(jīng)營收益未納入小區(qū)公共收益。

“黑榜”上的6家企業(yè)問題更為嚴(yán)重，這些企業(yè)普遍存在重大安全隱患且拒不整改或不配合工作。

愛晚花園問題尤為突出，其高層建筑“一棟一策”滅火和消防疏散救援措施缺失，消防電系統(tǒng)全部故障，消防水泵全部損壞，部分消火栓試水無水，濕式報警閥測試失敗，部分樓棟防火門缺失。

綠地·中央花園原物業(yè)企業(yè)在業(yè)主大會決定更換服務(wù)企業(yè)后，未依法履行合同義務(wù)，單方面提出直接退場，不配合交接工作，且存在欠薪問題。

02 深層矛盾

長沙物業(yè)“紅黑榜”的發(fā)布，不僅是一次簡單的行業(yè)評比，更是一面照出物業(yè)行業(yè)深層矛盾的鏡子。

當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的十字路口。一方面，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的期待日益提高；另一方面，物業(yè)企業(yè)面臨成本上升、收費(fèi)困難等多重壓力。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主期待之間的錯位日益明顯。 隨著生活水平的提高，居民對小區(qū)環(huán)境、安全管理、設(shè)施維護(hù)等方面有了更高要求。

黑榜企業(yè)暴露的消防安全問題就是典型例證。消防主機(jī)故障、排煙系統(tǒng)癱瘓、防火卷簾無法啟動……這些隱患一旦發(fā)生事故，后果不堪設(shè)想。

成本上漲與物業(yè)費(fèi)定價機(jī)制的矛盾亟待破解。 人工成本不斷攀升，設(shè)備維護(hù)費(fèi)用逐年增加，但物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制卻相對滯后。不少小區(qū)物業(yè)費(fèi)多年未變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨“成本漲、收入不漲”的困境。

這使得一些企業(yè)選擇降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)ふ移渌吧斨馈?，如不?guī)范管理公共收益，最終陷入服務(wù)質(zhì)量下降、業(yè)主拒繳費(fèi)用的惡性循環(huán)。

多頭監(jiān)管與責(zé)任落實(shí)的問題同樣值得關(guān)注。 物業(yè)行業(yè)涉及住建、消防、城管、公安等多個部門，監(jiān)管責(zé)任分散。長沙市推出“紅黑榜”制度，正是試圖整合監(jiān)管力量，形成治理合力。

長沙市物業(yè)管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“本季度物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價情況將被記錄在‘住建一體化’信息平臺，作為企業(yè)誠信評分、評優(yōu)評先、前期物業(yè)招投標(biāo)的重要參考?！?/p>

03 破局路徑

面對行業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)必須尋找新的發(fā)展路徑，而“紅榜”企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提供了寶貴啟示。

擁抱“紅榜”標(biāo)準(zhǔn)，從被動應(yīng)付到主動作為。 珠江頤德公館的經(jīng)驗(yàn)表明，通過硬件升級和服務(wù)創(chuàng)新可以贏得業(yè)主認(rèn)可。物業(yè)企業(yè)應(yīng)主動對標(biāo)紅榜標(biāo)準(zhǔn)，查找自身不足，而不是等到被列為“重點(diǎn)監(jiān)管”或“黑榜”才被動整改。

破解消防頑疾，守住安全底線。 消防安全是物業(yè)服務(wù)的生命線。企業(yè)應(yīng)建立常態(tài)化的消防設(shè)施檢查維護(hù)機(jī)制，定期組織消防演練，確保消防系統(tǒng)處于良好狀態(tài)。對于老舊小區(qū)，可以探索“政府補(bǔ)貼+業(yè)主共籌+企業(yè)投入”的多方籌資模式，解決消防設(shè)施改造資金難題。

重塑服務(wù)信任，構(gòu)建良性互動。 佳馨園通過黨建引領(lǐng)破解小區(qū)治理難題，東云臺堅持“紅色物業(yè)”建設(shè)并嚴(yán)格規(guī)范公共收益管理，這些做法都指向同一個方向： 通過透明化和制度化重建業(yè)主信任。

創(chuàng)新管理模式，應(yīng)對多元需求。 隨著社區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化和居民需求的多樣化，物業(yè)服務(wù)也需要不斷創(chuàng)新。招商積余在佳馨園為年長住戶提供居家養(yǎng)老服務(wù)，珠江頤德公館設(shè)立愛心驛站服務(wù)外賣騎手，都是針對特定群體需求的有益探索。

強(qiáng)化行業(yè)自律，共建健康生態(tài)。 長沙市住建局表示，將繼續(xù)完善物業(yè)企業(yè)信用評價體系，將評價結(jié)果與市場準(zhǔn)入、項目招投標(biāo)等掛鉤，形成“優(yōu)勝劣汰”的市場機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動適應(yīng)這一趨勢，將提升服務(wù)質(zhì)量內(nèi)化為企業(yè)發(fā)展的核心動力。

業(yè)主參與治理，形成良性互動。 物業(yè)問題的解決不能僅靠企業(yè)單方努力，更需要業(yè)主的理性參與。業(yè)主應(yīng)通過合法渠道表達(dá)訴求，按時繳納物業(yè)費(fèi)，參與小區(qū)公共事務(wù)決策，與物業(yè)企業(yè)形成建設(shè)性互動關(guān)系。

長沙市物業(yè)管理辦公室表示，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，深化“紅色物業(yè)”建設(shè)，聯(lián)動多方共建共治共享。這一信號表明， 未來的物業(yè)行業(yè)將不再是簡單的“管理”與“被管理”關(guān)系，而是多方參與、共同治理的社區(qū)生態(tài)。

“紅黑榜”只是起點(diǎn)，不是終點(diǎn)。對于長沙的物業(yè)企業(yè)而言，這張榜單既是警鐘，也是指南針。它警示著行業(yè)存在的嚴(yán)重問題，也指明了向紅榜企業(yè)學(xué)習(xí)的提升方向。