根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 50352—2005）和《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014，2018年版）規(guī)定，按層數(shù)分：

1-3層屬于低層，4-6層屬于多層，7-9層屬于中層，10層及以上則屬于高層。

按高度分：

低于27米的建筑，屬于單層或者多層建筑。

高于27米的建筑，屬于高層建筑。

當(dāng)人們提及“大高層住宅”時(shí)，通常指代的是：廣義上是指所有10層及以上的高層住宅。

狹義或強(qiáng)調(diào)“高”時(shí)則可能特指超過100米（約33層以上）的超高層住宅。

曾幾何時(shí)，高層住宅為我們的快速城鎮(zhèn)化提供了大量的住房。眾所周知，同樣單位面積土地，高層住宅承載的人口是低層住宅的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。

不過，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)高潮成為過去式，“大高層”住宅一些弊端也開始逐漸顯現(xiàn)。有人直言不諱地預(yù)言，每當(dāng)春節(jié)后，都會也有越來越多的人將搬離“大高層”，而原因很扎心，也很現(xiàn)實(shí)。主要有4大方面原因。

首要的是安全問題。

從已出現(xiàn)的消防問題看，可以說是五花八門，防不勝防。

比如電動(dòng)自行車進(jìn)樓問題，雖然明令禁止，但誰能保證每個(gè)人都那么自覺？無論是在樓棟電梯里，還是一棟樓因充電引起的爆燃視頻，讓我們很多人歷歷在目。

消防控制室雙人持證值班，有多少服務(wù)企業(yè)能做到？這更是我們小業(yè)主難看到的一面

規(guī)定要求住宅防火門常閉、嚴(yán)禁樓道堆物，現(xiàn)實(shí)問題則是屢見不鮮。

外墻保溫必須A級不燃，嚴(yán)禁易燃材料，開發(fā)商偷工減料，以次充好的案例時(shí)有發(fā)生。刻骨銘心的案例如上海膠州路公寓外墻用聚氨酯易燃保溫材料起火，4分鐘燒到樓頂，還有2025年11月的香港宏福苑外墻用易燃發(fā)泡膠起火，整棟樓燒毀。

有人說，大高層住宅發(fā)生火災(zāi)以后，不是還有消防救援嘛。話雖沒錯(cuò)，但也得考慮現(xiàn)實(shí)。

公開信息顯示，目前我國最高的消防云梯大概能達(dá)35層樓，也就是101米。但現(xiàn)實(shí)是，由于這類設(shè)備造價(jià)高昂（一臺造價(jià)超過2000W），從公開的采購信息看，全國也不過50臺。所以，并不能保證每座城市都能配備這樣的消防云梯。即便有，也不能保證這樣的高大上的消防云梯能順利進(jìn)入小區(qū)。一般來說，國內(nèi)常見的消防云梯高度是50米，順利的情況下，救援可到15層，頂多兼顧到18層。

其次是電梯問題。

家住杭州城北萬象城的臻珹幸福里小區(qū)的某男子，因以明顯低于市場價(jià)賣房沖上了熱搜。他之所以賣掉房子，是因?yàn)榫幼≡谒氖畬?，每天高峰時(shí)段等電梯時(shí)間長達(dá)20分鐘。想當(dāng)年，這個(gè)小區(qū)還是萬人搖號的紅盤，業(yè)主忍無可忍最終選擇離開讓人唏噓。

實(shí)際上，這位男子毅然決然的賣掉房子，直接原因是通勤時(shí)間太長，如果把時(shí)間再拉長，高層電梯所面臨的問題會更持久，主要就是維護(hù)成本問題。

相較于低層電梯維護(hù)，每15日基礎(chǔ)保養(yǎng)、每季度深度保養(yǎng)、每年第三方檢測、零部件更換等，高層住宅電梯的常規(guī)維護(hù)費(fèi)用要高出一倍以上。

此外，高層住宅由于電梯使用頻繁，其使用磨損、壽命等都較低層更甚。電梯的設(shè)計(jì)使用壽命通常為15-20年。當(dāng)電梯使用超過15年，設(shè)備老化問題開始顯現(xiàn)，故障率顯著上升，20年則被視為分水嶺，進(jìn)入高齡期。

當(dāng)其使用年限接近或超過20年，或維修成本過高、安全隱患增大時(shí)，更換新電梯是保障安全的必要選擇，這無疑又增加了業(yè)主的使用成本。

第三是物業(yè)撤場問題。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月物業(yè)撤場超120起，同比翻倍。到2025年末，一些央國企物業(yè)企業(yè)也加入撤場之列。像南京銀城物業(yè)杭州分公司、保利物業(yè)上海項(xiàng)目等物業(yè)公司，均因物業(yè)費(fèi)收繳率低、回報(bào)低而撤場。

究其原因，物業(yè)是企業(yè)，需要盈利維持運(yùn)轉(zhuǎn)，趨利避害是其運(yùn)作原則。物業(yè)之所以陸續(xù)撤出高層住宅，還是因?yàn)楦邔幼≌嬖诠逃须y題。主要有兩方面：

一是高層住宅設(shè)備老化與維修費(fèi)用驚人。

電梯、消防系統(tǒng)、供水泵、外立面等大型公共設(shè)施壽命有限，一旦進(jìn)入老化期，維修和更換費(fèi)用極其高昂，動(dòng)輒數(shù)十萬甚至上百萬。這些費(fèi)用本應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金承擔(dān)，但許多小區(qū)的維修資金早已枯竭或余額不足，要讓業(yè)主自費(fèi)又談何容易？

二是責(zé)任重大，風(fēng)險(xiǎn)極高。

就拿消防安全風(fēng)險(xiǎn)來說，高層住宅一旦發(fā)生火災(zāi)，疏散和救援難度呈指數(shù)級上升。物業(yè)需承擔(dān)巨大的安全監(jiān)管責(zé)任，一旦發(fā)生事故，面臨的是不可承受的法律和輿論風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，一旦物業(yè)不愿接手。高層小區(qū)就容易出現(xiàn)電梯停擺、消防癱瘓、垃圾圍城，從而進(jìn)入“房子不好賣、租不好租”的惡性循環(huán)。

最后是發(fā)展趨勢問題。

隨著城市化進(jìn)入后段，住房總量已經(jīng)趨于飽和，國家的政策導(dǎo)向是：要推進(jìn)好房子建設(shè)，嚴(yán)控高層住宅建設(shè)，特別是控制那種大高層住宅建設(shè)，這里面有消防安全的考慮，也跟住宅需求量逐步減少有關(guān)，更跟我們需要更高居住舒適度有關(guān)。所以，我們可以看到兩個(gè)現(xiàn)象：

一是，現(xiàn)在一些房地產(chǎn)市場成熟的城市中，二手房成交量是遠(yuǎn)超新房的，除了性價(jià)比高，還跟房源是此前建設(shè)的住宅以低層、多層為主有關(guān)。花同樣多的錢，買更多的建筑物下的土地面積，即便未來變老變舊而拆遷的話，起碼也更容易拆、能分更大面積的房。

二是，新出讓的宅地，低密度逐漸成為主流。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年全國300城新出讓的宅地中，容積率≤2.0的宅地占比達(dá)到老42.3%，比2024年提高了近9個(gè)百分點(diǎn)，像南京這樣的城市，2025年低密≤1.8的宅地已經(jīng)達(dá)到了84%。按這個(gè)趨勢的話，明年主流城市低密宅地占比就要過半了。

言而總之，隨著城市化的不斷演進(jìn)，無論是從住房供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，還是社會發(fā)展方向看，除了個(gè)別土地稀缺的城市外，大高層住宅都將成為過去式，取而代之的則是低密度住宅發(fā)展方向。這種兼具節(jié)能、環(huán)保、安全和舒適于一體的特性，不僅是推動(dòng)“好房子”建設(shè)的精髓所在，也是踐行“以人為本、住有好居”理念的底層邏輯。

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