萬科特定債券轉(zhuǎn)讓安排是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)化解過程中的標志性事件，這一安排涉及7只債券、金額約68億元，自2026年2月6日起正式實施。

一、具體安排細節(jié)

涉及債券： "21萬科02"、"21萬科04"、"21萬科06"、"22萬科02"、"22萬科04"、"22萬科06"、"23萬科01"共7只債券。

實施時間： 自2026年2月6日起作為特定債券轉(zhuǎn)讓，部分債券已于2026年2月2日起停牌。

交易規(guī)則變更：

1. 計價方式： 由凈價交易調(diào)整為全價交易，自轉(zhuǎn)讓起始日起不再作除息處理。

2. 投資者范圍： 限定為專業(yè)機構(gòu)投資者，個人投資者無法參與。

3. 交易方式： 支持點擊成交、詢價成交、協(xié)商成交、競買成交等方式，通過固定收益平臺成交。

4. 申報數(shù)量： 協(xié)商成交申報數(shù)量上海不低于1000元面額，深圳不低于100元面額。

特定債券定義： 根據(jù)交易所規(guī)則，特定債券是對違約或存在重大兌付風(fēng)險的公司債券所做的風(fēng)險標識類債券，簡稱前綴為"H"，買入方僅限債券專業(yè)機構(gòu)投資者。

二、背景與原因分析

債務(wù)壓力集中爆發(fā)： 2026年是萬科償債壓力的關(guān)鍵年份，公司需應(yīng)對公開市場債務(wù)的集中到期問題。僅2026年二季度就將迎來約65億元的債務(wù)到期高峰，其中下一筆人民幣債券計劃于4月到期。

財務(wù)狀況嚴峻： 萬科2025年業(yè)績預(yù)告顯示歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年494.78億元的虧損大幅擴大，連續(xù)兩年累計虧損達1314.8億元。截至2025年三季度末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債高達1514億元，資金缺口超過900億元。

銷售持續(xù)下滑： 2025年前三季度萬科全口徑銷售額1004.6億元，同比下降44.6%，銷售面積下降41.8%。銷售端的斷崖式下滑直接切斷了最重要的現(xiàn)金回流渠道。

三、已采取的債務(wù)應(yīng)對措施

債券展期成功： 在特定債券轉(zhuǎn)讓安排前，萬科已完成關(guān)鍵債務(wù)重組：

? 2026年1月21日："21萬科02"債券（余額11億元）展期1年方案以92.11%的同意率獲得通過。

? 2026年1月27日："22萬科MTN004"（余額20億元）和"22萬科MTN005"（余額37億元）兩筆合計57億元中期票據(jù)展期議案獲得100%通過。

? 展期方案： 均采用"10萬元固定兌付+40%本金立即兌付+60%本金展期1年"的模式，并提供項目公司應(yīng)收款質(zhì)押增信。

大股東持續(xù)支持： 深鐵集團作為萬科第一大股東，在債務(wù)化解過程中提供了持續(xù)支持：

? 2025年累計向萬科提供借款超300億元。

? 2026年1月27日再次提供不超過23.6億元借款，用于償還公開市場發(fā)行的債券本金與利息，借款期限36個月，利率2.34%。

? 支持條件從信用借款轉(zhuǎn)向要求資產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保借款，體現(xiàn)了更加市場化的支持方式。

四、市場反應(yīng)與影響

債券價格波動： 在債務(wù)重組消息發(fā)酵期間，萬科債券經(jīng)歷了劇烈波動：

? 2025年11月下旬，多只債券盤中跌超20%觸發(fā)臨時停牌，"22萬科02"單日跌幅達29%。

? 隨后市場情緒有所修復(fù)，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)自2026年1月中旬低點反彈約35%。

機構(gòu)投資者應(yīng)對： 不同類型的機構(gòu)投資者采取了差異化策略：

? 公募基金： 已大幅減持萬科債券，目前持倉量較小。

? 銀行理財： 作為主要持有者面臨較大壓力，部分銀行表示在監(jiān)管明確前不會接受展期方案。

? 保險資金： 通過"保債計劃"等非標產(chǎn)品對萬科風(fēng)險敞口超過340億元，面臨資產(chǎn)減值和償付能力下降的風(fēng)險。

行業(yè)信用分化： 萬科作為行業(yè)龍頭和曾經(jīng)的"優(yōu)等生"尋求展期，可能重塑房企信用評估體系。分析認為展期事件對資產(chǎn)質(zhì)量一般、債務(wù)負擔(dān)較重的地產(chǎn)國企債定價仍有影響，國企債信用分化可能加劇。

五、未來挑戰(zhàn)與展望

償債高峰持續(xù)： 未來兩年萬科仍面臨巨大償債壓力：

? 2026年：超過120億元境內(nèi)債需要償還。

? 2027年：70億元海外債及超過30億元境內(nèi)債到期。

核心問題未解： 展期只是"以時間換空間"，將即期風(fēng)險后置，遠非"上岸"。萬科真正的挑戰(zhàn)在于銷售端持續(xù)下滑，如果這個核心問題不能解決，展期對長期現(xiàn)金流壓力只有短期的緩解作用。

行業(yè)轉(zhuǎn)型標志： 萬科820億元的預(yù)虧和債務(wù)重組安排，為房地產(chǎn)行業(yè)劃下分水嶺：

? 估值邏輯從"看土地儲備"轉(zhuǎn)向"看經(jīng)營現(xiàn)金流"。

? 發(fā)展模式從"規(guī)模杠桿"轉(zhuǎn)向"聚焦協(xié)同"。

? 風(fēng)險控制從"依賴政策"轉(zhuǎn)向"構(gòu)建韌性"。

政策環(huán)境變化： 房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)發(fā)力，對已進入"白名單"的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年，較之前的展期期限大幅延長。

六、總結(jié)

萬科特定債券轉(zhuǎn)讓安排是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)化解進入新階段的典型體現(xiàn)。這一安排通過將高風(fēng)險債券轉(zhuǎn)入特定板塊、限定專業(yè)機構(gòu)投資者參與、調(diào)整交易規(guī)則等方式，實現(xiàn)了風(fēng)險隔離和市場規(guī)范。雖然暫時緩解了短期兌付壓力，但萬科仍面臨嚴峻的經(jīng)營挑戰(zhàn)和持續(xù)的償債高峰。

這一事件反映了房地產(chǎn)行業(yè)從"高負債、高周轉(zhuǎn)、高增長"舊模式向"穩(wěn)經(jīng)營、控風(fēng)險、重品質(zhì)"新模式的深刻轉(zhuǎn)型。對于投資者而言，需要重新評估房企信用風(fēng)險，關(guān)注企業(yè)的真實經(jīng)營現(xiàn)金流和資產(chǎn)質(zhì)量；對于行業(yè)而言，萬科案例為其他出險房企提供了債務(wù)重組的參考范式，但同時也警示行業(yè)風(fēng)險化解之路依然漫長。