萬科在2026年將迎來嚴峻的償債高峰，這是公司當前面臨的核心財務挑戰(zhàn)。

一、2026年償債高峰的具體情況

1. 債務規(guī)模與時間分布

? 二季度集中兌付：2026年二季度將迎來新一輪債務到期高峰，合計約65億元，其中下一筆人民幣債券計劃于4月到期。

? 全年境內(nèi)債規(guī)模：2026年全年，萬科境內(nèi)債到期規(guī)模超過120億元。惠譽預計，2026年4月至12月，萬科將有約150億元人民幣的資本市場債務到期。

? 密集兌付波峰：債務到期時間高度集中于2026年4月至7月。數(shù)據(jù)顯示，2026年4-7月萬科行權到期債券本金為112.66億元。關鍵到期債券包括：

? “23萬科MTN001”：20億元，2026年4月23日到期

? “23萬科MTN002”：20億元，2026年4月26日到期

? “23萬科MTN003”：20億元，2026年6月15日到期

? “23萬科MTN004”：20億元，2026年7月7日到期

? “23萬科01”：20億元，2026年7月24日到期

? 后續(xù)壓力：展望2027年，萬科預計還將面臨約70億元海外債及超過30億元境內(nèi)債的到期壓力。

2. 債務管理安排

為緩解流動性壓力，部分債券如“21萬科02”“21萬科04”等7只債券自2026年2月6日起作為特定債券進行轉(zhuǎn)讓，計價方式由凈價調(diào)整為全價，投資者范圍限定為專業(yè)機構投資者。

二、背后的財務困境與原因

1. 創(chuàng)紀錄的巨額虧損

萬科2025年業(yè)績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤虧損約800億元。這一數(shù)字創(chuàng)下A股自1990年成立以來上市公司單年最大虧損紀錄。2024-2025兩年累計虧損達1314.78億元，已接近公司當前總市值（約566.7億元）的2.3倍。

2. 虧損主要原因

? 開發(fā)業(yè)務量價齊跌：2025年房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，且毛利率持續(xù)處于歷史低位。2025年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務稅后毛利率低至2.0%，主業(yè)幾乎無利可圖。

? 大規(guī)模資產(chǎn)減值計提：因業(yè)務風險敞口升高，公司新增計提巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。僅2025年前三季度，就新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額高達227.32億元。

? 資產(chǎn)處置虧損：為回籠資金、化解債務風險而進行的大宗資產(chǎn)交易和股權交易，其成交價格普遍低于賬面價值，形成處置損失。

? 多元化業(yè)務拖累：部分經(jīng)營性業(yè)務（如商業(yè)、長租公寓等）在扣除折舊攤銷后整體虧損，同時部分非主業(yè)的財務投資也出現(xiàn)虧損。

3. 嚴重的流動性危機

截至2025年三季度末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債高達1514億元，賬面資金缺口超過900億元。母公司層面貨幣資金更是驟降至不足9億元，現(xiàn)金短債比低至0.43。

4. 市場信心受挫

國際指數(shù)編制公司MSCI在2026年2月的季度調(diào)整中剔除了萬科企業(yè)，這反映了公司基本面嚴重惡化、市值大幅縮水以及國際認可度下降。

三、已采取的應對措施

1. 債務展期取得關鍵突破

2026年1月，萬科成功推動三筆合計68億元債券的展期：

? “21萬科02”（11億元）：展期方案于1月21日以92.11%的贊成率獲得通過。

? “22萬科MTN004”（20億元）和“22萬科MTN005”（37億元）：展期議案于1月27日均獲100%通過。

展期方案均包含：對每個符合條件的證券賬戶實施不超過10萬元的固定兌付；回售部分債券本金的40%于2026年1月30日兌付；剩余60%展期1年；并提供武漢和西安項目公司應收款質(zhì)押增信。

2. 大股東深鐵集團持續(xù)“輸血”

? 截至2025年三季度末，深鐵集團已累計向萬科提供超過300億元的股東借款。

? 2026年1月27日，深鐵再次向萬科提供不超過23.6億元借款，用于償還公開市場發(fā)行的債券本金與利息，借款期限36個月，利率2.34%。這筆借款與兩筆中期票據(jù)需即時償付的40%本息規(guī)模（約24.61億元）高度匹配，體現(xiàn)了針對性支持。

3. 經(jīng)營層面“保交付”與業(yè)務聚焦

? 2025年全年，萬科保質(zhì)交付房屋11.7萬套，已完成近兩年需交付量的70%。

? 公司退出冰雪、養(yǎng)豬等非主業(yè)虧損業(yè)務，聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務和租賃公寓三大板塊，試圖向“輕資產(chǎn)城市綜合運營商”轉(zhuǎn)型。

4. 評級調(diào)整

國際評級機構惠譽因萬科完成三筆人民幣債券重組，于2026年2月10日將其長期外幣發(fā)行人違約評級由“RD”（限制性違約）上調(diào)至“CC”，但指出公司信用狀況依舊脆弱。

四、未來挑戰(zhàn)與關鍵變量

1. 銷售端造血能力恢復是關鍵

萬科命運的關鍵在于2026年月均銷售額能否顯著回升。2025年全年合同銷售金額同比下降44.6%，首次跌破2000億元關口。專家指出，月均銷售額需回升至200億元以上才能覆蓋龐大的償債需求，但目前月均僅100億元左右，差距巨大。

2. 股東支持能力并非無限

深鐵集團自身也已出現(xiàn)虧損，其支持能力并非無限。借款只能緩解短期流動性，無法彌補銷售端“造血能力”衰竭的根本問題。

3. 或需系統(tǒng)性債務重組

有市場分析認為，萬科未來可能需要通過“債轉(zhuǎn)股”、債務打折等更徹底的方式，在國資主導下進行資產(chǎn)負債表的重塑。參考融創(chuàng)、碧桂園等房企的化債路徑，整體債務重組可能是必然選擇。

4. 行業(yè)環(huán)境與政策框架

2026年政策定調(diào)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，住建部明確將有序搭建房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，并發(fā)揮房地產(chǎn)融資“白名單”制度作用。這為行業(yè)風險化解提供了政策框架，但同時也強調(diào)以“市場化方式”處理債務，意味著政府無條件兜底的時代已經(jīng)過去。

總結(jié)

萬科2026年償債高峰是公司高杠桿、高周轉(zhuǎn)舊模式難以為繼的集中體現(xiàn)。盡管通過債務展期和大股東輸血暫時避免了“硬著陸”，但根本困境在于銷售端造血能力衰竭。公司能否穿越這場寒冬，既取決于自身“斷臂求生”與模式轉(zhuǎn)型的效果，也取決于中國房地產(chǎn)市場能否真正實現(xiàn)“軟著陸”并構建起健康發(fā)展的新模式。萬科案例已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的標志性樣本，其后續(xù)進展將為整個行業(yè)提供關鍵觀察窗口。