全民買房，買成全民負(fù)債。房企欠，百姓欠，地方欠，我們掏空錢包所創(chuàng)造的財(cái)富到底去了哪里？為什么萬科的資金流向最后成了謎？

很多人不知道，曾經(jīng)穩(wěn)坐地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅的萬科，如今已淪為虧損大戶。根據(jù)萬科公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2025年一年虧損820億元，刷新了A股房企的虧損記錄。除此之外，萬科的銷售額也一落千丈，2025年銷售額暴跌45.5%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均跌幅。更揪心的是，其資金鏈瀕臨枯竭。截至2025年三季度末，賬面貨幣資金僅656.8億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)1513.9億元，根本無法覆蓋。

很多人會(huì)疑惑，曾經(jīng)盈利的萬科為何落得這般境地？這一切的根源，要從10年前震驚業(yè)界的“寶萬之爭(zhēng)”說起。那時(shí)股市大跌，萬科市值跟著跌到1400億左右。別看市值低，當(dāng)時(shí)萬科的盈利能力一點(diǎn)不差，一年就能賺200億。這樣的性價(jià)比自然被資本盯上了。

盯上它的就是姚振華。他看準(zhǔn)了萬科股權(quán)太分散的漏洞：最大股東華潤(rùn)只占15%的股份，公司管理層的股份更是只有8%。沒有足夠股權(quán)的萬科，實(shí)際是內(nèi)部人說了算，表面光鮮，背后卻有空子可鉆。于是，他的寶能公司趁萬科股價(jià)低時(shí)瘋狂買入股票，最終成了萬科最大股東。

王石當(dāng)然不樂意自己一手創(chuàng)辦的公司被外人掌控，當(dāng)場(chǎng)大喊“不歡迎外來野蠻人”。直到2017年，他找來救星深圳地鐵。深圳地鐵一口氣花了664億元接手萬科大量股份，成為最大股東。

這場(chǎng)爭(zhēng)斗中，萬科管理層看似是贏家，不僅趕走了外來戶，還找來了可靠的大股東。但作為救星的深圳地鐵卻倒了大霉。從2018年開始，萬科的股價(jià)暴跌近80%，沒多久就陷入債務(wù)危機(jī)。為了救萬科，深圳地鐵前后投了300多億元，可這些錢全打了水漂。

而萬科的管理層也從這場(chǎng)爭(zhēng)斗里徹底看明白一個(gè)道理：想要徹底掌控公司，不受外人干擾，就得建立一套既能牢牢掌權(quán)，又能把公司利潤(rùn)裝進(jìn)自己腰包的體系。這就是后來“影子萬科”的由來。

2018年，萬科推出“事業(yè)合伙人”制度。所謂的事業(yè)合伙人，說白了就是一套在公司外面運(yùn)作的系統(tǒng)。運(yùn)作起來分三步。

第一步：建立私人公司。萬科高管在上市公司體系外搞了一大批小公司。這些公司表面與萬科無關(guān)，實(shí)際上全由萬科高管掌控，是他們的私人錢包。

第二步：低息借錢，高息放貸。靠著萬科的名氣和國(guó)企背景，他們從銀行拿到低息貸款。這些錢不直接投入地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過各種復(fù)雜渠道流入自己的私人公司，再由私人公司以高息借給萬科旗下的項(xiàng)目公司。

第三步：萬科推出“項(xiàng)目跟投”制度。能賺錢的好項(xiàng)目，高管們的私人公司就低價(jià)入股，分走大部分利潤(rùn)。虧錢的爛項(xiàng)目要么不參與，要么讓萬科上市公司來兜底。

這三套流程下來，萬科的虧損達(dá)到了820億。

如果說“影子萬科”是偷偷吸血，那2800億賬面利潤(rùn)的消失，就是明面上的糊涂賬。很多人都納悶，就算被高管撈走一部分，2800億也夠萬科撐下去了。其實(shí)大家都想錯(cuò)了。

首先，萬科以前分紅太大方。2006年至2023年，累計(jì)分紅超過1200億。這些錢全分給了股東，萬科賬上自然沒剩多少。

其次，剩下的1600多億利潤(rùn)也不是現(xiàn)金，而是變成了各種資產(chǎn)。說白了，這是財(cái)務(wù)上的“未分配利潤(rùn)”，不是真金白銀，而是房子、土地、商場(chǎng)這些實(shí)物。萬科用這些利潤(rùn)作本金或抵押，從銀行借錢繼續(xù)買地蓋樓?，F(xiàn)在萬科手里的房產(chǎn)和土地價(jià)值約4200億，全是這些年攢下來的。

后來因?yàn)榉孔淤H值，賣資產(chǎn)虧損、運(yùn)營(yíng)虧損，其凈資產(chǎn)從2023年底的936億元，跌至2025年末的161億元。

萬科這個(gè)“三好學(xué)生”跌落神壇，不是某個(gè)人的錯(cuò)，而是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。這個(gè)時(shí)代結(jié)束后，地產(chǎn)行業(yè)再也不能靠玩錢、靠擴(kuò)張賺錢。只有踏踏實(shí)實(shí)干實(shí)事，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)做生意，才能走得更遠(yuǎn)。