對于大多數(shù)美國人而言，買房不僅僅是電子表格上的數(shù)字游戲或政策辯論，它是生活穩(wěn)定的基石，是撫育后代的場所，是積累資產(chǎn)的途徑，更是那份終于“站穩(wěn)腳跟”的歸屬感。

不同族裔在房屋所有權(quán)上的鴻溝依然深不可測。據(jù)美國人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年來黑人的住房擁有率約為45.9%，而相比之下，非西班牙裔白人的這一比例高達(dá)73.8%。這一差距凸顯了抵押貸款的承銷標(biāo)準(zhǔn)以及信貸準(zhǔn)入政策，是如何深刻地塑造著家庭與社區(qū)的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇。

就像房屋底下的混凝土在其之上支撐起整個(gè)建筑一樣，抵押貸款讓家庭能夠超越年度收入的限制去購買房產(chǎn)，投資于長期的生活穩(wěn)定。幾十年來，這一體系依賴于標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，其核心是由房利美和房地美這兩家政府贊助企業(yè)所支撐。它們從貸款機(jī)構(gòu)手中購買抵押貸款，將其打包成證券，再出售給投資者。

這個(gè)過程不僅為華爾街輸送了燃料，更釋放了資本，使貸款機(jī)構(gòu)能夠?qū)⑵湓偻顿Y于新的抵押貸款、汽車貸款、小企業(yè)以及地方發(fā)展。其成果在每個(gè)社區(qū)都清晰可見：拔地而起的住宅、新購入的汽車、繁榮的購物中心和辦公園區(qū)——每一層經(jīng)濟(jì)活動都由一個(gè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的抵押貸款市場所支撐。

這一體系中一個(gè)常被忽視的支柱是“三方合并”信用報(bào)告要求。這意味著，如果貸款機(jī)構(gòu)打算將承銷的抵押貸款出售給政府贊助企業(yè)，就必須審查來自美國三大信用局的所有信用報(bào)告，以確定買家的信用度。這種方法提供了借款人財(cái)務(wù)歷史更全面、準(zhǔn)確的畫像，在保護(hù)貸款機(jī)構(gòu)和投資者的同時(shí)，也擴(kuò)大了信貸的覆蓋面。

這一點(diǎn)的重要性遠(yuǎn)超許多人的想象。

每家信用局收集數(shù)據(jù)的方式各不相同。一個(gè)在一份報(bào)告中看起來處于邊緣狀態(tài)的借款人，在另一份報(bào)告中可能就顯得資質(zhì)合格。審查全部三份報(bào)告不僅降低了風(fēng)險(xiǎn)，還防止了不必要的排斥。這在黑人社區(qū)尤為重要，因?yàn)槟抢锏男刨J檔案往往更單薄、更新，或者受到非傳統(tǒng)金融路徑的影響——這意味著片面的數(shù)據(jù)可能會將負(fù)責(zé)任的借款人錯(cuò)誤地歸類為高風(fēng)險(xiǎn)群體。

實(shí)際上，這種綜合評估的方法有助于將購房機(jī)會延伸給那些原本可能被拒之門外的借款人?？匆唤M數(shù)據(jù)：美國黑人的平均信用評分比白人借款人低約100分，比全國中位數(shù)低82分。環(huán)聯(lián)公司的模型顯示，如果轉(zhuǎn)向只提取兩份信用報(bào)告的“雙合并”系統(tǒng)，后果將是嚴(yán)峻的：估計(jì)約有190萬美國人將失去獲得抵押貸款的資格。

若轉(zhuǎn)向單一報(bào)告系統(tǒng)，限制將更為嚴(yán)苛。

這種后果的分布絕非均勻。合格借款人的減少意味著更少的黑人家庭、工薪階層家庭和首次購房者能夠獲得住房所有權(quán)。其影響不會止步于此。信貸緊縮將減緩新房開工率，抑制房屋凈值貸款，并波及建筑、汽車銷售、家電購買、零售及本地服務(wù)業(yè)。而這一切，僅僅是為了節(jié)省一些批評者估算的每筆貸款約100美元的成本——這對于2026年1月平均40.87萬美元的抵押貸款結(jié)算成本而言，不過是九牛一毛。

盡管“三方合并”信用報(bào)告益處明顯，拜登政府在其任期結(jié)束時(shí)仍采取行動試圖取消這一要求。幸運(yùn)的是，這一努力于2025年7月被叫停，當(dāng)時(shí)唐納德·特朗普總統(tǒng)任命的比爾·普爾特出任聯(lián)邦住房金融局局長，終止了拜登時(shí)代拆除“三方合并”政策的企圖。但如今，一些抵押貸款行業(yè)的聲音再次以節(jié)約成本為名，推動“雙合并”甚至單一報(bào)告的替代方案。

維持現(xiàn)有決策值得被認(rèn)可并長期堅(jiān)持。

房利美和房地美的存在旨在標(biāo)準(zhǔn)化抵押貸款發(fā)放，擴(kuò)大信貸準(zhǔn)入，并確保住房市場的流動性?！叭胶喜ⅰ毕到y(tǒng)通過讓風(fēng)險(xiǎn)更清晰而非更模糊來支持這些目標(biāo)。它幫助貸款機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)任地發(fā)放信貸，幫助投資者準(zhǔn)確地為風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并幫助家庭獲得美國最重要的財(cái)富積累工具。削弱這一系統(tǒng)并不會讓住房更可負(fù)擔(dān)——盡管特朗普總統(tǒng)已將其作為第二任期的基石——反而會讓它變得更加遙不可及。

事實(shí)上，特朗普總統(tǒng)在1月初宣布了一項(xiàng)購買2000億美元抵押債券的計(jì)劃，旨在降低抵押貸款利率，并減少購房的兩大障礙：信貸準(zhǔn)入和月供成本。如果成功，結(jié)果可能是一場新的住房繁榮，并對更廣泛的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。但這要成為現(xiàn)實(shí)，決策者必須抵制修補(bǔ)一個(gè)行之有效系統(tǒng)的誘惑。

在一個(gè)決策者理應(yīng)專注于降低利率和擴(kuò)大機(jī)會的時(shí)刻，取消“三方合并”信用報(bào)告將使國家倒退，為了在一筆價(jià)值數(shù)十萬美元的交易中節(jié)省100美元，而將數(shù)百萬人擋在住房所有權(quán)的大門之外。

我們不需要為了加強(qiáng)抵押貸款市場而重新發(fā)明輪子，我們需要的是保護(hù)已經(jīng)奏效的機(jī)制。因?yàn)閷τ谠噲D購買第一套房子的家庭，或者是歷史上難以獲得信貸的黑人而言，這不僅僅是一場抽象的政策辯論。這是手中的一把鑰匙與一扇永遠(yuǎn)無法打開的門之間的區(qū)別。

菲爾·貝爾是“21世紀(jì)黑人領(lǐng)導(dǎo)力網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目”的大使，同時(shí)也是Tower K集團(tuán)的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，該集團(tuán)致力于幫助各類組織實(shí)現(xiàn)其政策、戰(zhàn)略及籌款目標(biāo)。