2026年2月3日，立春前天，杭州富陽區(qū)文化中心的報(bào)名點(diǎn)前排起了隊(duì)。

55歲的吳先生站在人群里，手里攥著房產(chǎn)證，眼睛盯著前面慢慢挪動的人群。

他身后，是同樣拿著各種資料的中年男女，有人低聲打電話商量，有人對著手機(jī)翻來覆去看戶型圖。

老吳有點(diǎn)恍惚。就在幾個(gè)月前，他還在為東山花苑那套住了快20年的房子發(fā)愁——2007年交付的老房子，6樓，沒電梯。他退休了，膝蓋受不了，想換套帶電梯的洋房養(yǎng)老。

可那套房子掛了半年，來看房的不到5個(gè)，出價(jià)的，一個(gè)都沒有。

中介跟他說實(shí)話：吳叔，不是房子不好，是這個(gè)行情，買家都挑次新房去了，您這房齡，真不好動。

結(jié)果現(xiàn)在，他居然站在這里，等著把房子賣給國企。

1月26日，富陽出了個(gè)政策——區(qū)屬國企樂居集團(tuán)下場，直接收購200套二手房，用來做保障性租賃住房。

老吳那套掛了半年沒人問的老房子，突然有了“國家隊(duì)”接盤。

更讓他沒想到的是，從報(bào)名到評估，再到選定新房，前后不到一周。

那個(gè)曾經(jīng)堵得死死的換房鏈條，突然通了。

今天咱們要聊的，不是什么大老板的商業(yè)傳奇，而是杭州一對普通中年夫妻的換房故事。

但這個(gè)故事背后，藏著一場正在發(fā)生的樓市變局——國企下場收二手房，用“國家隊(duì)”的信用，把最痛的換房堵點(diǎn)，一錘子砸開了。

老吳的房子在東山花苑，交付于2007年，建筑面積不到120平米，6樓，沒電梯 。

你想象一下那個(gè)畫面：一個(gè)剛退休的中年男人，每天爬6樓，爬到三樓就開始喘，手里但凡拎點(diǎn)菜，得歇兩回。

這不是養(yǎng)老，這是受罪。

他想換房。2025年下半年，他開始看富陽的新樓盤，看中了帶電梯的洋房。

可問題是，他那套老房子賣不掉。

“前陣子看了一個(gè)樓盤，是帶電梯的洋房產(chǎn)品。本來覺得自己住的這個(gè)房子賣不掉，就想買套小的新房，”老吳跟記者說這話時(shí)，語氣里全是無奈 。

這不是老吳一個(gè)人的困境。這是過去兩年杭州無數(shù)中年家庭的共同痛點(diǎn)——想改善，換不動。

你說他們的房子有多差？也沒多差。

老吳那套2007年的房子，放在富陽東興路，地段不算偏，周邊配套齊全。

但問題是，現(xiàn)在的買家太挑了——不是次新房不看，不是電梯房不買，不是新裝修不瞧。

杭州樓市這幾年，新房和二手房之間，裂開了一道巨大的鴻溝。

你想買新房？行，先把老房子賣了湊首付。

可老房子掛出去，半年沒人問，一年沒人看。

中介偶爾帶人來，買家進(jìn)門轉(zhuǎn)一圈，看一眼樓層，扭頭就走。

這就是樓市里最殘酷的真相：置換鏈條的堵點(diǎn)，堵在“賣不掉”這三個(gè)字上 。

說白了就是，現(xiàn)在的中等價(jià)位二手房，被性價(jià)比高的新房沖擊得根本賣不動，置換鏈條斷了 。

斷了，就意味著卡住。卡住的不是房子，是無數(shù)家庭的半輩子積蓄。

還有一個(gè)更扎心的故事，發(fā)生在杭州蕭山。

有個(gè)叫阿東的男房東，2025年年中想把蕭山聞堰的房子賣了，置換到濱江區(qū)去。

他那套房子160平米，沿錢塘江，中高樓層，江景一流。裝修花了90萬，市場高點(diǎn)時(shí)能賣500多萬。

他心態(tài)放平，掛了350萬。

“參考了最近幾個(gè)月小區(qū)的成交價(jià)，我這個(gè)價(jià)格還是蠻合理的，”阿東說 。

房子掛出去后，每周都有人來看。阿東還挺高興，覺得有戲。

結(jié)果呢？看的不少，出價(jià)的，一個(gè)都沒有。

直到上個(gè)月，終于有兩個(gè)買家愿意出價(jià)。一個(gè)出320萬，一分不加。另一個(gè)出330萬，說馬上簽合同。

阿東選了330萬那個(gè)，約好了簽定金合同的時(shí)間。

結(jié)果簽約前一夜，買家讓中介打電話來——直接問：290萬能接受嗎？

一夜之間砍40萬。這不是砍價(jià)，這是拿刀捅。

阿東氣得不行，但壓住了火。

他爽快答應(yīng)：行，290萬沒問題。

掛掉電話，他立刻聯(lián)系那個(gè)出320萬的買家：明天來簽，就這個(gè)價(jià)。

第二天簽約現(xiàn)場，兩個(gè)買家同時(shí)到場。

砍價(jià)那個(gè)一看，傻了，馬上改口：我不砍了，330萬成交。

阿東這時(shí)候硬氣了：我寧可少賣10萬，也不賣給你。

最后他以320萬成交，比原來的出價(jià)少10萬，但他說：值了，心里解氣 。

你聽完這個(gè)故事，是不是覺得解氣？

但咱們冷靜下來想想——阿東是解氣了，可那個(gè)砍價(jià)的買家為什么敢一夜之間砍40萬？

因?yàn)楝F(xiàn)在的市場，買家說了算。

因?yàn)榉繓|急，因?yàn)槔戏孔与y賣，因?yàn)橹脫Q鏈條卡住了，你越急，對方越往死里砍。

這就是沒有“國家隊(duì)”托底的時(shí)候，普通房東面臨的現(xiàn)實(shí)。

可老吳不一樣。他趕上了富陽的政策——國企直接下場收房。

咱們仔細(xì)看看富陽這個(gè)政策，到底是怎么把老吳的換房路打通了的。

2026年1月26日，富陽區(qū)住建局和樂居集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布公告：面向社會收購200套二手房，用于保障性租賃住房 。

條件很清楚：房子必須在富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，建成時(shí)間在2010年12月31日前，建筑面積不超過144平米 。

老吳的房子，完美卡位。

報(bào)名從1月26日開始，到2月9日截止。

老吳2月3日去報(bào)名時(shí)，工作人員告訴他：報(bào)名首日，咨詢電話就接了150多個(gè)，現(xiàn)場咨詢100多組，當(dāng)天登記24戶 。

你想想這畫面——那些掛了半年一年賣不掉的老房子，突然成了香餑餑。

2月16日，根據(jù)潮新聞報(bào)道，截至2月11日，符合條件的報(bào)名家庭總共206戶。

根據(jù)規(guī)則，多孩家庭（兩孩及以上，至少一孩未成年）優(yōu)先，加上普通家庭，一共190戶直接入圍，不需要搖號 。

老吳不屬于多孩家庭，但190戶直接入圍，他妥妥在列。

最關(guān)鍵的一步是估價(jià)。

政策請來3家評估公司，“背靠背”對每套房子獨(dú)立評估，取平均值作為最終收購價(jià) 。

什么意思？就是三家評估機(jī)構(gòu)互不通氣，各自出價(jià)，最后取中間值。

這比市場上那些買家往死里砍價(jià)，靠譜多了。

老吳最擔(dān)心的就是價(jià)格。他來報(bào)名時(shí)就說：“我今天先來報(bào)名，但最終是否簽約，還要看東山花苑這套房子的收購價(jià)是否符合心理預(yù)期。”

這心態(tài)太真實(shí)了——怕被國企“割韭菜”，怕評估價(jià)太低。

可實(shí)際操作起來，他發(fā)現(xiàn)跟自己想的不一樣。

3家評估公司上門看房，分別出價(jià)，最后取平均。

這個(gè)價(jià)格，比市場上那些二手中介給的，反而更穩(wěn)。

上海易居研究院的嚴(yán)躍進(jìn)說得特別到位：如何確保對舊房的第三方評估價(jià)“公允”，既保障居民資產(chǎn)權(quán)益，又防止國有資產(chǎn)流失，是政策公信力的基礎(chǔ) 。

富陽的做法，恰恰是在這個(gè)最敏感的環(huán)節(jié)上，用“三家背靠背評估”的制度設(shè)計(jì)，給了業(yè)主一個(gè)相對公平的價(jià)格錨點(diǎn)。

如果老吳對評估價(jià)滿意，接下來就是簽約。

簽完約30天內(nèi)，他必須選定指定樓盤的新房 。

這就是閉環(huán)——舊房賣給國企，房款變成“抵價(jià)券”和“購房券”，直接用來買新房。

他買新房還能額外拿到5%的補(bǔ)貼，最高10萬元。

比如他那套房子評估價(jià)100萬，加上5%就是105萬的購房額度 。

你算算這筆賬：舊房賣了，錢到手了，買新房還有額外補(bǔ)貼。

關(guān)鍵是——整個(gè)過程，國企兜底。不存在買家反悔，不存在一夜砍40萬。

從報(bào)名到評估到選新房，老吳前后只用了一周。

而參與活動的18個(gè)新房樓盤，都是富陽當(dāng)前的供應(yīng)主力，產(chǎn)品類型豐富 。

老吳之前看中的那個(gè)電梯洋房，就在名單里。

咱們把鏡頭拉遠(yuǎn)一點(diǎn)，看看富陽這個(gè)政策，放在全國是什么位置。

2025年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房” 。

2026年一開年，上海、杭州、寧波、濟(jì)南、徐州，多地密集落地二手房收購政策 。

上海的步子邁得最早。

2月2日，建設(shè)銀行支持上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房的項(xiàng)目簽約。

浦東、靜安、徐匯成為首批試點(diǎn) 。

寧波的動作更大。寧波城建投資集團(tuán)下屬城投置業(yè)，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市六區(qū)。

效果立竿見影。2025年12月，寧波市六區(qū)新建商品住宅成交1430套，環(huán)比暴漲67% 。

濟(jì)南起步區(qū)更猛，直接“全款收舊房”，計(jì)劃分批次組織1000套住房“以舊換新” 。

富陽這次收購200套，絕對數(shù)值不大，但富陽一個(gè)月的新房成交量也就300套左右 。

這200套集中入市，相當(dāng)于給新房市場直接注入了近七成的增量需求。

這就是政策設(shè)計(jì)的精妙之處——不是普惠性撒錢，而是精準(zhǔn)定向激活。

收購的二手房，全部用于保障性租賃住房。以前建保租房，得拿地、蓋樓，周期長、成本高。現(xiàn)在直接從市場上收存量老房子，改一改就能用 。

老吳那套沒電梯的老破小，被國企收走后，經(jīng)過改造，可能很快就會租給來富陽工作的年輕人。

這一招，一石三鳥：

第一，幫老吳這類改善型家庭打通了換房堵點(diǎn)；

第二，給新房市場注入了真實(shí)的購買力；

第三，低成本解決了保障性租賃住房的房源問題 。

但這事兒沒那么簡單。嚴(yán)躍進(jìn)說得明白：資金壓力是最大挑戰(zhàn)。

收購200套二手房，需要真金白銀的短期資金墊付，這對區(qū)級財(cái)政和國企是考驗(yàn) 。

還有后續(xù)運(yùn)營難題。被收購的二手房分散在不同小區(qū)，不像新建項(xiàng)目那樣集中，怎么管理、怎么出租、怎么維護(hù)，都是新課題 。

同策研究院的宋紅衛(wèi)也點(diǎn)出要害：如何通過出租、轉(zhuǎn)保障房或者再出售等方式盤活資產(chǎn)，考驗(yàn)國企的精細(xì)化運(yùn)營能力 。

另外還有一個(gè)繞不開的問題——公平性。

用公共資源補(bǔ)貼特定群體的老房子業(yè)主，這公平嗎？

這個(gè)爭議確實(shí)存在。但換個(gè)角度看：老吳這類家庭，房子賣了，錢拿去買了新房，開發(fā)商回款了，政府收到新房的稅了，老房子變成保租房租給年輕人了——整個(gè)鏈條上，每一個(gè)環(huán)節(jié)都動起來了。

這就是“國家隊(duì)”下場的邏輯：不是單純給誰發(fā)福利，而是用有限的公共資源，撬動一個(gè)被卡死的市場循環(huán) 。

中指研究院的曹晶晶說，上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區(qū)域二手房用于保租房，意義在于為市場提供托底與流動性支持。

尤其是為“老破小”業(yè)主提供了一個(gè)明確的退出渠道，有助于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期 。

什么叫“退出渠道”？就是你不想被這套老房子套牢一輩子，有人接盤，你就能退出來。

回到老吳的故事。

2月3日他報(bào)名，2月11日入圍名單確認(rèn)，接下來就是評估、簽約、選新房。

這一整套流程，跟他之前自己賣房，完全是兩個(gè)世界。

之前他面對的是：掛半年沒人問，偶爾來個(gè)買家就往死里砍價(jià)，中介說“吳叔這房齡真不好動”。

現(xiàn)在他面對的是：3家評估公司上門評估，取平均值，國企直接打款，30天內(nèi)選新房，還能拿最高10萬補(bǔ)貼。

以前是“賣不掉就卡死”，現(xiàn)在是“賣舊買新一周通”。

這就是國企收購模式與過去“幫賣模式”的本質(zhì)區(qū)別。

過去那些“以舊換新”，大多是開發(fā)商或中介平臺幫你掛牌賣舊房，賣出去再買新房。賣不出去？那就卡著 。

現(xiàn)在國企直接下場收購，用的是自己的信用和資金，給二手房業(yè)主一個(gè)確定的“退出通道” 。

嚴(yán)躍進(jìn)說，近期各地“以舊換新”模式的創(chuàng)新之處，在于升級為政府平臺介入、提供信用擔(dān)保和流動性支持的“官方換房” 。

對于改善型家庭來說，“先賣舊、再買新”的不確定性，是長期存在的心理門檻。而國企兜底的模式，正在緩解這一痛點(diǎn) 。

你想想，如果你是老吳，你愿意選擇哪種？

當(dāng)然，這個(gè)模式能不能大規(guī)模復(fù)制，還得看幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

第一，錢從哪來？收購資金依賴財(cái)政撥款或貸款，規(guī)模終究有限。

未來得靠“住房租賃團(tuán)體購房貸款”“保障性住房再貸款”“地方政府專項(xiàng)債券”，還有保租房REITs這些金融工具，打通融資-收購-運(yùn)營-退出的完整資金閉環(huán) 。

第二，價(jià)格怎么定？收高了國企虧本，國有資產(chǎn)流失；收低了業(yè)主不賣，說國企割韭菜。

福建最新發(fā)布的政策提到“可通過雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評估等方式合理確定收購價(jià)格” 。富陽的“三家背靠背評估”，算是一個(gè)平衡方案。

第三，區(qū)域限制怎么破？上海浦東要求收購款轉(zhuǎn)為“房票”必須購買浦東新房，靜安要求置換本區(qū)新房，收購舊房總價(jià)在400萬以下。

但問題是，2025年徐匯、靜安、浦東新房成交套均總價(jià)都在千萬以上——舊房和新房之間存在巨大的價(jià)差缺口 。

畢竟政策從“收購舊房”到有效“帶動新房市場”之間，存在一定傳導(dǎo)距離，突破的關(guān)鍵在于打開區(qū)域限制 。

截至2026年2月18日，富陽這206戶入圍家庭的最終成交情況還沒完全揭曉 。

老吳還在等評估結(jié)果。

他那套2007年的老房子，到底能估出多少錢，決定他最終會不會簽下那個(gè)約。

但不管他最后簽不簽，這個(gè)故事已經(jīng)折射出2026年樓市的一個(gè)新方向。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，若上海試點(diǎn)成功并推廣，地方政府與城投平臺的角色將從“土地供應(yīng)商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變 。

這意味著什么？

意味著“國家隊(duì)”不再是只管賣地收錢的房東，而要變成真正下場運(yùn)營存量資產(chǎn)的操盤手。

李宇嘉判斷，基于全國城鄉(xiāng)工作會議的部署，加上各個(gè)城市面對樓市置換循環(huán)受阻、二手房掛牌量居高不下、價(jià)格非理性下跌的現(xiàn)實(shí)問題，預(yù)計(jì)下一步其他城市也將跟進(jìn) 。

富陽的“以舊換新”，2月9日報(bào)名截止，2月11日入圍名單確定，5月底前所有抵價(jià)券和購房券使用完畢 。

這套流程走完，大概就能看清國企收購二手房這條新路，到底能不能走得通。

對老吳來說，他只想快點(diǎn)搬進(jìn)那套帶電梯的洋房。

“我退休了，膝蓋受不了，就想換套電梯房養(yǎng)老?！?/p>

他對記者說這話時(shí)，語氣里滿是期待 。

以前掛半年賣不掉的老破小，現(xiàn)在一周就找到了買家——這個(gè)買家不是別人，是國企。

這畫面，放在兩年前，誰能想到？

一個(gè)退休的中年男人，一套2007年的老房子，一次國企主導(dǎo)的“以舊換新”，背后是樓市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量盤活的時(shí)代轉(zhuǎn)彎 。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快形成覆蓋房源評估、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過戶、保障房準(zhǔn)入等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化合同與流程，為復(fù)制推廣奠定基礎(chǔ) 。

故事仍在繼續(xù)。

老吳的電梯房能不能順利到手？富陽那200套老房子會不會變成年輕人的新家？國企能不能玩轉(zhuǎn)存量資產(chǎn)運(yùn)營這個(gè)新角色？

我們拭目以待。

唯一可以確定的是——那個(gè)曾經(jīng)被卡死的換房鏈條，正在被“國家隊(duì)”一點(diǎn)點(diǎn)砸通。