文｜鄧浩志

大年初九，關(guān)注廣州馬場(chǎng)地塊盛宴

廣州天河區(qū)馬場(chǎng)地塊將于2月25日（大年初九）上午十點(diǎn)進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)，目前已吸引超十家房企關(guān)注，據(jù)消息稱包括：華潤(rùn)、中海、保利、越秀、綠城、龍湖、金茂、珠實(shí)、五礦等。為緩解房企資金壓力，2月11日廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，允許該地塊競(jìng)買(mǎi)人使用保函替代現(xiàn)金繳納37.28億元的競(jìng)買(mǎi)保證金，僅需證明有充足資金即可。該地塊起拍總價(jià)186億，起拍樓面價(jià)3.29萬(wàn)/平方，被視為2026年廣州核心地塊，或成廣州新總價(jià)地王。

因?yàn)樯婕敖痤~巨大，所以此次拍賣(mài)注定成為新春回來(lái)開(kāi)工后的一件大事，是廣州的大事，也是全國(guó)樓市的大事。從目前情況看，各大開(kāi)發(fā)商資金似乎都挺緊張的，包括去年經(jīng)營(yíng)情況最好的一兩家龍頭房企，也傳出盈利大幅倒退的傳聞。而這塊地總價(jià)又這么高，所以單一房企獨(dú)自吞下整個(gè)項(xiàng)目的難度不小。最終結(jié)果，不排除這些企業(yè)會(huì)組團(tuán)參與競(jìng)拍爭(zhēng)奪這個(gè)項(xiàng)目。

回顧二十年前的亞運(yùn)城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)也是全國(guó)總價(jià)地王，也是房企組團(tuán)競(jìng)拍，一組是碧桂園領(lǐng)頭的幾家民企，另一組則是中海領(lǐng)頭的幾家國(guó)央企。而今國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企幾近全軍覆沒(méi)，所以民企單獨(dú)拿下馬場(chǎng)地塊概率幾乎為零，民企作為主導(dǎo)企業(yè)的可能性也不大。

而這次競(jìng)拍組團(tuán)，很可能分為央企組團(tuán)和地方國(guó)企組團(tuán)兩大陣營(yíng)。央企方面，保利、華潤(rùn)、中海都將是熱門(mén)選手，而他們之前已經(jīng)在其他項(xiàng)目上有過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。地方國(guó)企方面，很多人認(rèn)為越秀無(wú)疑是領(lǐng)銜的重要候選者，但越秀過(guò)去聯(lián)合開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，合作方多半是地主而非金主，比如地鐵，科學(xué)城集團(tuán)等，這類(lèi)企業(yè)在資金上無(wú)法給予支持的。

另外越秀和保利是目前廣州樓市最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們雖有共同開(kāi)發(fā)的案例，但不多，所以這兩個(gè)組團(tuán)的可能性也不大。

最后是民企，媒體報(bào)道龍湖、綠城等僅存的民企都有興趣，這個(gè)我確認(rèn)過(guò)，他們大概率不會(huì)參加。

最終花落誰(shuí)家，過(guò)幾天就可知曉。

南向資金持續(xù)掃貨港股，房地產(chǎn)、金融等板塊受青睞

2026年開(kāi)年以來(lái)，南向資金持續(xù)"掃貨"，成為支撐港股行情的重要力量。在全球主要市場(chǎng)中，當(dāng)前港股仍處于估值洼地，恒生科技指數(shù)市盈率低于全球多數(shù)主流市場(chǎng)指數(shù)，配置價(jià)值凸顯。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在企業(yè)盈利預(yù)期企穩(wěn)與各類(lèi)資金持續(xù)流入的背景下，港股市場(chǎng)具備"估值+盈利"回升的潛力。資金流向方面，南向資金加倉(cāng)力度持續(xù)加大。截至2026年2月13日收盤(pán)，年初至今，南向資金累計(jì)凈買(mǎi)入額達(dá)1528.4億元。僅2月份以來(lái)，南向資金累計(jì)凈買(mǎi)入額就達(dá)838.69億元。

從行業(yè)布局來(lái)看，南向資金的配置方向較為清晰，行業(yè)分布集中度較高。截至2月13日，近1個(gè)月內(nèi)南向資金凈買(mǎi)入額前三大行業(yè)為房地產(chǎn)、金融、可選消費(fèi)，隨后是信息技術(shù)行業(yè)。

點(diǎn)評(píng)：

就我親身接觸，最近國(guó)內(nèi)持續(xù)有大宗資金在伺機(jī)抄底樓市。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是說(shuō)有多好，也沒(méi)有具體的利好政策扶持，之所以開(kāi)始有資金關(guān)注，源于兩點(diǎn)：

1、是估值偏低。

房地產(chǎn)跌了4年多，無(wú)論是實(shí)物還是證券都處于超跌狀態(tài)。一線城市房?jī)r(jià)普跌了4成，大批項(xiàng)目處于虧損甚至嚴(yán)重虧損狀態(tài)，不少樓盤(pán)售價(jià)還沒(méi)有地價(jià)高，實(shí)屬"面包售價(jià)低于面粉"。

資本市場(chǎng)情況也類(lèi)似，房企股價(jià)多半只剩峰值的二成或一成，而且是沒(méi)有爆雷的房企。除此之外，現(xiàn)階段議價(jià)空間也比較大，更容易淘到"筍貨"。

2、從中長(zhǎng)期看，資本仍然看好中國(guó)大城市的樓市。

這和中國(guó)人口總規(guī)模，和房產(chǎn)折舊規(guī)模有關(guān)。也和居住升級(jí)的潛在需求，人口繼續(xù)向一二線城市集中有關(guān)；更和寬松貨幣政策效應(yīng)，政策刺激目標(biāo)相關(guān)。所以，短期雖然不排除房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。但中長(zhǎng)期看，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)，或已處于或接近周期底部。