樓市回暖的信號，從維港兩岸開始蔓延。

2026年開年，全國樓市傳來止跌回穩(wěn)的積極信號。

國家統(tǒng)計局2月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄。其中，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，但降幅比上月縮減了0.4個百分點，二三線城市的降幅收窄趨勢同樣明顯。

在全國樓市整體釋放積極信號的同時，一座城市的房地產(chǎn)市場不僅止跌，更走出了獨立上漲行情——香港。

香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，創(chuàng)近4年新高；成交總值6142.77億港元，同比增長15%。更令人矚目的是，2025年全年香港私人住宅售價指數(shù)同比上漲約3.3%，這是自2021年后的首次年度上漲。

追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港二手住宅價格自去年3月見底后，5月開始逐步回升，上升趨勢持續(xù)至今。截至2026年2月第二周，指數(shù)環(huán)比上周上漲1.47%，環(huán)比上月上漲3.29%，上升勢頭依然強勁。

房價率先回升，香港是怎么做到的？

觸底反彈，加價買房

去年下半年，在注意到一則房產(chǎn)消息后，子寧意識到，在香港買房的時候到了。

她家附近有一套小樓盤，四年前開發(fā)時銷售困難，開發(fā)商將其改造成服務(wù)式公寓出租。2024年香港樓市政策調(diào)整后，購房環(huán)境變得更加友好，該開發(fā)商決定將樓盤“由租轉(zhuǎn)賣”。

香港買新房通常需要抽簽，子寧想買卻沒抽中。結(jié)果四個月后，該樓盤一套買入價540萬港幣的房子，以620萬港幣轉(zhuǎn)手成交。

持有僅四個月，凈賺80萬。這筆不小的差價，堅定了子寧買房的決心。

研究生畢業(yè)后，子寧赴港工作已有四五年。與許多“北漂”“滬漂”的同齡人不同，她認真考慮在工作地購置房產(chǎn)，并非因為剛需，而是看中了投資機會。

她判斷，經(jīng)歷連續(xù)多年下跌，香港中西區(qū)的房價已經(jīng)“超跌”。中西區(qū)是香港最核心、發(fā)展最早的區(qū)域之一，聚集了諸多國際投行與頂級高校，中環(huán)、上環(huán)就在于此。

“其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區(qū)都跌了30%，就跌得過頭了，”子寧說，“我覺得有漲價空間，才去買的?！?/p>

2025年12月，她最終在香港大學(xué)附近購入了一套約25平方米、價值700萬港幣的次新住宅。

在靠近深圳的香港元朗區(qū)，房產(chǎn)中介佐佐觀察到，該地區(qū)房價從去年7月開始不斷上升。進入2026年，買賣雙方市場已悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

“1月到現(xiàn)在都比較夸張，”陳杰表示，“目前屬于想買但沒房子買，除非加價。”他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業(yè)主，愿不愿意賣房。

元朗位于新界西北部，通勤至香港市區(qū)通常要40到60分鐘，是近十多年香港主要的新住宅供應(yīng)來源之一。談及這輪房價回暖，佐佐認為，“主要原因是樓價之前一直跌，觸底反彈了”。盡管回升了大半年，如今該地區(qū)的房價仍低于2021年的高位，“和2016年差不多”。

“每一個環(huán)節(jié)都在鼓勵你買房”

香港樓市為何能率先實現(xiàn)回升？市場普遍認為，“撤辣”政策、減息效應(yīng)、股市財富效應(yīng)、經(jīng)濟增長、政策利好、租金上漲以及庫存下降等多重因素共同推動了這一轉(zhuǎn)變。

與內(nèi)地一樣，針對房地產(chǎn)下行，港府推出了一系列“救市”政策，其中最著名的就是“撤辣”。為打擊炒房，香港曾推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”。自2024年2月起，這些措施被全面取消。

“撤辣”之前，內(nèi)地買家若在香港購置房產(chǎn)，最高需承擔30%的額外稅負。子寧表示，“撤辣”為她省下了200多萬港幣的費用。

另一方面，香港實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，美聯(lián)儲進入降息周期后，香港按揭利率隨之下行，一定程度上減輕了購房人的還貸壓力。

子寧目前房貸的實際年息約為3.25%。香港銀行普遍為貸款客戶提供配套措施，她可以在貸款銀行同時開立一個與按揭利率掛鉤的存款賬戶，存入閑置資金后，可獲得與按揭利率相同的存款利息。不過，該類賬戶通常設(shè)有一定的存款上限。

“每一個環(huán)節(jié)都在鼓勵你去買房貸款?！弊訉幷J為，如今的香港是一座鼓勵資產(chǎn)流動的城市。

種種因素疊加，不斷減輕購房者的入場負擔。但對于許多人來說，最吸引人的是一筆清晰的經(jīng)濟賬：盡管過去數(shù)年香港房價在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續(xù)改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。

子寧買的房子雖然面積不大，但因為開發(fā)商和地理位置都很好，每月租金可達24000港幣，與房貸持平。因此，她只需額外承擔房子的管理費用，“每年再付個五六萬去供一套房，我覺得非常劃算”。

房子作為一種商品，價格本質(zhì)由供需關(guān)系決定。過去數(shù)年，由于房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商減少囤地，子寧預(yù)計未來兩三年間，香港新房供應(yīng)數(shù)量會隨之減少，對賣家更有利。

內(nèi)地買家大批涌入

從成交結(jié)構(gòu)來看，這一輪香港樓市的回升，內(nèi)地買家起到了重要推動作用。

美聯(lián)物業(yè)研究中心結(jié)合土地注冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量共13906宗，比2024年增長14.1%；涉及金額1379億港元，同比上升3.8%。宗數(shù)與金額都創(chuàng)下歷史新高。

以此計算，香港每賣出4套住宅，就有1套被內(nèi)地買家購入。

在兩個多月的看房過程中，子寧注意到內(nèi)地買家主要分為兩類：一類是近幾年通過各類人才引進計劃到港的大陸人才；一類是子女在香港讀書的內(nèi)地家長。

2022年，香港推出“高才通計劃”，吸納大量內(nèi)地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計劃累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中約26萬名人才攜家人抵港。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示：“這產(chǎn)生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買?！?/p>

與此同時，香港還在接納更多內(nèi)地學(xué)子。自2024/25學(xué)年起，香港政府將八所公立大學(xué)的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴大招生規(guī)模創(chuàng)造了空間。

一直在觀察租房行情的子寧表示，擴招推高了高校周邊的租金。她舉例說，自己購入的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高于上一年旺季的水平。

當租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內(nèi)地家長更愿意拿出三成首付，直接買下一套房供孩子居住。

子寧記得，去年12月買下這套約25平方米的小房子時，她砍價80萬，“當時房價剛剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點，他就愿意把房子趕快賣掉”。

而房價一旦回暖，市場瞬息萬變。如今越來越多人建立起房價上漲的預(yù)期，買房時再想砍價就沒那么容易。佐佐表示，現(xiàn)在有業(yè)主開始抬價，有的幾萬，有的幾十萬。

結(jié)合諸多因素，佐佐和子寧都認為，香港樓市回升并非短期趨勢，未來還會持續(xù)。子寧說，如果買的房子漲到800萬，她就會考慮賣掉。

和房價下跌的日子相比，她還是更喜歡現(xiàn)在的香港?！皹鞘邢滦心菐啄?，股市也特別慘，大家心情比較低落，”她說，“我覺得真的有財富效應(yīng)，股市變好后，地產(chǎn)也穩(wěn)住了，慢慢地，情緒也都上來了?！?/p>