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國際貨幣基金組織警告：5% 首付擔(dān)保計(jì)劃或推高房價(jià)

國際貨幣基金組織（IMF）已敦促澳大利亞聯(lián)邦政府重新審視其旗艦型首付擔(dān)保計(jì)劃，并就稅制改革與住房供應(yīng)問題提出多項(xiàng)建議。

IMF 警告稱，聯(lián)邦政府?dāng)U大后的5% 首付擔(dān)保計(jì)劃，有可能加劇房價(jià)上漲壓力，同時(shí)呼吁收緊需求端支持政策，更加聚焦住房供應(yīng)、規(guī)劃改革與稅制改革。

在周日（2 月 15 日）發(fā)布的最新澳大利亞經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告中，IMF 指出，包括政府承諾 8 年內(nèi)投入 100 億澳元、為首次購房者建設(shè) 10 萬套住房在內(nèi)的一系列新政策，是在房價(jià)新一輪上漲的背景下推出的。

報(bào)告稱，在貨幣政策寬松周期中房價(jià)已出現(xiàn)反彈，目前房價(jià)相對收入的估值水平進(jìn)一步被推高。IMF 警告，供應(yīng)受限疊加抵押貸款利率走低，很可能繼續(xù)推高房價(jià)，讓住房可負(fù)擔(dān)性問題雪上加霜。

在此背景下，IMF 專門點(diǎn)名批評(píng)聯(lián)邦政府?dāng)U大后的住房擔(dān)保計(jì)劃。

報(bào)告指出，該計(jì)劃 “在金融環(huán)境寬松的情況下，會(huì)提前釋放購房需求，短期內(nèi)可能加劇房價(jià)上漲壓力”。

IMF 強(qiáng)調(diào)，“增加住房供應(yīng)迫在眉睫”，要么全力兌現(xiàn)承諾建成 10 萬套住房，要么 “將擔(dān)保計(jì)劃僅限用于購買新建住房”。

根據(jù)擴(kuò)大后的首次住房擔(dān)保計(jì)劃，符合條件的購房者只需5% 首付即可購房，政府為剩余部分提供擔(dān)保，購房者無需支付貸款人按揭保險(xiǎn)（LMI）。

IMF 發(fā)出警告之際，最新數(shù)據(jù)顯示低端市場房價(jià)漲幅更為明顯。

Cotality 近期研究顯示，符合該計(jì)劃上限的房產(chǎn)價(jià)格在去年第四季度上漲3.6%，而高端房產(chǎn)漲幅為2.4%。

房貸中介也報(bào)告稱，在該計(jì)劃啟動(dòng)前，首次購房者咨詢量大幅上升。業(yè)內(nèi)資深人士進(jìn)一步質(zhì)疑，調(diào)整該計(jì)劃是否真能解決長期可負(fù)擔(dān)性問題。

但住房部長克萊爾?奧尼爾對 IMF 的擔(dān)憂予以反駁。其發(fā)言人向《The Adviser》表示，該政策 “對房價(jià)影響極小”，財(cái)政部模型顯示六年內(nèi)對房價(jià)的影響僅為0.6%。

不過，IMF 基于跨國分析強(qiáng)調(diào)，降低購房、持有或租房成本的政策 —— 如購房補(bǔ)助、印花稅減免或擔(dān)保計(jì)劃 ——往往會(huì)推高住房需求。

報(bào)告補(bǔ)充道，在供應(yīng)受限的市場中，這類政策干預(yù)最終只會(huì)推高房價(jià)，而非改善可負(fù)擔(dān)性。

在供應(yīng)方面，IMF 表示澳大利亞距離住房建設(shè)目標(biāo)仍相去甚遠(yuǎn)。

報(bào)告稱：“目前年化住房竣工量約 18 萬套，遠(yuǎn)低于 2016 年峰值水平，也遠(yuǎn)低于政府在《國家住房協(xié)議》中設(shè)定的目標(biāo) —— 即從 2024 年起五年內(nèi)建成 120 萬套新房所需的建設(shè)速度?！?/p>

IMF 承認(rèn)，隨著此前的不利因素（包括高昂的建筑與融資成本）有所緩解，新房供應(yīng)已開始回升，但強(qiáng)調(diào)長期結(jié)構(gòu)性制約仍嚴(yán)重拖累住房產(chǎn)出。

報(bào)告結(jié)論指出，“需要一套整體戰(zhàn)略，破除阻礙新房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性障礙，改善住房可負(fù)擔(dān)性”，并呼吁 “各級(jí)政府協(xié)同努力”，以實(shí)現(xiàn)全國住房目標(biāo)。

IMF 敦促監(jiān)管機(jī)構(gòu)繼續(xù) “密切監(jiān)控抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn)、家庭債務(wù)過度累積以及新的債務(wù)收入比（DTI）限制的有效性”。

除計(jì)劃設(shè)計(jì)與信貸政策外，IMF 還在評(píng)估報(bào)告中推動(dòng)全面改革住房相關(guān)監(jiān)管與稅收制度。

報(bào)告稱，要實(shí)現(xiàn)全國住房目標(biāo)、改善可負(fù)擔(dān)性，應(yīng)“放寬嚴(yán)格的區(qū)劃與建筑限制，加快住房開發(fā)審批與土地出讓流程，可借鑒加拿大與新西蘭的成功經(jīng)驗(yàn)”。

在稅收方面，IMF 建議各州將房產(chǎn)印花稅改為年度物業(yè)稅，以提高土地與現(xiàn)有住房的使用效率。

報(bào)告還建議政府 “考慮審查影響住房需求與投資的稅收安排，將節(jié)省的財(cái)政資金用于支持新房供應(yīng)”。

IMF 進(jìn)一步表示，“包括養(yǎng)老金優(yōu)惠、資本利得稅折扣在內(nèi)的稅收減免可逐步取消，以構(gòu)建更公平、更高效的稅制”。

這一表態(tài)可被視為對阿爾巴尼斯政府考慮在即將于 5 月公布的聯(lián)邦預(yù)算中調(diào)整資本利得稅折扣的隱性支持。

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悉尼華人區(qū)將建“廉租公寓”！租金不得超過租客收入30%

作為當(dāng)?shù)厥状巍白》靠鞂彙钡脑圏c(diǎn)項(xiàng)目，悉尼華人區(qū)Ultimo將新建上百套公寓，其中包括一定數(shù)量的“廉租公寓”——租金不得超過入住家庭的30%。

該項(xiàng)目位于Ultimo的41-49 Mountain St，計(jì)劃建造一棟14層高的建筑，包含多達(dá)110套公寓。

值得注意的是，其中約15套將作為經(jīng)濟(jì)適用房，由注冊社區(qū)住房機(jī)構(gòu)管理，租金嚴(yán)格控制在租戶家庭收入的30%以內(nèi)。

這也是悉尼市議會(huì)首次接受開發(fā)商及土地所有者 apt.residential 的請求，旨在打破傳統(tǒng)的繁文縟節(jié)。

市議會(huì)已同意同時(shí)公示住房規(guī)劃提案和開發(fā)申請（DA），通過并行審批模式加快進(jìn)度。

通常情況下，土地必須先完成重新劃區(qū)才能提交DA。但在本案中，這塊曾由Ausgrid持有的空地在申請劃為“僅供出租”住房用途之前，就已提前提交了申請。

這種模式允許設(shè)計(jì)競賽提前舉行，無需等待規(guī)劃控制措施的最終定稿。

悉尼市議會(huì)發(fā)言人表示，首席規(guī)劃師 Graham Jahn 已同意試點(diǎn)這一新路徑，以測試并行處理是否能在確保卓越設(shè)計(jì)和長期住房成果的同時(shí)，顯著加快供應(yīng)。

該流程嚴(yán)格遵循《1979年環(huán)境規(guī)劃與評(píng)估法》（Environmental Planning and Assessment Act 1979），并需要新州規(guī)劃、住房和基礎(chǔ)設(shè)施部（DPHI）的及時(shí)配合。

盡管該流程存在一定風(fēng)險(xiǎn)，例如 DPHI 可能未能在期限內(nèi)簽發(fā)批準(zhǔn)，或者遺產(chǎn)委員會(huì)不予通過導(dǎo)致DA需要修改，但開發(fā)商表示愿意承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，以換取開發(fā)進(jìn)程加快近一年的寶貴時(shí)間。

市議會(huì)方面指出，此次試點(diǎn)將幫助官方全面評(píng)估該方法的優(yōu)劣，從而決定未來是否在其他地塊推廣。

發(fā)言人稱，這種快審模式預(yù)計(jì)將適用于爭議較少且大部分技術(shù)問題已得到解決的項(xiàng)目。

據(jù)悉，悉尼市議會(huì)將于2月23日對該住房提案做出最終決定。

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墨爾本宜居榜：East Melbourne滿分，Box Hill太貴排名靠后

這份由畢馬威（KPMG）最新發(fā)布的“終極區(qū)審計(jì)報(bào)告”，根據(jù)居民年齡、財(cái)務(wù)狀況及生活方式，揭示了墨爾本最適合居住的“明智之選”，讓尋找理想家園變得有跡可循。

墨爾本各區(qū)的宜居程度現(xiàn)已一目了然。這份獨(dú)家評(píng)分表涵蓋了全市300個(gè)區(qū)，通過對配套服務(wù)、步行便利性、住房保障、就業(yè)接近度及社交便利性等維度的綜合考察，排出了最宜居到最不宜居的榜單。

經(jīng)濟(jì)專家通過對數(shù)千個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)的深度挖掘，針對單身人士、年輕人、首次置業(yè)者和空巢老人等不同人生階段的優(yōu)先事項(xiàng)，量身定制了最佳居住方案。

報(bào)告顯示，墨爾本內(nèi)城區(qū)憑借卓越的資源配套、就業(yè)機(jī)會(huì)和生活設(shè)施在排名中占據(jù)主導(dǎo)地位。與此同時(shí)，一些此前被忽視的“實(shí)力派”地區(qū)也脫穎而出，這些地區(qū)在不造成過度經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，悄然提供了極佳的生活方式選擇。

在排除住房負(fù)擔(dān)能力、模擬“資金不受限”的理想狀態(tài)下，East Melbourne和Parkville均以10/10的滿分傲視群雄，緊隨其后的是South Yarra、Albert Park和Fitzroy，評(píng)分均高達(dá) 9.9 分。

畢馬威（KPMG）城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Terry Rawnsley表示，內(nèi)城區(qū)由于集優(yōu)質(zhì)服務(wù)、卓越設(shè)施與優(yōu)越就業(yè)機(jī)會(huì)于一體，在綜合宜居性方面表現(xiàn)優(yōu)異，對向往繁華生活的單身人士和年輕人極具吸引力。

相比之下，位于北部和西部的外部增長走廊表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

Point Cook、Tarneit、Truganina和Rockbank因新住房壓力和人口激增而掙扎，成為西部表現(xiàn)最差的地區(qū)；北部的Craigieburn和Roxburgh Park也因交通擁堵和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而評(píng)分偏低。

為了找到最契合各群體的區(qū)，研究人員針對不同人口特征的需求，對宜居性維度進(jìn)行了重新加權(quán)。

對于年輕家庭而言，最高質(zhì)量的生活反而分布在大都會(huì)區(qū)的邊緣地帶。在排名前20的育兒區(qū)中，超過半數(shù)距離市區(qū)至少25公里。

Melton（位于CBD以西37公里）被評(píng)為最適合年輕家庭的區(qū)，其極高的性價(jià)比以及便捷的零售醫(yī)療和教育資源備受贊譽(yù)。

墨爾本東南部Cranbourne因?qū)W校和診所分布密集而入圍，北部的Broadmeadows則憑借充足的就業(yè)機(jī)會(huì)和房價(jià)優(yōu)勢緊隨其后。

值得注意的是，生活成本壓力正迫使普通家庭遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的熱門區(qū)域。Mount Waverley、Box Hill和Kew等傳統(tǒng)豪區(qū)雖綜合評(píng)分極高，但因房價(jià)令人望而卻步，在年輕家庭榜單中的平均得分僅為2.6分。

Rawnsley指出，年輕家庭在關(guān)注住房負(fù)擔(dān)能力的同時(shí)，依然迫切需要足夠的活動(dòng)空間，并渴望靠近學(xué)校和游樂場等配套設(shè)施。

55歲至70歲的人群對居住地的需求呈現(xiàn)出多元化的趨勢。

Rawnsley分析稱，空巢老人的選擇出現(xiàn)了明顯分化：一部分人向往Fitzroy、Collingwood等活力四射的內(nèi)城區(qū)，另一部分人則偏好Ashburton、Sandringham等擁有公園或海景的傳統(tǒng)富裕區(qū)。這表明該群體既追求生活情調(diào)，也不愿放棄便利性。

這份榜單為首次置業(yè)者撥開了房產(chǎn)市場的迷霧。Broadmeadows、Campbellfield、Flemington、Footscray和Dandenong被評(píng)為最明智的置業(yè)點(diǎn)，這些地區(qū)在可負(fù)擔(dān)性與配套服務(wù)的平衡上表現(xiàn)最佳。

Rawnsley解釋說，Broadmeadows、Cranbourne等成熟區(qū)由于住房存量較舊，比起全新的開發(fā)區(qū)更具價(jià)格優(yōu)勢，且已具備完善的當(dāng)?shù)胤?wù)，對于預(yù)算有限的置業(yè)者來說是性價(jià)比極高的選擇。

20歲至34歲的單身人士更看重社交生活，餐飲和繁華程度是其首選標(biāo)準(zhǔn)。

墨爾本市中心和Footscray憑借適中的租金和豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)成為該群體的首選。此外，North Melbourne、Flemington、West Melbourne 和 St Kilda 也是極具吸引力的社交圈核心區(qū)。

報(bào)告特別點(diǎn)名了8個(gè)被稱為“三重威脅”的區(qū)，即在三個(gè)不同群體的排名中均進(jìn)入前20名的地區(qū)。

Collingwood、Moonee Ponds、Parkville、South Yarra和Abbotsford被譽(yù)為“終極全能選手”，在單身人士、置業(yè)者和空巢老人之間取得了完美的平衡。

而Broadmeadows、Flemington和Footscray則在置業(yè)者、單身人士和育兒家庭中廣受好評(píng)。

統(tǒng)計(jì)顯示，墨爾本約有20%的區(qū)至少出現(xiàn)在一個(gè)群體的前20名榜單中。Rawnsley 認(rèn)為，這足以證明墨爾本能為人生各個(gè)階段的居民提供多元化的理想選擇。

East Melbourne居民Shelley Faubel OAM自1977年起便定居于此。身為退休護(hù)士的她對于該區(qū)奪冠并不感到意外。

Shelley表示，這里擁有非凡的生活便利性：步行即可到達(dá)咖啡館、醫(yī)療區(qū)和CBD。這種兼具內(nèi)城繁華與廣闊綠地的環(huán)境實(shí)屬罕見。

她認(rèn)為，這里成功的核心在于充滿參與感的社區(qū)氛圍。盡管社區(qū)由專業(yè)人士、學(xué)生和退休人員等多元背景組成，但居民們都深知生活于此的幸運(yùn)，并積極通過志愿者活動(dòng)和互助回饋社區(qū)。

畢馬威對維州每個(gè)區(qū)的宜居因子進(jìn)行了量化分析，包括醫(yī)療、教育、托兒等服務(wù)設(shè)施，步行便利度，房屋中位價(jià)與租金，以及平均通勤距離和同齡人群分布。

這些數(shù)據(jù)被轉(zhuǎn)換成0-10的指數(shù)，并根據(jù)不同群體的家庭支出習(xí)慣分配權(quán)重，從而得出各維度的最終排名。

Rawnsley表示，盡管每個(gè)家庭對宜居性的側(cè)重點(diǎn)各有不同，但這項(xiàng)基于大數(shù)據(jù)分析的研究成果，為城市規(guī)劃者、政策制定者及普通民眾提供了寶貴的參考依據(jù)，旨在確保墨爾本在人生各階段都能成為宜居之地。

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“奶奶房”風(fēng)潮席卷悉尼！已成豪宅核心賣點(diǎn)，有人靠它以房養(yǎng)房

悉尼房產(chǎn)買家正掀起一股“奶奶房（granny flats）”熱潮。最新數(shù)據(jù)顯示，這一關(guān)鍵詞已躍升為房產(chǎn)平臺(tái) domain.com.au 2025年悉尼地區(qū)搜索榜第二位，熱度僅次于“泳池”。

Granny Flat Solutions 的設(shè)計(jì)與審批經(jīng)理 Wally Gebrael 觀察到，大量“精明”的投資者正涌入這一賽道。

他表示，與其再購入一套房產(chǎn)，不少人選擇投資約 200,000 澳元建造奶奶房，從而輕松開辟第二收入來源。

除了投資收益，多代同堂的居住需求也推動(dòng)了這一趨勢。Gebrael 指出，許多父母為了幫襯子女，選擇在后院加蓋后“縮小住房規(guī)?！卑崛肫渲校瑢⒅魑萘艚o晚輩；也有家庭將此類獨(dú)立建筑作為娛樂或個(gè)人愛好空間。

自 2011 年以來，該公司業(yè)務(wù)量激增，從首年的僅 8 處附屬住宅，發(fā)展到過去 12 個(gè)月內(nèi)完工 300 處，足見市場需求的火爆程度。

這種正式名稱為“附屬住宅（secondary dwelling）”的建筑，在新州的最大面積上限為 60 平方米。

據(jù) Gebrael 介紹，這通常足以容納兩間臥室、一間衛(wèi)生間及開放式廚衛(wèi)。此外，業(yè)主還可以根據(jù)需要額外增設(shè)露臺(tái)、陽臺(tái)、車棚或車庫。

澳洲國民銀行（NAB）房屋貸款主管 Denton Pugh 表示，自去年以來，該行的房屋翻新貸款增長了 21%。

他認(rèn)為，在住房供應(yīng)短缺、購房門檻企及的當(dāng)下，民眾在利用現(xiàn)有空間方面變得更具創(chuàng)意。

Pugh 指出，無論是為了緩解生活成本壓力、實(shí)現(xiàn)多代同堂，還是為了打造私人的健身房、工作室及居家辦公場所，奶奶房都已成為提升房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。

25 歲的澳洲國民銀行客戶 Haydan Andrews 便是這股潮流的踐行者。他于 2023 年在紐卡斯?fàn)柕?Wallsend 買下房產(chǎn)后，一直在思考如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

經(jīng)過多方對比，Andrews 認(rèn)為雖然建造一處兩居室奶奶房需花費(fèi) 260,000 澳元，但其長遠(yuǎn)增值潛力遠(yuǎn)超傳統(tǒng)的翻新或擴(kuò)建。該項(xiàng)目目前已接近完工。

Andrews 表示，他在設(shè)計(jì)中極其注重兩方租戶的隱私，力求讓主屋與附屬房都能實(shí)現(xiàn)“自給自足”。

他直言，從房貸的數(shù)學(xué)模型來看，這筆投資能有效避免嚴(yán)重的負(fù)扣稅，他對預(yù)期的投資回報(bào)充滿信心。

即便在悉尼的高端住宅市場，奶奶房同樣備受青睞。房產(chǎn)代理 Mike Dunn 正在出售一棟位于 Freshwater 的海濱別墅，預(yù)估價(jià)達(dá) 740 萬澳元。他坦言，那處高品質(zhì)的附屬住宅是整套房產(chǎn)最誘人的“加分項(xiàng)”。

“人們非常喜歡這個(gè)配置，”Dunn 說道，“它極具靈活性，業(yè)主甚至可以住在附屬房內(nèi)，而將主屋高價(jià)出租?！?/p>

另一位銷售代理 Ben Spackman 也在 Mona Vale 代理一處指導(dǎo)價(jià)約為 600 萬澳元的房源。他表示，看房者對奶奶房帶來的租金潛力及辦公用途表現(xiàn)出濃厚興趣，這一配置已成為房產(chǎn)成交的一大利器。

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