你發(fā)現(xiàn)了嗎？從去年到現(xiàn)在，身邊討論買(mǎi)房的人越來(lái)越少了，但討論房?jī)r(jià)什么時(shí)候見(jiàn)底的人越來(lái)越多了。各種專(zhuān)家輪番上陣，有人說(shuō)今年就是底，有人說(shuō)還得再跌兩年，搞得很多人一頭霧水。

但有一個(gè)冰冷的事實(shí)，很多人可能不太愿意面對(duì)：自2021年樓市見(jiàn)頂以來(lái)，全國(guó)新房銷(xiāo)售面積已經(jīng)跌去了將近一半，百城去庫(kù)存周期一度攀升到接近27個(gè)月的歷史高位。說(shuō)白了，就是現(xiàn)在蓋好的房子，按目前的賣(mài)法，得賣(mài)兩年多才能消化掉。

更扎心的是，2025年全年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)又跌了超過(guò)8個(gè)百分點(diǎn)。這一輪樓市調(diào)整的深度和時(shí)間，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)人的預(yù)期。

那么問(wèn)題來(lái)了：房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才能真正止跌？是政策一出就能立刻見(jiàn)底，還是需要滿(mǎn)足某些硬條件？

今天我們就用美國(guó)、日本、韓國(guó)三個(gè)國(guó)家的真實(shí)歷史經(jīng)驗(yàn)，拆解決定房?jī)r(jià)真正見(jiàn)底的4大硬指標(biāo)。干貨不少，建議先收藏再看。

很多人對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)根深蒂固的誤解，就是覺(jué)得只要政策夠猛、降息夠狠，房?jī)r(jià)就一定能穩(wěn)住。這個(gè)想法聽(tīng)起來(lái)沒(méi)毛病，但如果你翻開(kāi)全球房地產(chǎn)的歷史，就會(huì)發(fā)現(xiàn)根本不是這么回事。

房?jī)r(jià)的底，從來(lái)不是政策喊出來(lái)的，更不是專(zhuān)家預(yù)測(cè)出來(lái)的，而是市場(chǎng)用真金白銀交易出來(lái)的。說(shuō)得再直白一點(diǎn)：買(mǎi)的人多了，賣(mài)的人少了，價(jià)格自然就穩(wěn)了，這是最樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。

那么什么時(shí)候買(mǎi)的人會(huì)多起來(lái)呢？機(jī)構(gòu)總結(jié)了4個(gè)缺一不可的硬指標(biāo)，我給大家一個(gè)一個(gè)拆。

第一個(gè)硬指標(biāo)：成交量先穩(wěn)。

這是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)近乎鐵律的規(guī)律：量先價(jià)后。就是房?jī)r(jià)要見(jiàn)底之前，成交量一定會(huì)先企穩(wěn)甚至回升。

你可以把它想象成菜市場(chǎng)：一開(kāi)始大家都不買(mǎi)菜，攤主只能一直降價(jià)；降到某個(gè)程度，開(kāi)始有人覺(jué)得劃算了，陸陸續(xù)續(xù)來(lái)買(mǎi)了，雖然價(jià)格還在低位，但成交量起來(lái)了。等到買(mǎi)菜的人越來(lái)越多，攤主發(fā)現(xiàn)菜不夠賣(mài)了，價(jià)格才會(huì)慢慢回升。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)之后，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)暴跌，但如果你仔細(xì)看數(shù)據(jù)，美國(guó)的二手房成交量在2010年前后就已經(jīng)開(kāi)始企穩(wěn)了，而房?jī)r(jià)的真正拐點(diǎn)要到2012年才出現(xiàn)，中間足足有兩年的量穩(wěn)價(jià)跌階段。

說(shuō)明即使成交量穩(wěn)住了，房?jī)r(jià)也不會(huì)馬上跟著漲，中間還有一個(gè)磨底的過(guò)程。

回到咱們國(guó)內(nèi)目前的情況：一、二手房的總交易量跌幅在緩慢收窄。機(jī)構(gòu)的判斷是，我們現(xiàn)在還處在交易量跌幅緩和的第一步，連量穩(wěn)都還沒(méi)完全做到，離價(jià)穩(wěn)還有相當(dāng)?shù)木嚯x。

第二個(gè)硬指標(biāo)：核心城市庫(kù)存下降。

全球房地產(chǎn)有一個(gè)非常明顯的規(guī)律：復(fù)蘇一定是從核心城市率先啟動(dòng)的。

這就像洪水來(lái)了，水一定往低處流；而樓市復(fù)蘇的時(shí)候，資金和人口一定往高處，也就是往最有價(jià)值的城市聚集。

日本就是一個(gè)最典型的例子。1991年泡沫破滅之后，日本全國(guó)房?jī)r(jià)陷入了漫長(zhǎng)的下跌周期。但如果你把東京都市圈和地方城市分開(kāi)看，情況完全不一樣。

東京等三大都市圈的房?jī)r(jià)雖然跌得也很慘，但每次市場(chǎng)稍有喘息，都市圈總是率先止血。而那些地方城市，從1992年開(kāi)始跌，一直跌到現(xiàn)在，基本沒(méi)有回血的余地。

這就告訴我們一個(gè)道理：不要看全國(guó)平均數(shù)據(jù)來(lái)判斷樓市有沒(méi)有見(jiàn)底，要盯住核心城市的庫(kù)存和成交。

目前國(guó)內(nèi)的情況是，上海、北京這些一線城市的二手房成交確實(shí)在回暖，今年1月份，上海二手房成交量創(chuàng)了近5年同期新高。但與此同時(shí)，大量三四線城市的去庫(kù)存周期依然很長(zhǎng)，市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。

只有當(dāng)核心城市的庫(kù)存真正降下來(lái)，成交持續(xù)活躍，復(fù)蘇的信號(hào)才算真正確認(rèn)。

第三個(gè)硬指標(biāo)：利率處于合理區(qū)間。

很多人一聽(tīng)降息就覺(jué)得是大利好，但降息真正有用有一個(gè)前提條件：房貸利率不能高于居民收入的增長(zhǎng)速度。

說(shuō)白了，就是你每個(gè)月還貸的錢(qián)增長(zhǎng)得比你工資快，那再怎么降息你也不敢買(mǎi)房。

目前國(guó)內(nèi)的房貸利率已經(jīng)降到了一個(gè)比較低的水平，商貸首套利率在部分城市已經(jīng)進(jìn)入3個(gè)點(diǎn)以下，公積金貸款首套更是降到了2.6%。

但問(wèn)題在于，由于物價(jià)水平偏低，實(shí)際房貸利率其實(shí)沒(méi)有名義上看起來(lái)那么低。而且更關(guān)鍵的是，很多人的工資并沒(méi)有在漲，甚至還在縮減，這就導(dǎo)致了一個(gè)尷尬的局面：利率確實(shí)在降，但老百姓的體感并沒(méi)有明顯變輕松。

美國(guó)次貸危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)把利率一路降到接近0，同時(shí)搞了3輪大寬松，折騰了好幾年，配合就業(yè)市場(chǎng)的恢復(fù)，房?jī)r(jià)才真正企穩(wěn)。

日本就更慘了，利率降到零甚至負(fù)利率，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，居民收入沒(méi)有增長(zhǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)照樣跌了近20年。

所以降息只是必要條件，不是充分條件。利率得低，同時(shí)收入預(yù)期得有改善，這兩個(gè)條件缺了哪個(gè)都不行。

第四個(gè)硬指標(biāo)，也是我認(rèn)為最核心的一個(gè)：居民收入預(yù)期與信心改善。

說(shuō)白了就是一句話：年輕人有工作，工資在漲，他們才敢買(mǎi)房。

這一點(diǎn)韓國(guó)的歷史給了我們一個(gè)非常有啟發(fā)性的案例。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，韓國(guó)遭受了毀滅性的打擊，房?jī)r(jià)一度下跌了將近一半，前30家財(cái)閥有6家直接破產(chǎn)，國(guó)家差點(diǎn)宣告破產(chǎn)。

按常理來(lái)說(shuō)，這種程度的危機(jī)，樓市恢復(fù)個(gè)十年八年都不奇怪，但韓國(guó)的房?jī)r(jià)在2002年左右就開(kāi)始強(qiáng)勁反彈了，這在全球房地產(chǎn)歷史上是非常罕見(jiàn)的。

憑什么？就憑韓國(guó)在危機(jī)之后下了死力氣搞產(chǎn)業(yè)升級(jí)。韓國(guó)政府接受了國(guó)際貨幣基金組織的苛刻條件，對(duì)金融系統(tǒng)進(jìn)行了刮骨療傷式的改革，同時(shí)大力發(fā)展以三星為代表的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，半導(dǎo)體、液晶面板、手機(jī)這些產(chǎn)業(yè)迅速崛起，給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)注入了全新的增長(zhǎng)動(dòng)力。

年輕人有了高薪的工作機(jī)會(huì)，對(duì)未來(lái)有了信心，買(mǎi)房的意愿和能力自然就回來(lái)了。

反觀日本，泡沫破滅之后，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期萎靡，年輕人畢業(yè)就面臨就業(yè)冰河期，工資不漲，物價(jià)不漲，大家都不敢花錢(qián)，不敢借錢(qián)，房?jī)r(jià)自然也就一跌再跌。

一個(gè)國(guó)家的大學(xué)生畢業(yè)之后能掙多少錢(qián)、愿不愿意貸款買(mǎi)房，這才是決定房?jī)r(jià)能不能真正反轉(zhuǎn)的底層密碼。

回到咱們國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在是什么情況呢？機(jī)構(gòu)的判斷是，我們正處在止跌回穩(wěn)三步走的第一步：

第一步是交易量跌幅緩和，

第二步是房?jī)r(jià)企穩(wěn)，

第三步是房地產(chǎn)投資恢復(fù)。

目前連第一步都還沒(méi)走完，市場(chǎng)仍然在磨底階段。

很多人看到某個(gè)月某個(gè)城市的數(shù)據(jù)好了一點(diǎn)，就喊見(jiàn)底了，但一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)反彈和真正的趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)完全是兩回事。

市場(chǎng)真正確認(rèn)底部，通常需要連續(xù)多個(gè)月的成交量回升、核心城市庫(kù)存持續(xù)下降、房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，這些信號(hào)同時(shí)出現(xiàn)，而且持續(xù)半年以上，才有底氣說(shuō)底部確認(rèn)了。

所以，如果你問(wèn)我房?jī)r(jià)什么時(shí)候見(jiàn)底，我的回答是：別去猜時(shí)間點(diǎn)，去看指標(biāo)。

成交量有沒(méi)有穩(wěn)住？

核心城市的庫(kù)存有沒(méi)有在降？

利率夠不夠低？

年輕人的收入預(yù)期有沒(méi)有在改善？

這4個(gè)指標(biāo)缺了任何一個(gè)，所謂的止跌回穩(wěn)都只是一句口號(hào)。

而這4個(gè)指標(biāo)背后，真正指向的是一個(gè)更深層的問(wèn)題：中國(guó)經(jīng)濟(jì)能不能完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，能不能讓年輕人看到收入增長(zhǎng)的希望？

韓國(guó)的故事告訴我們，只要一個(gè)國(guó)家能在危機(jī)之后找到新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全可以快速修復(fù)。但日本的教訓(xùn)也提醒我們，如果產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型遲遲不見(jiàn)起色，即便把利率降到零，樓市也可能在低位趴很久。

歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)的底不是央行定的，不是住建部定的，而是千千萬(wàn)萬(wàn)年輕人用他們的工作能力、創(chuàng)造能力和收入水平共同決定的。

一個(gè)國(guó)家的年輕人有沒(méi)有出路，這個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)就有沒(méi)有底。