1000萬+的預算，想在二環(huán)內(nèi)置業(yè)，放在2026年的今天，是一個既寬又窄的選擇。

寬，是因為這個總價段在普通板塊可以挑三揀四；

窄，是因為在二環(huán)，你必須把方位、產(chǎn)品、未來流動性都算進去。

很多人一上來就問：“這個盤怎么樣？”

其實更該先問：“這個地方能不能買？”

我觀察了下，二環(huán)沿線每個城門的四個方向，有的方向住進去舒心，有的方向住進去別扭。

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二環(huán)買房，先看懂四象限--

建國門四個象限--東南、東北、西南、西北，實話實說，盡量別碰。

這里是商務區(qū)和交通樞紐的交匯點，交通全天高峰，人一到那氣息都不順，住著也不太舒服，出手也難。

朝陽門貼著二環(huán)的那些樓盤，比如朝陽首府臨二環(huán)主路的房源，是有點問題的。

二環(huán)外的話，東北象限稍好，東南象限就弱一些。朝陽門南小街以東的區(qū)域，老小區(qū)多，道路狹窄，不太撐得起1000萬的總價。

西直門四個象限基本沒有像樣的普通住宅，大多是商辦，不值得入手。

德勝門四個象限整體都不錯，除了東北象限稍微差一點（靠近地鐵和主干道交匯），其他三個方位都很穩(wěn)。

尤其是西北象限，靠近老牌學區(qū)，氣場正、底子厚，流動性也一直在線。

安定門是難得的四個象限都可以買的區(qū)域，東南西北都比較均衡，沒有明顯短板。

崇文門只有一個角需要避開——東北象限。西北、東南、西南這三個方位都可以，城市更新相對快，比如崇文門新世界周邊，次新房和改造后的老小區(qū)都有。

宣武門東南象限差一點，主要是老舊直管公房集中，物業(yè)跟不上。東北角屬于中等水平，沒有硬傷，但也不算突出。

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1000萬+，在可買的方位里選項目--

1000萬+的預算在二環(huán)及周邊的選擇，主要集中在二環(huán)外沿優(yōu)質(zhì)新房和二環(huán)內(nèi)次新二手房兩大方向：

中海麗澤叁號院

2025年熱度居高的二環(huán)新房。

是豐臺玉泉營的核心選擇，屬于二環(huán)外沿的改善標桿；

99㎡三居總價約 990萬，剛好踩在千萬預算線上，單價10萬/㎡，在核心區(qū)屬于高性價比。

項目主打南北通透的純住宅設計，緊鄰10號線紀家廟站，麗澤商務區(qū)的發(fā)展紅利加持，7公里內(nèi)匯聚近10所三甲醫(yī)院；

適合注重居住舒適度、兼顧主城通勤的改善家庭，唯一短板是豐臺的學區(qū)資源不如東西城，核心區(qū)屬性稍弱。

德勝佳苑
位于西二環(huán)德勝門板塊，80㎡左右的兩居總價約1300萬，預算1000萬+二手房的優(yōu)選。

德勝門板塊雖東北角稍弱，但整體教育資源密集，屬于西城核心學區(qū)圈，2026 年西城核心區(qū)二手房均價環(huán)比微漲 4.61%，資產(chǎn)抗跌性拉滿，

適合看重學區(qū)、為子女教育置業(yè)的家庭。

泛海國際

東二環(huán)外沿區(qū)域值得關注的二手盤。

緊鄰朝陽公園，周邊商業(yè)配套成熟，戶型設計和社區(qū)環(huán)境都屬改善級，

110㎡三居總價約1000萬上車，主打純宜居屬；

適合不執(zhí)著于學區(qū)、更看重生活品質(zhì)的置業(yè)者，短板則是朝陽學區(qū)政策的不確定性相對較高。

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北京買房都覺得二環(huán)已經(jīng)是極限核心了，但如果預算能進一步上探，北京還有一環(huán)。

麗苑太和

是東城故宮旁的稀缺新盤，也是3000萬級置業(yè)的核心選擇。

作為東單路口內(nèi)的純正一環(huán)盤，麗苑太和到故宮的距離恰到好處，正對東華門，

北京一環(huán)路以東單路口為界， 金寶街都算是一環(huán)外了。而麗苑太和的一環(huán)地段，在當下的核心區(qū)新房中堪稱稀缺。

在售均價15萬/㎡，總價3500萬起，61-238㎡的 戶型覆蓋從改善到頂豪的需求。

麗苑太和旁邊還有一個地標性建筑叫澳門中心，這個地方特別有意思，很多做生意的人都喜歡在這宴請，所以很多人認為這個地方挺旺的，麗苑太和確實是這么一個“旺地”。

當然項目也有短板，因老設計導致非南北通透，公攤偏大，但這些不利因素早已折入房價，讓利給購房者。

目前在售的主要是高區(qū)北部房源，不僅避開了樓下學校的干擾，還能遠眺北京燕山山脈，3500萬一環(huán)現(xiàn)房，屬實是物超所值。

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西城一環(huán)內(nèi)的還有中信城五期京華玖序和國安府。

都是4000萬級別的豪宅，兩者的對比很有意思。

先看學區(qū)，國安府在菜市口北，對應實驗一??；中信城五期在菜市口南，學區(qū)是八中附小，整體教學質(zhì)量更勝一籌；

社區(qū)屬性上，中信城是純住宅社區(qū)，僅南側十二號樓有少量小底商，居住純粹性拉滿；而國安府是商住樓混合社區(qū)，商業(yè)部分就在小區(qū)內(nèi)，且為鋼結構設計，小區(qū)圍合感弱，居住體驗也打了折扣；

戶型方面，國安府的戶型進深偏長，中信城的戶型進深就好很多，采光和空間利用率都更優(yōu)；

城市界面來看，別覺得國安府在兩廣路以北，更貼近前三門大街就更好，這個地塊實際更屬于菜市口北，而菜市口南的城市界面和居住的開闊度都要更勝一籌，如果您是做生意的，肯定能懂我說的意思。

關于中信城更多的信息，拆哥之前寫過一篇→

還有一個容易被忽略的區(qū)位細節(jié)，國安府東南方向的鐵鳥胡同有一座知名關帝廟，正對小區(qū)東南方位，存在一定的區(qū)位爭議，而中信城五期的位置則更為 “干凈”。

從價格來看，2026年國安府均價16.5萬元/㎡，而中信城五期京華玖序單價略高，報價155萬元/㎡，總價都是4000萬+的一環(huán)豪宅。

最后說兩句，

1000萬+在二環(huán)買房，其實是在稀缺性和舒適性之間找平衡。擇址上避開坑點，產(chǎn)品上匹配需求，才是千萬級置業(yè)的關鍵。

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