21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

廣州南沙再度出手收購(gòu)商品房。

近日，廣州市南沙區(qū)在中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)掛出了商品房作為安置房源采購(gòu)項(xiàng)目的公告。南沙區(qū)擬投入2.9億元采購(gòu)2萬(wàn)平方米商品房，將其作為安置房源。

這次收購(gòu)，主要是用作城市更新的安置房源使用。公告表示，為了進(jìn)一步解決南沙區(qū)萬(wàn)頃沙鎮(zhèn)居民安置房供應(yīng)問(wèn)題，南沙區(qū)擬收購(gòu)南沙行政區(qū)域內(nèi)的存量商品房現(xiàn)房作為安置房源。

南沙在收購(gòu)商品房用于安置方面是具有指標(biāo)性意義的樣本。作為城市更新推進(jìn)速度較快的區(qū)域，南沙已經(jīng)大規(guī)模試點(diǎn)“存量商品房安置”模式。目前，南沙共有博筑花園、鳳筑水岸、新筑花園、首筑花園等商品房將用于政府統(tǒng)征安置，并陸續(xù)開(kāi)展選房分房工作。

這是一種“雙贏”的模式。由于供應(yīng)量較大，南沙的商品房市場(chǎng)保持“不溫不火”的狀態(tài)，官方下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房用于安置，一方面能夠“去庫(kù)存”，另一方面也提高安置的速率。

近年來(lái)，全國(guó)范圍陸續(xù)開(kāi)啟存量商品房收儲(chǔ)工作，包括蘇州、武漢和?？诘鹊?。在當(dāng)前庫(kù)存量仍待釋放的背景下，這種模式預(yù)計(jì)將在更多的城市推進(jìn)，進(jìn)而形成“去庫(kù)存”、“穩(wěn)樓市”的良性循環(huán)。

大戶型在列

南沙此次收購(gòu)，從戶型、面積到價(jià)格均作了相應(yīng)的要求。

根據(jù)采購(gòu)要求，商品房明確為南沙區(qū)內(nèi)帶全屋裝修的一手商品樓，且必須是已竣工驗(yàn)收合格未銷售的現(xiàn)房，單價(jià)不得高于1.45萬(wàn)元/平方米。對(duì)于戶型和面積，每套戶型應(yīng)至少為一室一衛(wèi)一廚，衛(wèi)生間功能區(qū)域獨(dú)立使用，單套房屋建筑面積在60平方米至180平方米之間。

權(quán)屬要求方面，房源權(quán)屬清晰，無(wú)查封、無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議、無(wú)違法建設(shè)等情況，可以辦理合同登記備案。土地要求方面，商品房對(duì)應(yīng)土地的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為國(guó)有出讓，使用用途限于住宅或商住。

從這個(gè)單價(jià)段來(lái)看，符合條件的商品房項(xiàng)目并不多。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，市場(chǎng)普遍認(rèn)為最有可能被納入收購(gòu)的商品房項(xiàng)目是南沙開(kāi)建旗下的珺筑水岸項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目單價(jià)和面積段符合要求，同時(shí)也曾在去年3月作為萬(wàn)頃沙的安置房源使用。

南沙開(kāi)建在收購(gòu)商品房方面已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)南沙區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南沙區(qū)2025年已發(fā)放財(cái)政資金房票9900萬(wàn)元、外單位委托征收項(xiàng)目（地鐵項(xiàng)目）房票1.1億元，近期還有40張房票在審核過(guò)程中，后續(xù)7個(gè)城中村改造項(xiàng)目將繼續(xù)擴(kuò)大房票發(fā)放規(guī)模。

南沙開(kāi)建去年12月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，南沙首期約2100套優(yōu)質(zhì)商品房（如科苑壹號(hào)、晴海岸等項(xiàng)目）作為安置房，實(shí)現(xiàn)“簽約即收樓，最快16天拿證”，解決了傳統(tǒng)安置周期長(zhǎng)、安居品質(zhì)的痛點(diǎn)。同時(shí)推出博筑花園、鳳筑水岸、新筑花園、首筑花園等商品房將用于政府統(tǒng)征安置，并陸續(xù)開(kāi)展選房分房工作。

“去庫(kù)存”持續(xù)

在商品房收購(gòu)方面，廣州一直走在全國(guó)的前列。今年年初，廣州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)蔡勝公開(kāi)表示，去庫(kù)存上，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，繼續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房、城中村改造安置房等，加大“賣舊買新、以舊換新”政策支持，促進(jìn)存量住房交易。

2025年11月18日晚，廣州安居集團(tuán)在“關(guān)于持續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等房源的征集通告”中表示，為進(jìn)一步加大收購(gòu)力度，將面向社會(huì)持續(xù)公開(kāi)征集符合條件房源。

這是廣州安居集團(tuán)時(shí)隔一年再度發(fā)布收購(gòu)公告。相較于一年前，此次收購(gòu)房源條件已經(jīng)有所降低。

廣州之外，更多的城市也在試點(diǎn)實(shí)踐存量房收購(gòu)的模式。

1月22日，?？谑凶〗ň职l(fā)布《關(guān)于公開(kāi)征集存量商品住房用作保障性租賃住房房源的公告》，擬公開(kāi)征集在海口市中心城區(qū)及?？谑休爡^(qū)內(nèi)的海南自貿(mào)港重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)新建成未出售的普通商品住房項(xiàng)目，收購(gòu)實(shí)施主體為相關(guān)國(guó)有企業(yè)。

去年11月11日，杭州安居集團(tuán)也發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房工作的通告》，收購(gòu)房源用于配售型保障住房和保障性租賃住房，征集范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘八個(gè)城區(qū)，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房（含自持商品住房）項(xiàng)目。

收購(gòu)存量商品房，其最終的歸宿多數(shù)是用于保障性住房的儲(chǔ)備。從實(shí)操上來(lái)看，這既能夠“去庫(kù)存”，又能夠提升人們的居住水平，是“雙贏”的模式。但是，當(dāng)前存量房收購(gòu)在實(shí)操上仍然存在規(guī)模較小、范圍較窄的桎梏亟待打破。

一位廣州央企地產(chǎn)的區(qū)域公司人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“收購(gòu)存量商品房對(duì)房企來(lái)說(shuō)是積極的，因?yàn)楫?dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，去化壓力仍然存在。如果能夠被收購(gòu)，即使價(jià)格有所折讓仍然可以接受。但目前官方下場(chǎng)收購(gòu)的項(xiàng)目多數(shù)是‘自建’項(xiàng)目，像南沙納入存量房收購(gòu)的項(xiàng)目基本是南沙開(kāi)建負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，其他房企就算報(bào)名也很難被納入。未來(lái)希望能夠擴(kuò)大范圍，將更多的項(xiàng)目納入存量房收購(gòu)清單中?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則分析稱，短期內(nèi)籌集大量保障性住房，可以盡快解決困難人群的住房需求，目前低門檻、低成本的保障性住房需求較大，但各地財(cái)政支出壓力大，保障房建設(shè)、分配周期長(zhǎng)，存量盤活是去庫(kù)存和惠民生的最佳結(jié)合點(diǎn)。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，保障性住房轉(zhuǎn)向存量籌集，在政策取向上，要發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)。李宇嘉建議，2026年收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，既要落實(shí)專項(xiàng)債、再貸款等財(cái)政金融工具用于收儲(chǔ)資金來(lái)源，調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件、調(diào)整開(kāi)竣工日期等以滿足新用途，還要在政策和改革上做出突破。