2026年一開(kāi)年，蘭州樓市就處在競(jìng)爭(zhēng)激烈和品質(zhì)內(nèi)卷的雙重節(jié)奏里，特點(diǎn)明顯。

一邊是全城新房、二手房均價(jià)企穩(wěn)的行情，一邊是核心地塊搶著拍、第四代住宅扎堆入市的熱鬧景象，市場(chǎng)兩極分化的感覺(jué)越來(lái)越突出。

蘭州實(shí)景圖

其中，市中心核心地段的四代住宅，再配上學(xué)區(qū)、河景、地鐵等硬配套，這些項(xiàng)目憑著好地段和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，成了大家猜測(cè)今年新房?jī)r(jià)格“天花板”的種子選手。

房?jī)r(jià)的底氣，說(shuō)到底還是看地塊本身的條件。

比如當(dāng)下熱度很高的保利·安瀾天珺和令牌·云璟都在七里河，分別占據(jù)核心板塊，各自的優(yōu)勢(shì)都很突出，尤其是這兩個(gè)項(xiàng)目地塊當(dāng)初都是高溢價(jià)成交，足以說(shuō)明價(jià)值。

令牌·云璟的毛條廠地塊（G2536號(hào)宗地），2025年12月24日經(jīng)過(guò)121輪競(jìng)價(jià)，最終被令牌以3.62億元拿下，樓面地價(jià)定在5687元/㎡。這個(gè)成本比蘭州大多數(shù)區(qū)域都高，也為它走高端路線埋下了伏筆。

令牌·云璟地塊

保利·安瀾天珺的馬灘地塊（G2519號(hào)宗地）也不遑多讓，2025年8月17日歷經(jīng)181輪激烈競(jìng)價(jià)，被保利4.78億元競(jìng)得，樓面地價(jià)5322元/㎡，創(chuàng)下了競(jìng)拍紀(jì)錄，這一成本基數(shù)也穩(wěn)穩(wěn)撐起了它的高端定位。

保利·安瀾天珺地塊

土拍市場(chǎng)的熱度，提前印證了核心地段的價(jià)值潛力。

2025年末至2026年初，城關(guān)、七里河、安寧等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊密集出讓，再加上保利、中海等龍頭房企激烈競(jìng)逐，這些高溢價(jià)地塊，幾乎均規(guī)劃為四代住宅。

房企的重兵布局，不僅彰顯了對(duì)核心區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可，更推高了后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本——土地成本的攀升，直接傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)，成為核心地段四代住宅越賣(mài)越貴的重要前提。

蘭州樓市里，2萬(wàn)元/㎡一直是公認(rèn)的新房?jī)r(jià)格天花板。作為高價(jià)盤(pán)最集中的七里河區(qū)，就算2026年房?jī)r(jià)有所上漲，可能也很難突破這個(gè)價(jià)位。

蘭州實(shí)景圖

首先是市場(chǎng)分化的大格局。目前蘭州主城四區(qū)里，新房均價(jià)最高是城關(guān)區(qū)，并非七里河區(qū)，而且整體還略呈微降趨勢(shì)。大多數(shù)購(gòu)房者還是以剛需和中端改善為主，能接受高價(jià)的頂端客群數(shù)量有限，根本撐不起2萬(wàn)/㎡的售價(jià)。

其次是競(jìng)品太多，分流壓力大。七里河區(qū)是第四代住宅的“主戰(zhàn)場(chǎng)”之一，目前已經(jīng)有眾多四代項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈。再加上城關(guān)、安寧的四代宅項(xiàng)目也很密集，改善客群正在被進(jìn)一步分流，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)得動(dòng)，肯定不會(huì)盲目去沖2萬(wàn)/㎡的價(jià)格。

所以即便目前上新的比較具有代表性的四代宅溢價(jià)能力不弱，但不管從市場(chǎng)能不能接得住，還是競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)的角度看，都有不少制約，想沖到2萬(wàn)/㎡難度較大。

綜合來(lái)看，未來(lái)蘭州樓市的價(jià)格規(guī)律，還是會(huì)延續(xù)“核心區(qū)有溢價(jià)、遠(yuǎn)郊區(qū)穩(wěn)得住”的分化態(tài)勢(shì)。高品質(zhì)四代住宅入市后，價(jià)格可能會(huì)高出許多，但更多是帶動(dòng)七里河的居住品質(zhì)往精細(xì)化、高端化走。

對(duì)想買(mǎi)房的朋友來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在利率低、首付比例也低，再加上高端項(xiàng)目都在拼品質(zhì)，正是改善置業(yè)的好時(shí)機(jī)；如果想投資，千萬(wàn)得理性，別盲目追著價(jià)格跑。