其實(shí)這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整，跌幅最大的房源之一就是房齡已經(jīng)超過(guò)15年的老房子，不管是老破小老破大，情況都差不多。

為啥會(huì)是這個(gè)結(jié)果？

說(shuō)白了，樓市一旦進(jìn)入下行期，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)房子本身就是一堆鋼筋水泥，它也會(huì)衰老。那些老房子沒(méi)有電梯，管道老化，漏水，墻體開(kāi)裂……各種毛病全出來(lái)了。

業(yè)主想盡快賣(mài)掉，就只能不斷降價(jià)。但買(mǎi)家也不傻，沒(méi)有足夠便宜的價(jià)格，誰(shuí)愿意去接這種燙手山芋？結(jié)果就是老破小的價(jià)格一跌再跌。

直到前段時(shí)間，上海直接國(guó)資下場(chǎng)收購(gòu)老舊小區(qū)，算是給老房子止住了下跌的勢(shì)頭。這波操作，也用行動(dòng)告訴我們：老破小的房?jī)r(jià)已經(jīng)探底了。

01、老破小迎來(lái)真正的轉(zhuǎn)機(jī)

前不久，河南、山東、安徽、福建四個(gè)省份接連發(fā)文，明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，

說(shuō)白了，就是如果你住的老房子實(shí)在太破舊，符合條件就可以推倒重建。

這個(gè)政策其實(shí)是跟著國(guó)家的大方向走的。2025年國(guó)家層面就已經(jīng)定調(diào)了，現(xiàn)在地方開(kāi)始落地執(zhí)行。

與此同時(shí)，克而瑞2026年1月二手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)13城市二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，其中老破小成交占比達(dá)42%，環(huán)比微升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

這說(shuō)明政策已經(jīng)開(kāi)始起作用了。但有一點(diǎn)大家必須明白了：

這輪利好，絕不是讓老破小一夜暴漲，而是給龐大的存量資產(chǎn)“托底找路”，告別過(guò)去的無(wú)序貶值。

02、老破小，從“沒(méi)人要”變“有價(jià)值”

眾所周知，以前的老舊小區(qū)改造，說(shuō)白了就是“面子工程”——刷刷墻、換換管子、加個(gè)電梯。本質(zhì)上就是修修補(bǔ)補(bǔ)，但房子本身的老化問(wèn)題、戶(hù)型設(shè)計(jì)落后、配套跟不上…這些核心痛點(diǎn)沒(méi)解決，也就難以扭轉(zhuǎn)貶值趨勢(shì)。

但這一輪政策，已經(jīng)徹底打破了這個(gè)局限。從國(guó)家頂層文件到四省落地細(xì)則，都明確提出“自主更新、原拆原建”，

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是如果你住的老房子實(shí)在太破，可以考慮推倒重來(lái)。

根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)城市更新政策解讀配套數(shù)據(jù)顯示，與傳統(tǒng)舊改相比，原拆原建可使老破小居住品質(zhì)提升60%以上，戶(hù)型優(yōu)化率達(dá)75%，部分試點(diǎn)項(xiàng)目甚至能實(shí)現(xiàn)“原地回遷、面積微增”。

就比如上海靜安的彭一小區(qū)，原來(lái)的40棟老樓經(jīng)過(guò)原拆原建，變成了17棟高層電梯房。不僅房子變新了，學(xué)校、地下停車(chē)場(chǎng)這些配套也都跟上了。

預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年，這四個(gè)省份核心區(qū)域的老破小，會(huì)慢慢從“沒(méi)人要”變成“有選擇地升值”。

03、不是所有老破小都能沾光

很多人一看政策就興奮，覺(jué)得老破小要翻身了。其實(shí)未必，這輪政策的核心是“試點(diǎn)先行、嚴(yán)控范圍”，不是“全面放開(kāi)”。

數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)老破小原拆原建的試點(diǎn)項(xiàng)目只有47個(gè)，主要集中在這四個(gè)省份的核心城市、核心區(qū)域。

而且，想要實(shí)現(xiàn)原拆原建，還有三個(gè)硬性條件必須同時(shí)滿(mǎn)足：

①必須是C/D級(jí)危房；

②業(yè)主同意率不低于90%；

③位于城市核心區(qū)（或重點(diǎn)更新片區(qū)）。

簡(jiǎn)單說(shuō)，不是所有老小區(qū)想拆就能拆。偏遠(yuǎn)地區(qū)的老房子、結(jié)構(gòu)完好的小區(qū)，只能享受傳統(tǒng)的舊改，比如刷刷墻、加個(gè)電梯等等。

只有那些存在安全隱患、業(yè)主意愿強(qiáng)烈、區(qū)位有優(yōu)勢(shì)的老破小，才能納入試點(diǎn)。所以這里也給大家一個(gè)警示，別看到老破小就沖進(jìn)去買(mǎi)，非試點(diǎn)區(qū)域的老破小，搞不好買(mǎi)入就套牢。

04，國(guó)家為啥要花大力氣管老破小？

主要有三個(gè)原因：

①存量市場(chǎng)已成樓市主力。

現(xiàn)在全國(guó)的二手房交易占了整個(gè)樓市的68%，其中老破小占比30%以上。如果任由這些老破小一直貶值下，不僅影響千萬(wàn)家庭的資產(chǎn)，還會(huì)拖累整個(gè)存量房市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

②“大拆大建”已經(jīng)行不通了。

以前大拆大建雖然見(jiàn)效快，但也帶來(lái)諸多問(wèn)題：拆遷矛盾、房?jī)r(jià)虛高、資源浪費(fèi)…

現(xiàn)在的“自主更新、原拆原建”，既不用大規(guī)模拆遷，又能盤(pán)活存量資產(chǎn)，這種溫和的方式更可持續(xù)，既能改善居民的居住環(huán)境，還能解決城市發(fā)展與民生需求，這也是2025年頂層文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)的核心方向。

③這是“保民生”的重要舉措。

住在老破小里的，大多都普通工薪階層或者說(shuō)老年人。他們不是不想住好點(diǎn)，是真的換不起。

原拆原建、自主更新，本質(zhì)上就是給這些家庭一個(gè)改善居住條件的機(jī)會(huì)。

提醒大家，別再盲目看空所有老破小，也別幻想老破小能像以前那樣“暴漲”。

這次政策給老破小的定位很清晰——托底、找路、提升價(jià)值，而不是炒房、抬房?jī)r(jià)。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，你如果有老破小，房子符合試點(diǎn)條件，不用再焦慮“貶值還賣(mài)不掉”，以后大概率能實(shí)現(xiàn)“住得好+資產(chǎn)穩(wěn)”的雙重收益。

就算不符合試點(diǎn)條件，也不用太擔(dān)心，傳統(tǒng)的舊改一樣能提升居住體驗(yàn)。

如果你正打算買(mǎi)房，也別跟風(fēng)去買(mǎi)老破小。特別是那些非核心區(qū)的老房子，以后依然會(huì)面臨“流動(dòng)性差、貶值慢”的問(wèn)題；

如果一定要買(mǎi)，建議優(yōu)先選試點(diǎn)區(qū)域、配套成熟的老破小，這種事住著舒服，以后賣(mài)得掉，性?xún)r(jià)比也更高。