上海黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、楊浦、虹口并稱浦西七區(qū)，是上海發(fā)展水平最高的地方。

再完美的地方也有一些小遺憾。

01

黃浦區(qū)

黃浦是中國第一富人區(qū)，號稱全拆光了建豪宅。

已經(jīng)上市的豪宅有二三十個，你猜有多少在老黃浦？

答案是只有兩個，占比10%都不到。

一個是老樓盤洛克外灘源，一個是新開的嘉里金陵華庭。

黃浦區(qū)90%以上的豪宅，都不在老黃浦。

黃浦濱江以前是南市區(qū)，新天地以前是盧灣區(qū)。

現(xiàn)在黃浦發(fā)展最快的地方，世博濱江、老城廂，也都不是老黃浦。

老黃浦主要是精神地標，外灘、人民廣場、南京路。

頂級豪宅不多，頂級辦公不多，開發(fā)空間也不大。

外灘是上海名片，但是辦公體量不大，萬國建筑群樓都不高。

人民廣場辦公體量大，大部分樓都老了。

單看老黃浦和老靜安，可能后者反而發(fā)展得好。

黃浦發(fā)展的好，甩開靜安，主要靠合并部分。

一方面黃浦合并的早，當時還在大拆大建，黃浦濱江很快就成規(guī)模。

一方面合并的地方好，老盧灣有沉淀，南市區(qū)又吃了黃浦江紅利。

現(xiàn)在黃浦全境融為一體，沒人再去分盧灣、南市。

那次合并，真是上海發(fā)展史上的神來之筆，造就了現(xiàn)在全境中央活動區(qū)的上海第一區(qū)。

論經(jīng)濟，黃浦人均數(shù)據(jù)全市獨一檔。

論樓市，黃浦豪宅數(shù)據(jù)全國獨一檔。

黃浦區(qū)的遺憾是，黃浦區(qū)發(fā)展起來，跟大部分當?shù)厝硕紱]關(guān)系了。

當?shù)鼐用穸疾疬w去了松江、寶山。

老黃浦拆遷的少，是因為都是保護建筑，要么是商業(yè)辦公，居民人數(shù)也不多。

黃浦注定是全國人的黃浦。

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02

靜安區(qū)

合并的不好的，就是靜安區(qū)。

靜安原來是上海的掌上明珠，合并閘北后地位嚴重下滑。

合并閘北前，黃浦牢牢把握住豪宅市場，靜安牢牢把握辦公市場。

能跟南京西路一戰(zhàn)的只有陸家嘴。

現(xiàn)在黃浦辦公市場也跟上了，新天地、老城廂、黃浦濱江頂級辦公樓越來越多。

靜安的遺憾是，合并閘北后，并沒有把閘北真正的開發(fā)起來。

蘇河灣一帶合并前就有豪宅了，跟靜安沒關(guān)系。

不夜城合并前就是上海十大商圈，跟靜安沒關(guān)系。

合并后開發(fā)的是西藏北路，始終是中產(chǎn)定位，沒有開發(fā)成頂級地段。

現(xiàn)在黃浦已經(jīng)完全融合，大家不再分黃浦、南市、盧灣，原南市的地方也能建豪宅，大家認。

靜安不行，蘇州河以北還是沒融入到靜安，建豪宅大家不認。

西藏北路、大寧，都只能建普通小區(qū)。

南市區(qū)開發(fā)了很多豪宅，綠城黃浦灣、融創(chuàng)外灘壹號院等等，聲震上海，虹吸全國，提升了黃浦兩個字的含金量。

閘北反過來，打著靜安的旗號開發(fā)剛需樓盤，正在稀釋靜安兩個字的含金量。

靜安的金字招牌慢慢的不值錢了。

當時合并的不成功嗎？沒人知道，但結(jié)果就是靜安尚未融為一體。

不知道當時為什么不合并普陀，靜安跟普陀長壽路才是真正的融為一體，無縫銜接，接壤面也大。

跟閘北隔了條河，始終有分界線。

03

徐匯區(qū)

徐匯很成功，徐匯的成功主要是牢牢的跟國運綁定在一起。

畢竟這里是政治中心，政治覺悟高。

回頭去看，徐匯參與了幾乎所有的上海歷史。

徐匯的名字追溯到明朝，徐光啟，上海古代史有它一份。

近代徐家匯有教堂、大學(xué)、第一批醫(yī)院、法租界……

建國后徐匯有工業(yè)，有漕河涇，有碼頭等等。

上海要搞第八屆全運會，選了徐匯，成就了萬體館那一圈。

上海要搞副中心，徐家匯成了最成功的標桿。

上海要搞世博會，徐匯濱江大拆大建。

上海要搞集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥，漕河涇集成電路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐匯重倉徐匯濱江，不惜掏空漕河涇。

上海要搞舊改，徐匯動遷速度全市第一。

徐匯濱江原先搞文化藝術(shù)、金融行業(yè)，聽說國家要搞新質(zhì)生產(chǎn)力，模速空間、西岸數(shù)字谷立馬就落地了。

徐匯是最能代表上海的地方，論“長相”，徐匯絕對是上海親兒子。

上海幾乎所有的東西，徐匯都有一小份。

上海的特色是，文化沉淀和高樓大廈，高度宜居和經(jīng)濟發(fā)達。

徐匯都有。

上海也有大片的鄉(xiāng)下，徐匯也有，華涇就是城鄉(xiāng)結(jié)合。

現(xiàn)在還叫華涇鎮(zhèn)。

這是優(yōu)勢，也是缺點。

上海發(fā)展不均衡，徐匯發(fā)展也不均衡。

資源高度集中在內(nèi)環(huán)，商場、醫(yī)院等等。

出了內(nèi)環(huán)，到康健、植物園、長橋什么的，其實配套一般。

另外就是徐匯在內(nèi)斗，徐家匯和徐匯濱江，都要搞頂級商業(yè)、頂級商辦，市場卻沒那么大。

這是全市都面臨的一大難題。

04

長寧區(qū)

徐匯非常均衡，什么都有。

長寧反過來，非常有特點。

長寧的特點是，上海涉外氛圍最濃厚。

先是有西郊賓館，國賓路，后有鎮(zhèn)寧路豪宅區(qū)，面向的也是華僑等群體。

虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、古北等等，更是把長寧拔到了一線地段。

那個年代我們跟國外差距太大，外國人集中的地方也變得高高在上，不少上海的70后、80后到現(xiàn)在對長寧還有那種情結(jié)。

青春期的記憶最深刻。

后來日韓企業(yè)衰退，長寧優(yōu)勢下滑，虹橋、古北都沒落了。

幸好長寧抓住了一把互聯(lián)網(wǎng)，維持著最近的高速增長。

下一波新質(zhì)生產(chǎn)力的紅利，長寧參與的不夠。

一方面是缺少基礎(chǔ)，一方面是沒空間了。

六普到七普這十年，市區(qū)人口增長的，只有徐匯和長寧。

虹口、靜安人口流失嚴重，很多是動遷去了郊區(qū)。

長寧沒有舊改，沒有動遷，人口就沒有流失。

最近長寧好容易騰出來兩塊地，都建了住宅，還賣不動。

后面拼全面舊改，長寧很難。

05

虹口區(qū)

虹口區(qū)地位下滑很嚴重。

原來虹口是“中只角”，北四區(qū)老大哥。

四川北路是上海一線商圈。

1997年時，四川北路、魯迅公園附近房價高達8000元/平，比大寧貴兩倍。

現(xiàn)在基本扯平了。

虹口人口密度太高，20年前沒辦法開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展落下了。

現(xiàn)在虹口經(jīng)濟總量還不如奉賢。

虹口曾經(jīng)都地標四川北路，后來因為電商崛起，郊區(qū)商業(yè)崛起，這種大眾化商業(yè)無限分流。

四川北路也沒落了。

除了虹口足球場，虹口在上海沒太大影響力。

虹口到了最失落的時刻。

現(xiàn)在北外灘來了，要幫虹口找回場子。

北外灘、陸家嘴、外灘三角區(qū)是上海頂級地段，能建成絕對的呼風(fēng)喚雨。

2020年北外灘出了新規(guī)劃，總體量840萬方，商辦面積超過陸家嘴。

定位也高，一線商務(wù)區(qū)，重點打造航運金融。

不巧的是這兩年航運不太行，外部環(huán)境比較緊張。

金融也不太行，連續(xù)受到打壓，別說增量，不少公司還在裁員。

北外灘的辦公樓全部建好、全部填滿，還有很大風(fēng)險。

北外灘0.8平方公里核心區(qū)共12塊空地，目前只出讓了4塊（北外灘中心、上海華貿(mào)中心、上實90街坊與綠城潮鳴外灘），其中一個還是改成住宅出讓的。

剩余8塊地沒出讓，不知道什么時候建成。

北外灘要是全面建好了，虹口有可能回到當年的地位。

虹口區(qū)的遺憾就是這個，商辦市場最輝煌的年代它沒發(fā)力，現(xiàn)在商辦市場過剩，它供應(yīng)量來了。

上海有兩百多個板塊，分化十分復(fù)雜

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06

楊浦區(qū)

比虹口下滑嚴重的是楊浦。

上世紀七八十年代楊浦工業(yè)產(chǎn)值占全市四分之一，貢獻了全國超過5%的財政收入。

跟現(xiàn)在浦東的地位差不多。

現(xiàn)在浦東也只貢獻了全國不到2%的財政收入。

現(xiàn)在呢？楊浦經(jīng)濟總量已經(jīng)不如長寧。

2014年楊浦經(jīng)濟總量是長寧1.6倍，現(xiàn)在被長寧反超。

楊浦運氣太差了，改革開放后的幾次大風(fēng)口都沒抓到。

剛開始外資為王，長寧、浦東是主角，楊浦當時正在搞國企下崗。

后來搞副中心，五角場也不錯，但是不如徐家匯。因為徐家匯有一號線。

原來二號線規(guī)劃的走楊浦，后來為了開發(fā)浦東，領(lǐng)導(dǎo)讓二號線去了浦東。

現(xiàn)在一條地鐵不算什么，二十年前可不是，當時地鐵直接決定了資源投入方向。

后來搞房地產(chǎn)，楊浦沒太多空地，也沒參與太多。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的末尾，楊浦用力抓了一把，美團、字節(jié)過來了。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)確實貢獻了數(shù)據(jù)。2024年楊浦數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)稅收貢獻占比超40%，營收占比約60%。

其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營收達3259億元，同比增長13.4%。

2025年1-9月，這個數(shù)值已經(jīng)達到了2890.7億元，同比增長27.4%。

問題之一，這個勢頭能持續(xù)多久。

企業(yè)搬過來肯定有增量，后續(xù)得看企業(yè)發(fā)展情況。

問題之二，對上海而言這個沒太大意義。

美團原來在長寧，字節(jié)原來在徐匯，現(xiàn)在都搬到楊浦區(qū)。

搬不搬都不影響他們發(fā)展，不影響他們對上海的貢獻。

上海想要的集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥，楊浦目前布局的不夠。

這些才是上海未來的增量產(chǎn)業(yè)。

這個遺憾虹口、楊浦都有，就是抓不住上海發(fā)展最快的行業(yè)。

現(xiàn)在楊浦主打量子城市，是否能引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還得看落地情況。

07

普陀區(qū)

普陀區(qū)被誤會很多。

經(jīng)常有人說普陀區(qū)不行，這里不如黃浦，那里不如靜安。

其實不是普陀不行，是對比對象錯了。

普陀起點本來就跟黃浦靜安徐匯不一樣，沒什么好比的。

老普陀原先只有蘇州河以南部分，也就是長壽路。

建國后拓展到內(nèi)環(huán)，后來普陀不斷合并寶山、嘉定的土地。

普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并過來。

合并的土地都是寶山、嘉定的邊緣地帶，起點很低。

內(nèi)環(huán)外的地方，應(yīng)該跟寶山、閔行放一起對比，這樣看普陀是不是還可以。

有真如，有桃浦，有很多地鐵，至少不算差。

普陀的問題也在這。

說他是市區(qū)吧，發(fā)達程度確實一般，沒有中央活動區(qū)。

說他是郊區(qū)吧，他位置又很好，大片的土地在外環(huán)內(nèi)，大家習(xí)慣稱為市內(nèi)七區(qū)之一。

這樣的尷尬位置，產(chǎn)業(yè)上就很難做。

跟市區(qū)競爭高端服務(wù)業(yè)，比不過徐匯靜安黃浦，發(fā)展程度還是差了。

跟郊區(qū)競爭第二產(chǎn)業(yè)，比不過閔行、浦東，空地沒那么多。

所以普陀最好的發(fā)展方式就是現(xiàn)在，多建住宅，房價不貴，上班還方便。

給了市區(qū)客戶一個好去處。

想要房價潛力，就離這里遠些。