2026年，美國(guó)有一場(chǎng)沒有硝煙的“海嘯”，正悄悄改寫整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的格局——1946年出生的第一批嬰兒潮一代，正式邁入80歲高齡。

這不是一次孤立的生日，而是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20年的人口浪潮的首個(gè)高峰。所謂嬰兒潮一代，是1946年至1964年間出生的美國(guó)人，總數(shù)達(dá)7000萬(wàn)至8000萬(wàn)，占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。他們?cè)羁逃绊懨绹?guó)的消費(fèi)、就業(yè)和資本市場(chǎng)，如今，當(dāng)這個(gè)龐大群體集體步入耄耋之年，一場(chǎng)不可逆的養(yǎng)老革命，已然拉開序幕。而這場(chǎng)革命的核心密碼，藏在一個(gè)關(guān)鍵數(shù)字里。

看懂這場(chǎng)革命，先記住一個(gè)關(guān)鍵數(shù)字：80歲。

80歲，是老年人健康與自理能力的“分水嶺”。65-79歲的“年輕老人”，還能保持相對(duì)活躍的生活狀態(tài)，對(duì)專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的需求較弱；但80歲以上的高齡老人，身體機(jī)能下滑明顯，對(duì)輔助生活、記憶護(hù)理、專業(yè)護(hù)理等服務(wù)的需求會(huì)呈指數(shù)級(jí)暴漲——這些曾經(jīng)遙遠(yuǎn)的服務(wù)，自此成為他們的“剛需”。

也正因此，2026年不是終點(diǎn)，而是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求“主升浪”的起點(diǎn)。權(quán)威預(yù)測(cè)顯示，美國(guó)80歲以上人口將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)率可達(dá)3%-6%；更有數(shù)據(jù)指出，2022年至2030年間，這一增速會(huì)躍升至4.4%，是2010年代的三倍。需求的潮水已然涌來(lái)，最先被席卷的，就是直接承接高齡照護(hù)需求的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)。

要讀懂當(dāng)下養(yǎng)老社區(qū)的火爆，必先回溯五年前的行業(yè)低谷，才能看清趨勢(shì)的必然性。2020年疫情突襲，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)成為重災(zāi)區(qū)，入住率一路下滑，到2021年第一季度，創(chuàng)下78.8%的歷史最低點(diǎn)——彼時(shí)，幾乎沒人預(yù)料到，這會(huì)是行業(yè)反彈的起點(diǎn)，更沒人察覺，嬰兒潮一代的年齡迭代，已在暗中積蓄推力。

疫情影響逐漸消退后，入住率開始穩(wěn)步回升，而真正的核心推力，正是嬰兒潮一代的年齡躍遷：2021年，1946年出生的嬰兒潮一代滿75歲，養(yǎng)老需求開始初步釋放；2026年，他們正式滿80歲，徹底進(jìn)入高齡階段，成為養(yǎng)老社區(qū)的核心客群，需求的集中爆發(fā)，直接推動(dòng)入住率持續(xù)攀升。

美國(guó)國(guó)家養(yǎng)老住房與護(hù)理投資中心（NIC）2026年1月的最新數(shù)據(jù)，印證了這一趨勢(shì)：2025年第四季度，其追蹤的31個(gè)主要市場(chǎng)養(yǎng)老社區(qū)入住率升至89.1%，較上一季度增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)18個(gè)季度攀升。這一數(shù)據(jù)背后，是嬰兒潮一代剛需的持續(xù)釋放，也是行業(yè)復(fù)蘇的明確信號(hào)。

細(xì)分來(lái)看，不同類型的養(yǎng)老社區(qū)，入住率表現(xiàn)各有亮點(diǎn)，恰好對(duì)應(yīng)不同年齡段老人的需求差異：獨(dú)立生活主打基礎(chǔ)住房+便利服務(wù)，平均入住率超90%；輔助生活承接照護(hù)剛需，入住率達(dá)87.7%；活躍成年人社區(qū)適配低齡健康老人，入住率更是高達(dá)約92%。

市場(chǎng)分化也愈發(fā)明顯。31個(gè)主要市場(chǎng)中，有7個(gè)入住率超90%，比上一季度多2個(gè)；波士頓以93.1%領(lǐng)跑，舊金山和巴爾的摩緊隨其后，均達(dá)91.9%。反觀邁阿密、亞特蘭大、圣何塞，因區(qū)域供需匹配度不足，成為表現(xiàn)最差的三個(gè)市場(chǎng)，入住率均低于87%。

更值得關(guān)注的是，舊金山、洛杉磯、達(dá)拉斯、芝加哥的入住率，已經(jīng)接近NIC自2005年追蹤該數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史峰值。這意味著，養(yǎng)老社區(qū)的火爆并非局部現(xiàn)象，而是行業(yè)全面升溫的體現(xiàn)，而這一趨勢(shì)，還將隨著需求的進(jìn)一步釋放持續(xù)加速。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著2026年80歲以上人口需求的集中釋放，輔助生活、記憶護(hù)理這類剛性需求更強(qiáng)的板塊，入住率有望率先突破90%，向95%甚至更高水平邁進(jìn)。

這一點(diǎn)，從行業(yè)巨頭的預(yù)判中也能得到印證。Welltower管理層明確表示，其目標(biāo)是把入住率持續(xù)穩(wěn)定在90%以上。

未來(lái)的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)，必將呈現(xiàn)鮮明的“馬太效應(yīng)”：核心地段、品牌過(guò)硬、設(shè)施先進(jìn)的社區(qū)，必將“一床難求”；而位置偏遠(yuǎn)、設(shè)施老舊、服務(wù)滯后的物業(yè)，只會(huì)持續(xù)承壓，逐步被市場(chǎng)淘汰。

入住率連漲的背后，是養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用的穩(wěn)步攀升——供需關(guān)系決定定價(jià)權(quán)，當(dāng)需求持續(xù)旺盛、供應(yīng)相對(duì)緊張時(shí)，定價(jià)權(quán)自然回到運(yùn)營(yíng)商手中。不同類型的養(yǎng)老社區(qū)，費(fèi)用漲幅和水平差異顯著，而這種差異，恰恰藏著最真實(shí)的需求邏輯：

獨(dú)立生活月中位費(fèi)用3065-3145美元，年漲4%-5%，主打基礎(chǔ)住房+便利服務(wù)，是最實(shí)惠的選擇，適配低齡健康老人；

輔助生活月費(fèi)5190-5900美元，年漲10%，通脹疊加日常照護(hù)需求激增，成為漲價(jià)最快的板塊；

記憶護(hù)理月費(fèi)7785-7908美元，年漲5%-6%，專業(yè)照護(hù)的稀缺性，支撐著其穩(wěn)定的價(jià)格溢價(jià)；

熟練護(hù)理最貴，月費(fèi)9277-9733美元，年漲3%-4%，因醫(yī)療屬性最強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)成本最高，定價(jià)始終處于高位；

持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)月費(fèi)2500-7000美元，年漲4%-5%，入門費(fèi)+月費(fèi)的模式，可覆蓋老人全周期養(yǎng)老服務(wù)，適配長(zhǎng)期養(yǎng)老需求。

需要明確的是，租金上漲的背后，不只是運(yùn)營(yíng)成本的轉(zhuǎn)嫁，更是優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的稀缺性溢價(jià)。

未來(lái)，年租金增長(zhǎng)率（RevPAR Growth），將成為衡量養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)——那些擁有品牌溢價(jià)、運(yùn)營(yíng)能力突出、服務(wù)質(zhì)量過(guò)硬的頭部企業(yè)，必然能跑出超越行業(yè)平均的漲幅，搶占更多市場(chǎng)份額。

行業(yè)的火爆，從來(lái)都會(huì)快速傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)。2025年第四季度，老年住房的總回報(bào)率達(dá)3.3%，比整體NPI總回報(bào)率1.1%高出220個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)超住宅、酒店、寫字樓等其他物業(yè)類型，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的“增長(zhǎng)黑馬”。

最直接的體現(xiàn)，就是養(yǎng)老社區(qū)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的表現(xiàn)——這類聚焦養(yǎng)老領(lǐng)域的上市公司，成為近年來(lái)美股市場(chǎng)的“香餑餑”，其股價(jià)和業(yè)績(jī)的雙重爆發(fā)，本質(zhì)上是資本市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老行業(yè)長(zhǎng)期紅利的堅(jiān)定看好。

Welltower（NYSE: WELL）作為美國(guó)最大的醫(yī)療保健REIT，是這場(chǎng)行業(yè)紅利的最大受益者之一。2024年第四季度財(cái)報(bào)顯示，其老年住房運(yùn)營(yíng)組合的同店凈營(yíng)業(yè)收入（Same-Store NOI）同比增長(zhǎng)23.9%，帶動(dòng)整體同店NOI增長(zhǎng)12.8%；全年每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（FFO）達(dá)4.32美元，同比大增18.7%，強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，甚至支撐公司將季度股息上調(diào)了10%。

另一家行業(yè)巨頭Ventas（NYSE: VTR）也不遜色。2024年，其老年住房業(yè)務(wù)NOI增長(zhǎng)15%，入住率提升350個(gè)基點(diǎn)，全年FFO達(dá)3.15美元/股，同比增長(zhǎng)5%。Ventas管理層直言，嬰兒潮一代正在“改寫?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的規(guī)則”，而這一趨勢(shì)，也推動(dòng)公司進(jìn)入了前所未有的增長(zhǎng)期。

除了這兩家巨頭，其他醫(yī)療保健REITs也紛紛交出亮眼成績(jī)單：Omega Healthcare（OHI）2024年第四季度完成4.4億美元并購(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老護(hù)理組合；National Health Investors（NHI）老年住房組合NOI同比增長(zhǎng)30.4%，核心驅(qū)動(dòng)力正是入住率的持續(xù)提升；Sabra Health Care（SBRA）則通過(guò)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)張。

股價(jià)層面，這些公司的表現(xiàn)更是令人矚目。Welltower公布2024年業(yè)績(jī)后，股價(jià)創(chuàng)下52周新高；Ventas股價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，持續(xù)反映市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)的堅(jiān)定信心。截至2026年2月10日，這些公司自2020年疫情低點(diǎn)以來(lái)的漲幅，更是凸顯了行業(yè)的成長(zhǎng)潛力：

Welltower從28.01美元漲到200.84美元，漲幅617%；Ventas從13.47美元漲到83.90美元，漲幅523%；Omega Healthcare從9.13美元漲到45.44美元，漲幅398%；National Health Investors從16.10美元漲到86.22美元，漲幅436%；Sabra Health Care從4.55美元漲到19.15美元，漲幅321%。

資本市場(chǎng)的狂熱，從來(lái)都不是盲目跟風(fēng)，而是對(duì)一個(gè)確定性趨勢(shì)的投票——嬰兒潮一代的高齡化，不是短期風(fēng)口，而是持續(xù)20年以上的長(zhǎng)期紅利，而養(yǎng)老社區(qū)，正是承接這一紅利的核心載體。

但熱潮之下，隱憂已然浮現(xiàn)。當(dāng)前美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)最核心的矛盾，莫過(guò)于“需求井噴”與“供應(yīng)停滯”的嚴(yán)重失衡——一邊是嬰兒潮一代帶來(lái)的剛性需求持續(xù)爆發(fā)，一邊是養(yǎng)老社區(qū)的供應(yīng)增長(zhǎng)陷入停滯，這種失衡，正在逐漸制約行業(yè)發(fā)展，也埋下了潛在的危機(jī)。

NIC報(bào)告顯示，2025年美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)庫(kù)存年增長(zhǎng)率僅0.7%-1%，創(chuàng)下歷史低點(diǎn)；僅第四季度，新增單元數(shù)只有1900個(gè)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的實(shí)際需求。

更嚴(yán)峻的是，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)周期已延長(zhǎng)至29個(gè)月，若建設(shè)速度無(wú)法加快，到2030年，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)將面臨37萬(wàn)套的巨大缺口，入住率可能飆升至93%的歷史高位，“一床難求”的困境將進(jìn)一步加劇。

更棘手的是，現(xiàn)有庫(kù)存還面臨嚴(yán)重的“老化”問(wèn)題：44%的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)超過(guò)25年，設(shè)施陳舊、服務(wù)滯后，亟需翻新升級(jí)，但目前行業(yè)翻新速度緩慢，進(jìn)一步壓縮了有效供應(yīng)，讓本就緊張的供需關(guān)系雪上加霜。

供應(yīng)短缺帶來(lái)的最直接影響，就是中低收入老年人被“擠出”養(yǎng)老市場(chǎng)——當(dāng)前新建的養(yǎng)老社區(qū)，大多瞄準(zhǔn)高收入群體，定價(jià)偏高，而中低收入老人無(wú)力承擔(dān)高昂費(fèi)用，只能面臨“想養(yǎng)老、住不起”“有需求、沒床位”的困境，養(yǎng)老公平性面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)更能直觀反映供應(yīng)短缺的嚴(yán)峻性：在NIC追蹤的140個(gè)都市區(qū)中，超過(guò)一半沒有任何養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目；到2028年，行業(yè)需要新增20萬(wàn)套住房才能勉強(qiáng)滿足需求，但截至2025年第三季度，在建住房?jī)H有20034套，還比第一季度減少了1716套，建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)重滯后于需求增長(zhǎng)。

按照目前的建設(shè)速度推算，到2030年，美國(guó)僅能新增19.1萬(wàn)套養(yǎng)老住房，但市場(chǎng)實(shí)際需求高達(dá)56萬(wàn)套——近37萬(wàn)套的缺口，意味著成千上萬(wàn)的美國(guó)老年人，將無(wú)法獲得優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。業(yè)內(nèi)專家甚至預(yù)警，若這一矛盾無(wú)法緩解，未來(lái)幾年可能引發(fā)一場(chǎng)潛在的“老年住房短缺危機(jī)”。

很多人會(huì)問(wèn)，開發(fā)商為何不加快建設(shè)，搶占這一長(zhǎng)期紅利？答案很簡(jiǎn)單：多重壓力疊加，導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)幾乎陷入“凍結(jié)”狀態(tài)，具體可歸結(jié)為四大核心原因：

第一，融資和利率壓力。美聯(lián)儲(chǔ)2022年以來(lái)持續(xù)維持高位利率，導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目融資難度大幅加大、融資成本飆升，很多項(xiàng)目剛立項(xiàng)就因資金不足被否決，股權(quán)投資者也普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，不愿輕易進(jìn)場(chǎng)。

第二，建設(shè)成本上漲。疫情遺留的供應(yīng)鏈問(wèn)題尚未完全解決，疊加建材價(jià)格上漲、勞動(dòng)力工資提升、通脹壓力持續(xù)，讓新建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的“性價(jià)比”大幅下降，尤其是利潤(rùn)空間有限的中端市場(chǎng)，開發(fā)商更是不敢輕易投入。

第三，勞動(dòng)力短缺。建筑工人和養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)人員雙雙不足：建筑工人短缺拖慢建設(shè)進(jìn)度、增加建設(shè)成本；運(yùn)營(yíng)人員短缺則影響社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，而疫情后行業(yè)招聘難度加大，進(jìn)一步延緩了開發(fā)和運(yùn)營(yíng)步伐。

第四，監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)不確定性。養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管嚴(yán)格，復(fù)雜的監(jiān)管要求增加了項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的難度；同時(shí)，潛在的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，讓投資者不敢貿(mào)然出手——2023-2025年，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)開始率，甚至降到了2009年金融危機(jī)時(shí)的水平，足見行業(yè)開發(fā)的謹(jǐn)慎程度。

除此之外，冗長(zhǎng)的審批流程也是重要制約因素——75%的養(yǎng)老住房項(xiàng)目，從破土動(dòng)工到竣工需要近三年時(shí)間；而建筑貸款機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老領(lǐng)域的謹(jǐn)慎態(tài)度，更是讓建設(shè)融資雪上加霜，即便2024年第一季度以來(lái)永久貸款額翻倍，也沒能解決建筑融資匱乏的核心問(wèn)題。

供應(yīng)受限，也間接影響了行業(yè)的盈利能力。目前，美國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（息稅前利潤(rùn)）約為14%-15%，略高于醫(yī)療保健和社會(huì)援助行業(yè)的11%，但整體仍處于中等水平，遠(yuǎn)低于資本市場(chǎng)的預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士直言，如果不是供應(yīng)短缺拖了后腿，憑借當(dāng)前旺盛的需求，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)比現(xiàn)在更火爆。而未來(lái)，若美國(guó)利率重回下降通道，融資成本降低、開發(fā)商信心回升，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)大概率會(huì)進(jìn)入加速期，屆時(shí)，建材、家居、智慧養(yǎng)老等相關(guān)B端領(lǐng)域，也將同步迎來(lái)巨大的需求紅利，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同增長(zhǎng)的格局。

梳理完美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)表現(xiàn)和潛在挑戰(zhàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)核心邏輯：美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的18季連漲，從來(lái)都不是偶然，而是一場(chǎng)“人口結(jié)構(gòu)決定的必然”——所有的行業(yè)火爆、價(jià)格上漲、資本追捧，核心都圍繞著嬰兒潮一代的養(yǎng)老需求展開。

我們不妨再梳理一遍時(shí)間線，看清這場(chǎng)銀色浪潮的底層邏輯，更能理解其必然性：2021年，第一批嬰兒潮一代滿75歲，高齡照護(hù)需求開始初步釋放，疊加疫情影響消退，行業(yè)入住率觸底回升；2025年，他們正式滿80歲，進(jìn)入高齡階段，高齡照護(hù)需求全面爆發(fā)，推動(dòng)入住率持續(xù)攀升至89.1%，實(shí)現(xiàn)18季連漲；2026年及以后，越來(lái)越多嬰兒潮一代步入高齡，需求持續(xù)擴(kuò)大，而供應(yīng)短缺的矛盾還會(huì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)熱度將持續(xù)升溫。

NIC的數(shù)據(jù)，進(jìn)一步印證了嬰兒潮一代的核心地位：目前美國(guó)約有100萬(wàn)名居民住在輔助生活設(shè)施中，其中50%年齡在85歲以上，31%在75-84歲之間——這兩個(gè)年齡段，恰好是嬰兒潮一代的核心范圍，這意味著，嬰兒潮一代已經(jīng)成為養(yǎng)老社區(qū)的絕對(duì)主力，主導(dǎo)著行業(yè)的需求走向。

聯(lián)合國(guó)2019年人口報(bào)告的低生育率預(yù)測(cè)，更揭示了這一趨勢(shì)的長(zhǎng)期性：2020-2050年，美國(guó)60-74歲低齡老人數(shù)量，會(huì)維持在5300萬(wàn)-5900萬(wàn)之間，變化不大；但75歲以上高齡老人，會(huì)從2300萬(wàn)增長(zhǎng)至4800萬(wàn)，漲幅超過(guò)一倍。

也就是說(shuō)，未來(lái)25年，美國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的增量，幾乎全部來(lái)自1946-1964年出生、2026年后逐步進(jìn)入80歲+的嬰兒潮一代——他們的需求規(guī)模、需求結(jié)構(gòu)，將持續(xù)定義美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的走向，也將持續(xù)支撐養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

而這群嬰兒潮一代，還有一個(gè)關(guān)鍵特點(diǎn)，也是支撐養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用上漲、入住率高企的核心原因：財(cái)富占比高，支付能力更強(qiáng)。作為曾經(jīng)推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心力量，他們積累了可觀的財(cái)富，有足夠的實(shí)力為優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)買單，這也解釋了為何養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用持續(xù)上漲，卻依然能保持高入住率。

當(dāng)然，機(jī)遇背后，還有諸多亟待解決的挑戰(zhàn)：供應(yīng)短缺的矛盾如何緩解？勞動(dòng)力缺口如何填補(bǔ)？中低收入老年人的養(yǎng)老需求如何滿足？這些問(wèn)題，沒有簡(jiǎn)單的答案，也無(wú)法一蹴而就，但可以確定的是，誰(shuí)能率先解決這些問(wèn)題，誰(shuí)就能在這場(chǎng)銀色浪潮中，抓住屬于自己的長(zhǎng)期紅利，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。