• 關(guān)于主理人-自我介紹
• 龔晨，筆名物業(yè)大臉妞，為物業(yè)行業(yè)發(fā)電的律師一枚~觀點(diǎn)犀利，解剖真實(shí)的物業(yè)痛點(diǎn)；擁有兩家頭部上市物業(yè)企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；可以為您定制專屬物業(yè)行業(yè)法律服務(wù)。如果你想近距離和我探討，歡迎來(lái)VX公眾號(hào)-物法研習(xí)社菜單欄戳【交個(gè)朋友】~
  

前言

物業(yè)行業(yè)正歷經(jīng)集中度提升、政策迭代與需求升級(jí)的三重變局，大型企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張與中小物業(yè)公司突圍求生構(gòu)成市場(chǎng)主旋律。

本期我們與德勝物業(yè)總經(jīng)理新銳物業(yè)人王磊通過(guò)德勝物業(yè)-拆解如何在信任重塑與價(jià)值回歸中，為從業(yè)者、業(yè)委會(huì)及業(yè)主找到可持續(xù)的未來(lái)。

第一章

物業(yè)公司靠什么活下去？

物業(yè)行業(yè)集中度加速提升，規(guī)?；①?gòu)頻發(fā)，市場(chǎng)格局正被重塑。在此背景下，中小型物業(yè)公司的生存空間面臨擠壓，那么德勝物業(yè)是怎么夾縫中生存至今呢？

2020 年，德勝物業(yè)在 “口罩元年” 頂著臨時(shí)進(jìn)場(chǎng)壓力接下首個(gè)項(xiàng)目，恰逢新《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》落地，堪稱 “天崩開(kāi)局”。不同于傳統(tǒng)企業(yè)的粗獷發(fā)展，其核心破局點(diǎn)在于順應(yīng) “業(yè)主共有資金時(shí)代” 趨勢(shì)，以精細(xì)化、透明化服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其突圍路徑揭示了一條差異化的生存邏輯——避開(kāi)單純規(guī)模比拼，轉(zhuǎn)而依靠精細(xì)化、透明化運(yùn)營(yíng)，以誠(chéng)意、專業(yè)及高效去構(gòu)建信任，主動(dòng)融入業(yè)主共治體系。這不僅是應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的策略，更是行業(yè)向價(jià)值服務(wù)回歸的必然方向，也是中小物業(yè)公司于變局中開(kāi)拓藍(lán)海的關(guān)鍵所在。

第二章

物業(yè)行業(yè)兩大禁忌：想暴富、高增長(zhǎng)

物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是長(zhǎng)期主義，而非財(cái)富快車道。試圖在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)暴利，或?qū)l(fā)展節(jié)奏盲目加速，往往是企業(yè)陷入困境的根源。

德勝物業(yè)的 “責(zé)任、專業(yè)、高效” 價(jià)值排序，體現(xiàn)了在壓力下的戰(zhàn)略選擇：將責(zé)任與信任構(gòu)建置于首位，專業(yè)能力需持續(xù)積累，而效率提升則應(yīng)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的利潤(rùn)。這提示企業(yè)，尤其在成長(zhǎng)期，需抵御短期利潤(rùn)誘惑，夯實(shí)服務(wù)根基。

真正的競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自于對(duì)社會(huì)發(fā)展與政策導(dǎo)向的深度契合，如順應(yīng)“業(yè)主共有資金”趨勢(shì)，推動(dòng)服務(wù)透明化與社區(qū)共治。在行業(yè)從粗放邁向精細(xì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，中小企業(yè)更應(yīng)避開(kāi)盲目求快，通過(guò)差異化、深耕服務(wù)本質(zhì)，在專業(yè)與效率之間找到長(zhǎng)期平衡，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健生存與價(jià)值成長(zhǎng)。

第三章

從“主動(dòng)撤場(chǎng)”到“AI破局”

物業(yè)行業(yè)正面臨從粗放管理向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)模式下，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司對(duì)資金賬戶理解不一、缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃、陷入“頭痛醫(yī)頭”的被動(dòng)響應(yīng)，成為項(xiàng)目難以持續(xù)的核心痛點(diǎn)。

主動(dòng)撤場(chǎng)背后，折射出的是溝通機(jī)制缺失與服務(wù)計(jì)劃滯后。尤其在對(duì)老舊小區(qū)的管理中，歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜，若缺乏系統(tǒng)性的承接查驗(yàn)與規(guī)劃能力，極易陷入反復(fù)整改、優(yōu)先級(jí)混亂的困境。

AI技術(shù)的引入，為破解這一困局提供了新路徑。通過(guò)數(shù)字化工具進(jìn)行全盤掃描與缺陷識(shí)別，建立“一樓一策”的精準(zhǔn)檔案，不僅能提升承接查驗(yàn)效率，更可為小區(qū)制定可執(zhí)行、可調(diào)整的長(zhǎng)期運(yùn)維方案。從被動(dòng)應(yīng)對(duì)問(wèn)題到主動(dòng)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，AI 正推動(dòng)物業(yè)行業(yè)從粗放運(yùn)營(yíng)向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，為企業(yè)在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中開(kāi)辟新的生存空間。

第四章

「公共收益」不是分給業(yè)主的？

公共收益的歸屬與使用，是物業(yè)行業(yè)的核心爭(zhēng)議點(diǎn)。傳統(tǒng)認(rèn)知中，將其直接分發(fā)給業(yè)主被視為“常規(guī)操作”，但更可持續(xù)的思路在于將其規(guī)劃為小區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的資源。

小型物業(yè)公司在實(shí)踐中摸索出關(guān)鍵共識(shí)：公共收益并非必須以紅包形式分給業(yè)主。一次性分紅僅惠及當(dāng)前業(yè)主，卻可能忽視小區(qū)長(zhǎng)期維護(hù)需求，而將這筆資金投入房屋本體修繕、設(shè)施升級(jí)等領(lǐng)域，能惠及所有業(yè)主及未來(lái)使用者，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

在業(yè)主共有資金制度不斷完善的背景下，物業(yè)公司的核心價(jià)值已升級(jí)為專業(yè)管理與規(guī)劃能力，將這筆資金科學(xué)地用于未來(lái)十年甚至更久的社區(qū)建設(shè)中，使現(xiàn)有與未來(lái)的業(yè)主持續(xù)受益，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)整體價(jià)值的維護(hù)與提升。

第五章

物業(yè)費(fèi)不高的小區(qū)，選包干制還是酬金制？

對(duì)于物業(yè)費(fèi)偏低的小區(qū)，選擇包干制還是酬金制，已不僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，更關(guān)乎服務(wù)可持續(xù)與權(quán)責(zé)平衡。

酬金制雖在理論上更透明，但在物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重不足、設(shè)施老舊的小區(qū)中，可能因運(yùn)營(yíng)成本剛性而導(dǎo)致服務(wù)難以維持，甚至出現(xiàn)業(yè)委會(huì)“必虧”的局面。因此，部分老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)開(kāi)始“逆向”選擇包干制，其邏輯在于將成本控制與運(yùn)營(yíng)效率的壓力轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司，倒逼其通過(guò)優(yōu)化管理、降低冗余開(kāi)支實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)。

值得注意的是，新環(huán)境下的包干制并非物業(yè)公司 “隨心所欲”，仍需滿足業(yè)主核心訴求。對(duì)于業(yè)委會(huì)而言，包干制既能明確服務(wù)要求、鎖定自身權(quán)益，又無(wú)需承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，成為低物業(yè)費(fèi)小區(qū)平衡服務(wù)質(zhì)量與成本控制的明智選擇。

第六章

物業(yè)公司在虧錢，為什么越開(kāi)越多！

社保、最低工資連年上漲，物業(yè)費(fèi)卻長(zhǎng)期維穩(wěn)，物業(yè)行業(yè)看似 “虧損常態(tài)化”，卻呈現(xiàn)出從二十年前兩萬(wàn)余家增至三十余萬(wàn)家的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，背后藏著行業(yè)獨(dú)特的生存邏輯。

核心關(guān)鍵在于 “隱性利潤(rùn)空間” 與管理效率的博弈。行業(yè)長(zhǎng)期存在 “藏利潤(rùn)” 的生存智慧，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)壓縮成本，在看似微薄的物業(yè)費(fèi)中擠出盈利空間，即所謂 “穿衣服顯瘦，脫衣服有肉”。而業(yè)主共有資金制度下的基本賬戶模式，更揭示了盈利的關(guān)鍵密碼 —— 收繳率 100% 的基本賬戶小區(qū)均無(wú)虧損，甚至有結(jié)余，印證了規(guī)范管理與資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性。

此外，資質(zhì)取消、收并購(gòu)熱潮催生行業(yè) “百花齊放”，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)核心已轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)服務(wù)與業(yè)主情緒價(jià)值的雙重滿足，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建可持續(xù)的服務(wù)定價(jià)與成本控制能力。這標(biāo)志著行業(yè)從數(shù)量擴(kuò)張，進(jìn)入以專業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

第七章

物業(yè)費(fèi)像一筆“糊涂賬”，酬金制就能解決？

物業(yè)費(fèi)管理的透明化，正從行業(yè)挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵母?jìng)爭(zhēng)力。一種融合二者優(yōu)勢(shì)的“透明包干制”正被探索：物業(yè)公司承諾小區(qū)年度物業(yè)費(fèi)上限，并按固定比例收取酬金，其余全部資金用于服務(wù)提升或留作小區(qū)共有結(jié)余。

這種模式下，物業(yè)公司收益與總收入掛鉤，而非成本結(jié)余，從而激勵(lì)其保障服務(wù)質(zhì)量與收繳率；同時(shí)，所有支出與結(jié)余清晰可查，既給業(yè)主吃下 “定心丸”，又通過(guò)條款規(guī)避業(yè)委會(huì)斷檔后的資金濫用問(wèn)題。

這不僅是財(cái)務(wù)模式的創(chuàng)新，更是專業(yè)能力的體現(xiàn)——通過(guò)合同中明確約定物業(yè)費(fèi)上限與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即便在業(yè)委會(huì)空窗期也能確保運(yùn)營(yíng)連續(xù)性與預(yù)算可控。它標(biāo)志著行業(yè)從“被動(dòng)管理”走向“共建共信”，在透明規(guī)則下實(shí)現(xiàn)企業(yè)合理回報(bào)與社區(qū)長(zhǎng)期利益的平衡。

第八章

包干制的物業(yè)公司做到合同約定了嗎?

包干制模式下，物業(yè)服務(wù)是否真正履約，常成為業(yè)主與物業(yè)公司之間的認(rèn)知盲區(qū)。合同雖在，但“做了”與“做好”之間存在落差——業(yè)主期待的是服務(wù)效果，而物業(yè)公司往往只按成本項(xiàng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

維權(quán)困境加劇了這一矛盾。單個(gè)業(yè)主難以舉證物業(yè)公司履約不全，需通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策，過(guò)程漫長(zhǎng)且成本高昂，導(dǎo)致許多服務(wù)問(wèn)題最終不了了之。這使部分物業(yè)公司在包干制下得以維持低質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。

技術(shù)正成為破解之道。通過(guò) AI 掃描、睿單系統(tǒng)等工具，可將小區(qū)現(xiàn)狀轉(zhuǎn)化為可視數(shù)據(jù)，明確服務(wù)基線并納入合同約定。基于人流、設(shè)施狀況等動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，還能優(yōu)化作業(yè)時(shí)間與資源配置，實(shí)現(xiàn)從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”到“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的服務(wù)升級(jí)。

這不僅提升了服務(wù)精準(zhǔn)度，更構(gòu)建了“物業(yè)可解釋性”，讓服務(wù)過(guò)程與價(jià)值清晰可見(jiàn)，推動(dòng)包干制從粗放執(zhí)行走向透明、可信的履約新階段。

第九章

未來(lái)物業(yè)公司還能靠“套用標(biāo)準(zhǔn)”嗎?

傳統(tǒng)物業(yè)公司 “一套標(biāo)準(zhǔn)用到底” 的粗放模式已難適配市場(chǎng)需求，隨著技術(shù)發(fā)展與業(yè)主訴求升級(jí)，“一樓一策” 的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)新趨勢(shì)。

不同小區(qū)在設(shè)施條件、業(yè)主需求、成本結(jié)構(gòu)上存在差異，盲目套用標(biāo)準(zhǔn)易導(dǎo)致服務(wù)脫節(jié)、運(yùn)營(yíng)虧損。行業(yè)正轉(zhuǎn)向以業(yè)主共有資金透明化模式建立信任基礎(chǔ)，再借助睿單系統(tǒng)等工具，通過(guò)數(shù)字系統(tǒng)進(jìn)行全盤掃描、問(wèn)題預(yù)警與流程優(yōu)化，使服務(wù)從“被動(dòng)響應(yīng)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)管理”。

通過(guò)數(shù)據(jù)化手段定制專屬維護(hù)策略，讓每個(gè)項(xiàng)目都擁有適配自身特點(diǎn)的管理方案，既解決了傳統(tǒng)模式的水土不服，又通過(guò)精準(zhǔn)服務(wù)提升業(yè)主體驗(yàn)。未來(lái)物業(yè)公司的核心能力，在于能基于具體小區(qū)數(shù)據(jù)，制定并執(zhí)行“一樓一策”的個(gè)性化維護(hù)方案，這也成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心方向。

結(jié)尾

無(wú)論是中小物業(yè)的差異化突圍、技術(shù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化升級(jí)，還是透明化機(jī)制的信任構(gòu)建，本質(zhì)都是對(duì) “服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值” 本質(zhì)的回歸。

未來(lái)，唯有緊扣政策導(dǎo)向、貼合業(yè)主需求，以長(zhǎng)期主義深耕專業(yè)、合理運(yùn)用技術(shù)工具提升效率，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)、業(yè)主與社區(qū)的共贏。物業(yè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，終將在規(guī)范與創(chuàng)新中邁向更可持續(xù)的新生態(tài)。