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本來想今天寫篇干貨，由于時間關(guān)系，還是發(fā)個現(xiàn)成政策變化。

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惠州市區(qū)住宅用地新規(guī)發(fā)布，4萬平米以內(nèi)住宅首層停車庫不計容

近日，惠州市自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《惠州市區(qū)2026年度住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱《措施》），從優(yōu)化配套設施設置、支持多樣化停車模式，支持綠色住宅，優(yōu)化陽臺、空中花園設置規(guī)則等方面，針對2026年度住宅用地的規(guī)劃管理，適用于惠州市區(qū)范圍內(nèi)（含惠城區(qū)、惠陽區(qū)、仲愷高新區(qū)、大亞灣開發(fā)區(qū)）自2024年5月13日起出讓的住宅用地項目。存量住宅用地根據(jù)控規(guī)要求，在2026年12月31日前辦理改變土地使用條件，簽訂合同補充條款，補交相應土地出讓價款后，可按本措施開發(fā)建設。

《措施》明確，建筑物屋頂?shù)墓矘翘蓍g、電梯機房等輔助用房的建筑面積不計入容積率（合計建筑面積不得超過屋頂水平投影面積的25%），且不計入公攤面積。同時，對于社區(qū)公共服務用房、養(yǎng)老設施、垃圾中轉(zhuǎn)站等約定建成后無償移交政府的配套設施，其建筑面積同樣不計入容積率，相關(guān)土地按劃撥性質(zhì)登記。

對于用地不超過4萬平方米的住宅項目，《措施》明確建筑首層用作停車庫及配套設備用房的建筑面積不計入容積率（層高不超過4.5米），同時明確以停車庫頂面平臺作為室外地坪計算相關(guān)建筑指標。對于4萬平方米以上的住宅項目，則需由各區(qū)（管委會）自然資源主管部門組織專題論證及審議后實施。這一舉措既能緩解停車供給不足的問題，也能降低房企開發(fā)成本，引導其將更多資源投入到住宅品質(zhì)提升上。

《措施》還進一步優(yōu)化陽臺、空中花園設置規(guī)則。對于陽臺，新規(guī)明確進深在2.4米以內(nèi)的部分，按水平投影面積的二分之一計入容積率。且每戶陽臺的水平投影面積，不超過該住宅套內(nèi)建筑面積20%的部分，按二分之一計入容積率。對于戶屬空中花園，其水平投影面積不超過套內(nèi)建筑面積25%的部分，不計入容積率和產(chǎn)權(quán)登記面積。

《措施》解釋，對符合規(guī)定尺寸的凸窗，其水平投影面積不計入容積率（不超過套內(nèi)建筑面積的6%），每戶設備平臺的水平投影面積，不超過套內(nèi)建筑面積3%且不大于6平方米的部分，同樣不計入容積率。

采寫：南都N視頻記者 蔣奇政

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政策原文如下：

惠州市自然資源局關(guān)于印發(fā)《惠州市區(qū)2026年度住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》的通知

惠城區(qū)政府、惠陽區(qū)政府、仲愷高新區(qū)管委會、大亞灣開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)單位：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《惠州市區(qū)2026年度住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

惠州市自然資源局

2026年2月14日

惠州市區(qū)2026年度住宅用地規(guī)劃管理的若干措施

為滿足人民群眾對高品質(zhì)、多樣化住宅的需求，進一步支持“好房子”建設，結(jié)合我市實際，針對2026年度住宅用地的規(guī)劃管理，制定以下措施。

一、優(yōu)化設置居住配套設施

（一）建筑物屋頂?shù)墓矘翘蓍g、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房的建筑面積不計入容積率，但其合計建筑面積不得超過屋頂水平投影面積的25%，且該部分面積不計入公攤面積。

（二）規(guī)劃設計條件或土地出讓合同約定配套設施（如社區(qū)公共服務用房、養(yǎng)老設施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開關(guān)站等）建成后無償移交政府的，其建筑面積不計入容積率，相關(guān)土地按劃撥性質(zhì)登記。

二、支持多樣化停車模式

（三）對于用地面積不超過4萬平方米的住宅項目，其建筑首層用作停車庫及配套設備用房（發(fā)電機房、變壓器室、高低壓配電房、水泵房等）的建筑面積不計入容積率，該部分建筑層高不應大于4.5米，其他建筑功能用房的建筑面積均應計入容積率。以停車庫頂面平臺作為室外地坪計算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。超過4萬平方米的住宅項目由各區(qū)（管委會）自然資源主管部門組織專題論證，報各區(qū)（管委會）國土空間規(guī)劃委員會審議后組織實施。

三、支持綠色住宅，優(yōu)化陽臺、空中花園設置規(guī)則

（四）陽臺進深在2.4米以內(nèi)的部分，按水平投影面積的二分之一計入容積率；超出2.4米的部分，按全部水平投影面積計入容積率。每戶僅限設置一個連通起居室（客廳、餐廳）、不大于一個自然層高、開敞率不低于陽臺周長40%、不限制進深的主景觀陽臺。每戶陽臺的水平投影面積，不超過該住宅套內(nèi)建筑面積20%的部分，按二分之一計入容積率；超出20%的部分按全部面積計入容積率。

（五）戶屬空中花園是指為住戶專設、具有綠化功能的貫通不小于兩個自然層高度的室外空間，其開敞率應不低于空中花園周長的40%，且至少有兩相鄰外側(cè)邊無實體圍護結(jié)構(gòu)，臨空處須設置安全防護構(gòu)件。其水平投影面積不超過該住宅套內(nèi)建筑面積的25%，該面積不計入容積率和產(chǎn)權(quán)登記面積，計入項目總建筑面積。戶屬空中花園應采用懸挑結(jié)構(gòu)，其懸挑尺寸不應大于3.6米，空中花園內(nèi)綠化面積不小于其水平投影面積的30%，綠化部分應結(jié)構(gòu)降板處理，降板高度不少于0.3米，景觀設計應考慮防墜落、防臺風等防護措施及視線隱私保護等。

四、支持智慧住宅，合理配置凸窗、設備平臺

（六）符合規(guī)定尺寸（結(jié)構(gòu)凈高≤2.10米，窗臺高≥0.45米，進深≤0.8米）的凸窗水平投影面積不計入容積率，且凸窗的水平投影面積不得超過該住宅套內(nèi)建筑面積的6%，窗外有戶屬空中花園或主景觀陽臺的外窗不得設置凸窗。每戶設備平臺的水平投影面積，不超過該住宅套內(nèi)建筑面積的3%且不大于6平方米的部分，不計入容積率；超出部分按全部面積計入容積率。

本措施自印發(fā)之日起施行，有效期至2026年12月31日，適用于惠州市區(qū)（含惠城區(qū)、惠陽區(qū)、仲愷高新區(qū)、大亞灣開發(fā)區(qū)）范圍內(nèi)自2024年5月13日起出讓的住宅用地項目。存量住宅用地根據(jù)控規(guī)要求，在2026年12月31日前辦理改變土地使用條件，簽訂合同補充條款，補交相應土地出讓價款后，方可按本措施開發(fā)建設。

來源：惠州市自然資源局

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