最近，做消防工程的趙總面露難色。

客戶欠他100多萬的工程款，還不上了，說是用一套房抵給他。

目前有兩個(gè)房子可供他選擇，一個(gè)是新區(qū)的次新房，如今5年房齡，高樓25層，面積95㎡；還有一個(gè)是市區(qū)的老小區(qū)，電梯房四樓，面積98㎡。

趙總猶豫不決，問兩個(gè)房子哪個(gè)更好？

咱們的分析師直言不諱，別被那些花里胡哨的宣傳騙了，買也好，抵債也罷，記住個(gè)字準(zhǔn)不會(huì)錯(cuò)——

“買舊”、“買大”、“不買三”！

01.買舊：市中心老房，越住越香

很多人買房只盯著新房，覺得產(chǎn)權(quán)年限長、物業(yè)新、住著舒服。但今明兩年的樓市，偏偏是“舊的更靠譜”。

當(dāng)然，這里說的“舊”主要指的是市中心地段好、配套成熟的老小區(qū)。這種房子好處太多了：

首先，老房子地段優(yōu)勢(shì)，住著方便。

市中心區(qū)的老房子，出門就是菜市場(chǎng)，幾步路就到地鐵站，門口不遠(yuǎn)處就是三甲醫(yī)院，還有孩子上學(xué)劃片的學(xué)校也不差。

比如趙總客戶抵債的那套老房子，步行10分鐘就是當(dāng)?shù)刂W(xué)，距離小區(qū)5公里內(nèi)就是地鐵、醫(yī)院、商超…孩子上學(xué)，老人看病，老婆買菜，都特別的方便，自己上班從此不用開車忍受堵車，坐地鐵大大降低了通勤時(shí)機(jī)和成本。

再看看新區(qū)的次新房，買包鹽可能都得開車半小時(shí)去超市，孩子上學(xué)得起早趕公交，日常生活麻煩不少。

就比如重慶義渡古鎮(zhèn)就是個(gè)教訓(xùn)，當(dāng)年吹得天花亂墜，結(jié)果位置偏、配套差，現(xiàn)在商戶跑了大半，房子想賣都沒人要。

其次，老房子得房率高，住著更寬敞。

相比那些次新房動(dòng)不動(dòng)25%的公攤，老小區(qū)公攤面積更小，95平米的建面實(shí)際居住面積可以達(dá)到95平，有的還贈(zèng)送陽臺(tái)、閣樓。

趙總后來去量過，老房子客廳比新區(qū)那套寬了近一米，臥室也能多打個(gè)衣柜——這點(diǎn)空間對(duì)居住體驗(yàn)影響可不小。

更重要的是，老房子質(zhì)量抗造。

上世紀(jì)九十年代的房子，用料實(shí)在，沒那么多偷工減料。雖然是樓梯房，但四樓爬梯也不累，還不怕停電被困電梯。所以，別嫌老房子外表舊，住進(jìn)去才知道，便利和踏實(shí)比啥都強(qiáng)！

02.買大：能力范圍內(nèi)，盡量選大的

所謂的買大，并不是叫你砸鍋賣鐵去買豪宅，而是在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，盡量選擇大一點(diǎn)的面積。

很多人總覺得，買房就應(yīng)該先買小的過渡，然后再慢慢的換成大面積，但這兩年的情況顯然換房沒那么容易，直接一步到位選大的，不僅免去了折騰，而且還省了不少置換成本。

比如有個(gè)朋友之前置換房子，小房子賣掉虧了60萬，換大房子又花380多萬，加上中介費(fèi)、稅費(fèi)、裝修，前后多花了將近200萬。這還不算兩次裝修、搬家、孩子轉(zhuǎn)學(xué)這些隱形的精力和時(shí)間，要是當(dāng)時(shí)一步到位，就簡單多了。

而且，小房子看著能住，實(shí)際住進(jìn)去之后才知道有多擠，想要在家整個(gè)辦公區(qū)域，只能擠著陽臺(tái)；網(wǎng)購的東西多了，連儲(chǔ)物的地方都沒有。

業(yè)內(nèi)現(xiàn)在都建議，普通三四口之家，最好選110-125平米的3+1房或4房，經(jīng)濟(jì)寬裕點(diǎn)的，140平米左右住著才舒服。

就說趙總，他選的98平老房子，是三室兩廳，孩子有自己房間，父母來了有地方住，客廳還能擺放一些樣品器材。

而且，大一點(diǎn)的空間也更靈活，以后孩子大了或者想加個(gè)書房，都有改造余地。

不過，選大戶型也有個(gè)竅門，得看實(shí)用性。

比如面寬和進(jìn)深比別超過1:1.5，160平米的房子，客廳面寬至少4.5米才敞亮，主臥3.6米以上才夠放衣柜和梳妝臺(tái)。

多孩家庭要留個(gè)10-12平米的多功能房，三代同住的，老人房最好靠近入戶門和衛(wèi)生間，方便老人起夜。

總之，買房是一時(shí)的事，但是居住是長久的。所以為了省點(diǎn)錢買小的，以后住著憋屈，到時(shí)候想換，成本可能更高，難度更大。

03.不買三：這三種房，白送都要慎

今明兩年買房，尤其要避開以下這三種房子，表面看，這三種房很誘人，實(shí)則全是坑：

第一種，不買文旅房。

那些打著“度假養(yǎng)老”“詩和遠(yuǎn)方”旗號(hào)的文旅項(xiàng)目，很多都是炒概念，坑太多。這些概念房當(dāng)初全靠炒熱度，等到房子賣完，配套跟不上，人氣起不來，最后空蕩蕩的跟個(gè)“鬼城”一樣，想租租不掉、想賣賣不了。

第二種，不買情懷房。

海景房、田園小院、長租民宿……聽起來很美好，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)很大。比如海景房潮濕，看著漂亮，但家具容易發(fā)霉，冬天沒人住還得交物業(yè)費(fèi)，純粹是花錢買罪受。

再比如天津農(nóng)村有個(gè)項(xiàng)目，搞“徽派合院”，打著“民宿投資”的幌子，讓購房者一次性交幾十萬，租20-30年。

可法律只保護(hù)20年內(nèi)的租賃合同，超出部分無效，萬一運(yùn)營方跑路，錢很難追回來。

第三種，不買投機(jī)房。

像法拍房、炒作過高的“學(xué)區(qū)房”，這些看似能撿漏，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)很大。深圳羅湖區(qū)一套法拍房，溢價(jià)率高達(dá)379.6%，買主以為撿了漏，結(jié)果收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)里面還住著原房主的親戚，拒不搬走，維權(quán)都難。

畢竟普通人買房是為了住，不是為了賭，所以穩(wěn)妥才最重要。

最后，趙總果斷選擇了市中心的老房子，不為別的，這種價(jià)值遠(yuǎn)勝郊區(qū)出次新。

也提醒大家，這兩年買房一定要謹(jǐn)慎。樓市分化明顯，選對(duì)房比努力賺錢還重要。

但如果買錯(cuò)，真的可能后悔半輩子——這不是嚇唬人，是很多人真金白銀換來的教訓(xùn)。