廣州珠江新城馬場地塊236億天價成交：越秀地產(chǎn)摘得“最后寶地”。

2026年2月25日，廣州土地市場迎來馬年“第一炮”——經(jīng)過9小時、243輪的激烈鏖戰(zhàn)，越秀地產(chǎn)最終以236.0365億元的總價成功競得珠江新城馬場地塊（1期地塊）。這一成交總價僅次于2009年亞運城地塊（255億元），位列廣州土拍歷史總價第二；而住宅部分樓面價約8.5萬元/平方米，則刷新了廣州歷史最高紀錄。

一、競拍盛況：10萬人圍觀、系統(tǒng)一度崩潰的史詩級土拍

1. 激烈角逐過程

? 時間跨度：從上午10點正式限時競價開始，持續(xù)至晚上7點多，歷時近9小時

? 競價輪數(shù)：總計243輪，平均每分鐘約0.45輪，競爭白熱化程度可見一斑

? 參與房企：越秀、保利、華潤、招商、珠江實業(yè)、廣州地鐵、廣州城投、廣州建筑等8家頭部企業(yè)，其中5家為廣州本土國企，3家為央企

? 報價軌跡：起始價186.4365億元，經(jīng)過243輪競價后最終以236.0365億元成交，溢價率26.6%，住宅部分溢價率高達35.67%

2. 空前市場關注度

競價開始不久，線上拍賣系統(tǒng)就因“圍觀人數(shù)超過10萬+”導致實時競價記錄查看系統(tǒng)多次崩潰。這場土拍不僅吸引了房地產(chǎn)行業(yè)的密切關注，更成為全社會熱議的焦點，體現(xiàn)了市場對廣州核心資產(chǎn)的堅定信心。

二、地塊概況：珠江新城“最后一塊寶地”的前世今生

1. 基本區(qū)位信息

? 地理位置：位于天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東，地處“珠江新城-金融城-琶洲”黃金三角帶的幾何中心

? 土地面積：總用地面積約19.45萬平方米，出讓宗地面積17.4萬平方米

? 建筑面積：計容總建筑面積約56.7萬平方米

? 土地用途：涵蓋商業(yè)用地、商務用地、二類居住用地、中小學用地、服務設施用地等多種性質

2. 三十載沉浮史

第一階段：賽馬輝煌期（1992-1999）

? 1992年，為探索現(xiàn)代賽馬產(chǎn)業(yè)，廣州在城東潭村以八個月速度建成廣州賽馬場

? 占地約33公頃，可容納4萬人，規(guī)模為當時亞洲第二

? 1993年1月8日首場賽馬鳴鑼，10元門票一票難求，單場投注額突破千萬元

? 至1999年停業(yè)前，共運行757場，在全市設有103個場外投注站，擁有員工約3000人、競賽馬1200匹

第二階段：低效利用期（2000-2020）

? 1999年12月，因政策調整停止賽馬業(yè)務

? 2003年改建為華南地區(qū)最大的汽車交易市場之一

? 2008年轉型為集汽車城、馬會家居、餐飲于一體的混合業(yè)態(tài)

? 2014年汽車城關閉，此后長期處于低效利用狀態(tài)

第三階段：更新啟動期（2021至今）

? 2021年8月，政府招標公告明確要求地塊發(fā)展策劃“對標北京SKP等國際著名CBD地區(qū)”

? 2022年，廣州市政府與北京華聯(lián)集團簽署戰(zhàn)略協(xié)議，計劃引入華南首個SKP項目

? 2025年12月2日，《天河區(qū)馬場地塊控制性詳細規(guī)劃》經(jīng)廣州市規(guī)委會審議通過

? 2026年1月24日，地塊正式掛牌，起拍價186.43億元

三、規(guī)劃藍圖：“國際商都消費地·人民文體新客廳”的三大標桿

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局2025年12月審議通過的詳細規(guī)劃，馬場地塊明確定位為“國際商都消費地·人民文體新客廳”，將鑄造三大新標桿。

1. 文體生活標桿：打造世界級城央公園

? 超級城市綠鏈：整體貫通23公里綠鏈，以馬場為核心，北起暨南大學，南達獵德凈水廠、臨江帶狀公園，西連珠江公園、花城廣場，東至天河公園

? 中央體育公園：規(guī)劃約11.05公頃的中軸體育公園，總綠地面積超10公頃

? 歷史記憶保留：規(guī)劃保留馬場歷史記憶的瞭望塔、記分牌等構件，結合城央公園景觀設計

? 折疊式運動綜合體：創(chuàng)新利用地下空間，打造集體育、文化設施于一體的綜合體

2. 國際消費標桿：引入頂奢商業(yè)集群

? 高端百貨引入：在地塊北面引入年銷售額超200億元的高端時尚百貨企業(yè)（市場普遍確信為SKP華南旗艦店）

? 五星級酒店配套：在AT111323地塊建設計容建筑面積不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓

? 商業(yè)商務體量：片區(qū)規(guī)劃總建筑面積約73萬平方米，其中商業(yè)商務體量約50萬平方米

? 自持要求：AT111321、AT111323地塊項目建成后，競得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致

3. 新興科創(chuàng)標桿：構建“北商、南辦、西文、東居”功能布局

? 功能分區(qū)明確：北部布局商業(yè)，南部布局辦公，西部布局文化設施，東部布局居住

? 住宅體量：居住面積約22萬平方米，規(guī)劃二類居住用地

? 交通優(yōu)勢：依托雙地鐵雙換乘（13號線馬場站與5號線潭村站）的交通優(yōu)勢

? 公服配套：規(guī)劃新增九年制學校、鄰里中心等22處公共服務及市政設施，構建“15分鐘優(yōu)質生活圈”

4. 嚴格的產(chǎn)業(yè)協(xié)議要求

競得人須在合同簽訂后一個月內與天河區(qū)政府簽訂《產(chǎn)業(yè)協(xié)議》，主要內容包括：

? 總投資額不低于60億元

? 引進一家高端時尚百貨運營企業(yè)

? 項目建成運營后6年內，商業(yè)銷售貢獻累計不低于300億元

? 酒店經(jīng)營產(chǎn)值貢獻累計不低于20億元

四、市場影響與意義：重塑廣州核心區(qū)格局

1. 對廣州樓市的“強心針”效應

在2026年開年之際，這筆百億級交易為廣州樓市注入了強心劑。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，高價地塊的誕生能在短期內顯著提振市場預期，對豪宅交易增加、價格穩(wěn)定有積極意義。

2. 推動CBD融合發(fā)展

馬場地塊作為珠江新城與金融城之間的“留白地帶”，其成功開發(fā)將徹底貫通“珠江新城-金融城-琶洲”的黃金三角，讓割裂的CBD連成一片超級城市帶。

3. 住宅價格預期

? 當前周邊行情：地塊周邊主力產(chǎn)品為150平方米以上的大平層，保利天曜2025年11月銷售均價約9.4萬元/平方米

? 對標項目：保利玥璽灣2025年開盤成交均價約17萬元/平方米，最高成交單價超過30萬元/平方米

? 未來售價預估：憑借8.5萬元/平方米的樓面價和絕版地段，馬場地塊住宅部分單價有望突破15-20萬元/平方米

4. 城市更新典范意義

從低效的汽車家居賣場轉型為高質量發(fā)展示范區(qū)，馬場地塊的更新改造實現(xiàn)了“空間重構、功能重組、價值重塑”的城市更新目標，為廣州建設國際消費中心城市提供頂級載體。

五、越秀地產(chǎn)：深度參與的城市共建者

1. 本土國企優(yōu)勢

作為發(fā)家于廣州的房企，越秀地產(chǎn)2025年在廣州拿了8宗宅地，拿地金額近百億，是當年廣州房企拿地金額最高的企業(yè)。2025年，越秀以332.3億元的流量銷售金額及245.1億元的權益金額位居廣州房企銷售金額榜第二。

2. 前期深度參與

在此次“政府主導+國企做地+市場運作”的開發(fā)模式下，越秀集團作為天河區(qū)馬場片區(qū)低效用地再開發(fā)項目的做地主體，深度參與了前期土地一級整備工作。這種深度參與為項目后續(xù)開發(fā)貼合城市規(guī)劃定位打下了堅實基礎。

3. 綜合開發(fā)能力

從天河商圈、珠江新城商圈等片區(qū)開發(fā)，到廣州國際會議中心二期、云溪公園等公建地標的承建；從廣州國際金融中心、“樾系”產(chǎn)品等標桿商住物業(yè)的打造，到粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園IPARK的開發(fā)運營，越秀全面深度參與廣州核心區(qū)商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、公建設施建設。

六、基礎設施配套：151億元的前期投入

根據(jù)廣東省投資項目在線審批監(jiān)管平臺備案信息，“廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎設施配套建設項目”總投資達151.19186億元，建設周期為2025年7月1日至2028年7月1日。建設內容包括：

1. 新建配套基礎設施：市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、地上公共空間工程127365平方米

2. 新建配套公共設施：公交首末站4500平方米，變電站3000平方米

3. 公共地下空間開發(fā)：公共通道49505平方米，體育設施7000平方米，停車場（含環(huán)路）69476平方米，下沉廣場8535平方米

結語：廣州城市發(fā)展的里程碑

馬場地塊的236億天價成交，不僅是廣州土地市場的一次標志性事件，更是這座城市發(fā)展歷程中的重要里程碑。從1992年賽馬場的激越試驗，到二十余年的低效沉睡，再到如今承載“國際商都消費地·人民文體新客廳”的宏偉藍圖，這片土地的命運變遷正是廣州從大膽闖蕩、到沉淀反思、再到邁向高質量發(fā)展的微觀縮影。

隨著越秀地產(chǎn)的摘地，珠江新城最后一塊“拼圖”即將啟動全面更新。未來三年，這里將不再有賽馬的嘶鳴或汽車城的喧囂，取而代之的將是頂級商業(yè)的流光溢彩、中央公園的綠意盎然與市民客廳的歡聲笑語。這塊沉淀二十余年的核心寶地，正式駛入城市更新快車道，為廣州建設國際消費中心城市、打造引領灣區(qū)的中央活力區(qū)注入全新的、充滿想象力的動能。