廣州土拍誕生了新“地王”。

從2月25日早10時(shí)到晚19時(shí)，歷經(jīng)243輪鏖戰(zhàn)，廣州天河區(qū)馬場地塊1期地塊（T2026-030）（下稱“馬場1期地塊”）終于被越秀集團(tuán)（即廣州越誠達(dá)有限公司 ）以236億元的總價(jià)收入囊中，溢價(jià)26.6%，創(chuàng)下廣州自2010年以來拍地成交總額最高紀(jì)錄。

值得一提的是，該地塊186.44億元的起拍價(jià)已經(jīng)創(chuàng)下廣州土拍紀(jì)錄，自上架土拍平臺(tái)起就備受各方關(guān)注，今日“決戰(zhàn)”甚至引來超10萬人線上圍觀，熱度非凡。以最終成交價(jià)計(jì)算，該宗地折合住宅樓面價(jià)8.5萬元/平方米，創(chuàng)廣州樓面地價(jià)新高。

馬場1期地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心，亦是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地，被譽(yù)為珠江新城最后的“核心遺珠”。

廣州城景 吳典/攝

它的背景也頗具歷史淵源。

信息顯示，1999年，廣州賽馬被勒令停止，此后地塊進(jìn)入漫長的低效利用期。2003年時(shí)，其被改建為汽車交易市場，2008年又轉(zhuǎn)型為集汽車城、馬會(huì)家居、餐飲于一體的混合業(yè)態(tài)。

直到2014年汽車城關(guān)閉，周邊區(qū)域已崛起為廣州中央商務(wù)區(qū)。馬場這片土地的業(yè)態(tài)與區(qū)位價(jià)值出現(xiàn)落差，需要重新定位，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

去年，一系列消息傳出，馬場地塊的變革正式拉開序幕。該年5月，市場有消息稱，廣州珠江新城跑馬場地塊即將掛牌出讓，保利、華潤、香港置地等頭部房企已對該地塊表現(xiàn)出濃厚興趣。

同年7月，廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目通過備案，標(biāo)志著珠江新城跑馬場項(xiàng)目即將啟動(dòng)，總投資額高達(dá)151.19億元。三個(gè)月后（10月），廣州規(guī)自局正式公布馬場地塊控規(guī)調(diào)整方案，地塊調(diào)整后總建筑面積達(dá)73萬平方米，包含22萬平方米高端住宅、50萬平方米商業(yè)、教育配套及公共空間。

而后，該地塊被規(guī)劃定位為“超級城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費(fèi)中心”。廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，也將“馬場片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體，明確計(jì)劃在此引入華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。

這也意味著，馬場1期地塊的開發(fā)并不容易。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)稱，這宗地是廣州近十年來出讓過的地塊中位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，地塊不僅需要自持大量商業(yè)商務(wù)面積，還需引入一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營企業(yè)，6年內(nèi)銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元，此外還需建設(shè)不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，“對開發(fā)商的資金實(shí)力和綜合運(yùn)營能力要求極高”。

彼時(shí)有市場人士推測，跑馬場地塊起拍價(jià)或接近200億元，遠(yuǎn)超去年廣州地王保利面粉廠的117.55億元。同時(shí)，該地塊所在位置是廣州傳統(tǒng)頂豪區(qū)，匯聚了匯悅臺(tái)、凱旋新世界等豪宅。

廣州城景 吳典/攝

一個(gè)信息是，該項(xiàng)目由越秀集團(tuán)旗下越誠達(dá)有限公司負(fù)責(zé)一級開發(fā)，即承擔(dān)地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發(fā)等前期基建工程。正因如此，對于越秀的下場競拍、成功摘地，外界并不意外，畢竟參與前期籌備工作就已看出其勢在必得。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，前期越秀參與“做地”，SKP也是越秀牽頭在談，因此最后越秀拿下該地塊，將一級開發(fā)和二級拿地聯(lián)動(dòng)起來也在情理之中。

“之前也有預(yù)測保利會(huì)拿地，但保利此前把廣州豪宅區(qū)——珠金琶的好地快拿了個(gè)遍，包括保利玥璽灣、保利天曜、保利天奕等，且這幾個(gè)項(xiàng)目的土地性價(jià)比非常高，考慮到珠江新城和金融城之間已經(jīng)沒有土地出讓了，作為廣州本土國企，以及最大的本地開發(fā)商，越秀拿下并不意外。”

李宇嘉也強(qiáng)調(diào)，無論哪家房企摘地，后期開發(fā)一定要對得起優(yōu)越的區(qū)位、一流的規(guī)劃、超前的定位，并通過豪宅的價(jià)格體現(xiàn)出來，且一定要避免此前在珠金琶出現(xiàn)的惡性內(nèi)卷，“地塊在區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢很突出、很領(lǐng)先的情況下，考慮到得房率的優(yōu)勢，單價(jià)還比競爭對手低（特別是珠江新城此前的二手豪宅）”。