靴子落地！今天，上海五部門聯(lián)合出臺(tái)“滬七條”樓市新政，打響了節(jié)后限購(gòu)松綁“第一槍”。

政策核心內(nèi)容劃重點(diǎn)：

一、非滬籍購(gòu)房門檻“史詩(shī)級(jí)”松綁

外環(huán)內(nèi)社?！?改1”；

外環(huán)內(nèi)3年社保可買2套；

持《上海市居住證》滿5年及以上無(wú)需社?；騻€(gè)稅可購(gòu)買1套住房

二、公積金最高貸款額度大幅提升

最高可達(dá)324萬(wàn)元，全國(guó)領(lǐng)先；多子女家庭二套也可上浮20%至240萬(wàn)元

公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，再次購(gòu)房可申請(qǐng)公積金貸款

三、房產(chǎn)稅調(diào)整

滬籍家庭成年子女家庭，若置換后屬于唯一住房，暫免征房產(chǎn)稅

這不是一次常規(guī)的政策微調(diào)，而是一次精準(zhǔn)發(fā)力、力度超預(yù)期的穩(wěn)市場(chǎng)組合拳，政策影響覆蓋面廣，且中長(zhǎng)期影響將持續(xù)釋放。

非滬籍家庭購(gòu)房迎來(lái)全面松綁，這是政策最大的亮點(diǎn)。以往單純依據(jù)社保年限和區(qū)域劃分的調(diào)控邏輯被打破。

首先，外環(huán)內(nèi)外購(gòu)房門檻統(tǒng)一，社?；騻€(gè)稅年限大幅下調(diào)，外環(huán)內(nèi)由3年改1年，大幅降低了新市民、青年人進(jìn)入中心城區(qū)的門檻，更重要的是，消除了外環(huán)內(nèi)外的年限差異。

第二，首次將核心城區(qū)向非滬籍開放二套改善性住房需求，社保或個(gè)稅繳納滿3年及以上的非滬籍群體可在外環(huán)內(nèi)可購(gòu)買2套住房，將有效釋放一部分支付能力較強(qiáng)的“新上海人”的置換潛力。

第三，政策的一大突破點(diǎn)在于，對(duì)于持有《上海市居住證》滿5年的非滬籍群體，不再要求同時(shí)提供社?；騻€(gè)稅證明，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。這一舉措精準(zhǔn)覆蓋了大量從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或由總部外派至上海工作，但因社保未在滬繳納而長(zhǎng)期被排除在購(gòu)房市場(chǎng)之外的群體。

從當(dāng)前北京、上海、深圳房地產(chǎn)政策對(duì)比可以看到，在限購(gòu)政策不會(huì)全面放松的情況下，此次上海政策釋放出最大的誠(chéng)意。

外環(huán)內(nèi)非滬籍只需要1年社保，相較于北京五環(huán)內(nèi)非京籍2年社保，購(gòu)房門檻大幅下降。

另外，開啟居住證購(gòu)房資格“通道”，只要居住證滿五年就可以購(gòu)買一套房?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前上海購(gòu)房政策在資格上的限制已大幅放松。

在降低購(gòu)房門檻的同時(shí)，新政著重通過(guò)金融財(cái)稅協(xié)同發(fā)力，降低購(gòu)房成本，激活需求釋放。

公積金貸款額度的顯著提高是另一突出亮點(diǎn)。首套住房公積金最高貸款額度由160萬(wàn)元直接提升至240萬(wàn)元，若疊加多子女家庭（上浮20%）及綠色建筑（上浮15%）優(yōu)惠政策，最高可達(dá)到324萬(wàn)元，此額度水平已處于全國(guó)領(lǐng)先。

與此同時(shí)，公積金貸款套數(shù)認(rèn)定優(yōu)化為“認(rèn)房不認(rèn)貸”（結(jié)清貸款后再次購(gòu)房可申請(qǐng)貸款），并且將對(duì)多子女家庭的支持范圍擴(kuò)大至二套房，這都將極大地提升置換家庭獲取信貸的可能性。

公積金政策實(shí)際是上海精準(zhǔn)施策中非常到位的一條，作為成本較低的杠桿方式，公積金額度提高以及公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相當(dāng)于變相“貼息”，將有效支持大部分購(gòu)房群體。

以首套房最高額度240萬(wàn)元來(lái)、20%首付來(lái)測(cè)算，在不使用商貸的情況下將撬動(dòng)最高總價(jià)300萬(wàn)元的房子，2025年全年總價(jià)300萬(wàn)元以下二手房成交占比達(dá)到64%，也就是接近三分之二的二手房購(gòu)房群體將獲益。若以最高貸款額度324萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，將撬動(dòng)總價(jià)400萬(wàn)左右的房子，參考上海2025年總價(jià)400萬(wàn)元以下二手房成交占比達(dá)77%來(lái)看，受益群體覆蓋面還將更大。

另外，外環(huán)內(nèi)購(gòu)房年限放寬，政策的影響面還利好新房，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上海新房成交面積中，有45%的比例是來(lái)自于中環(huán)內(nèi)。政策推動(dòng)下，中心城區(qū)的改善性需求將逐步釋放。

從政策的作用來(lái)看，更重要的是對(duì)樓市的中長(zhǎng)期影響，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的十個(gè)月，本次政策效果將持續(xù)釋放它的作用。

一方面，“新上海人”的首次置業(yè)與改善性需求將被激活。外環(huán)內(nèi)社保年限降至1年，將直接促使一批已在上海穩(wěn)定工作但此前被拒之門外的年輕客群進(jìn)入市場(chǎng)。而針對(duì)“滿3年”群體的增購(gòu)政策，有望釋放一波中心城區(qū)的改善性需求，直接利好內(nèi)中環(huán)的改善型項(xiàng)目。

另外一方面，無(wú)論是居住證滿5年群體入場(chǎng)買房，還是公積金大幅提額以支持改善需求，都將有效盤活當(dāng)前市場(chǎng)的置換鏈條。結(jié)合春節(jié)前上海已在浦東、靜安、徐匯試點(diǎn)的國(guó)企收購(gòu)二手房“以舊換新”政策，此次限購(gòu)松綁形成了從“賣舊”到“買新”的政策閉環(huán)。今年1月上海二手房成交2.28萬(wàn)套，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)開局，已然為市場(chǎng)注入暖意。此次政策釋放了明確的“穩(wěn)樓市”信號(hào)，預(yù)計(jì)3月“小陽(yáng)春”的成交量將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加，房?jī)r(jià)也有望加速脫離底部區(qū)間。

上海作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，此次政策調(diào)整可謂誠(chéng)意十足，外環(huán)內(nèi)年限放寬將影響45%的新房銷售面積，公積金貸款額度增加將有至少三分之二的二手房群體獲得實(shí)在的利好，而政策的作用持續(xù)釋放對(duì)市場(chǎng)回穩(wěn)具有重要的支撐作用。

此次上海政策調(diào)整并非簡(jiǎn)單的“托市”，而是向市場(chǎng)釋放“穩(wěn)定樓市”的信號(hào)，對(duì)穩(wěn)定全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心將發(fā)揮重要的積極作用。