早期的地產(chǎn)江湖，海派、粵派、渝派、京派代表“東、南、西、北”，風(fēng)格迥異，四分天下，各據(jù)一方。

而在這四大派系中，皇城根下的京派房企，無疑是最具辨識度、也曾最耀眼的存在——他們自帶皇城賦予的大氣粗獷，在建筑打造上更講究氣勢恢宏與概念創(chuàng)新。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)首次評選百強(qiáng)企業(yè)，京派房企的鋒芒無人能及：天鴻僅次于萬科高居第二，北京城開、順天通、北京城建亦強(qiáng)勢躋身十強(qiáng)，十席占四的盛況，直接奠定了京派房企不可撼動的江湖地位。

再看萬通擎起北派地產(chǎn)大旗，華遠(yuǎn)爭當(dāng)行業(yè)先驅(qū)，金融街締造“中國華爾街”傳奇，SOHO中國叱咤京城樓市，泛海系則在資本場縱橫馳騁……

北京金融街實景圖

與南派房企的溫婉內(nèi)斂截然不同，京派房企的崛起大多依托本地政府資源，是典型的“政商”模式，這也讓他們大多盤根于北京及周邊，難以突破地域局限、擴(kuò)大規(guī)模，這份先天的依賴，也為后來的沉寂埋下了伏筆。

更鮮明的是背后大佬們的個性，任ZQ、馮侖、劉曉光、潘石屹等一批京城“名嘴”，以敏銳的思考和犀利的言論，將京派的個性發(fā)揮得淋漓盡致。

三十年河?xùn)|，三十年河西。翻看克而瑞最新房企排名，去年前30名中，京派民企竟無一家。

那些曾撐起北京樓市半邊天、在行業(yè)中占據(jù)重要席位的京派房企，如今紛紛集體后撤，漸漸褪去昔日光環(huán)，喪失了行業(yè)話語權(quán)。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的京派大佬，為何會淪為悄無聲息的存在？

江湖最狠，莫過于歲月無情，今天炸天團(tuán)就為大家盤點京系房企大佬的7宗“最”，拆解他們的興衰密碼。

01

最反轉(zhuǎn)——任zq：從千萬粉絲的“任大炮”淪為階下囚

談及北京地產(chǎn)圈的傳奇與爭議，任zq的名字始終繞不開。

他出身高干家庭，早年下鄉(xiāng)參軍，軍旅生涯鍛造了他直率、強(qiáng)硬的性格。

從倒賣錄像機(jī)賺30萬起步，經(jīng)歷14個月冤獄仍稱“媽媽打錯兒子也要跟黨走”，1993年執(zhí)掌華遠(yuǎn)地產(chǎn)，堪稱一代民營企業(yè)家縮影。

盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)體量不算大，但他真正出圈靠的不是業(yè)績，而是一張“敢說”的嘴。任zq是堅定的“唱多派”，“任大炮”名聲舉國皆知。就連住建部的領(lǐng)導(dǎo)都曾經(jīng)跟他對罵，說他是吃肉還要罵娘。

他的驚人言論包括：“房地產(chǎn)就該暴利”、“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子”、“胸罩那么大一點，就要幾百元，按平方算，比房子貴多了”。然而被罵得越狠，聲量越高，在微博坐擁近2500萬粉絲，一度成為全國最知名的地產(chǎn)意見領(lǐng)袖。

他于2014 年正式退休，本以為就此功成身退，真正步入歸隱生活：賣蘋果、做木匠、上節(jié)目，在煙火日常里淡出公眾視野，只留下一段傳奇供人回味。

誰也不曾想到，光環(huán)的背后卻是長達(dá)十余年的權(quán)力失控。

經(jīng)查，他利用職權(quán)貪腐斂財、公器私用，涉案金額甚至超過2.2億元，最終被開除黨籍、判處有期徒刑十八年。

從京城地產(chǎn)大佬、千萬粉絲網(wǎng)紅、為民所恨的“黑心開發(fā)商”，到身敗名裂、腐敗典型的階下囚。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)也隨之衰落，再無當(dāng)年輝煌。

任zq的一生，是一段中國房地產(chǎn)野蠻生長的寓言——話最直的人，未必最干凈；聲最大的時代，終會留下代價。

02

最雞賊的“套現(xiàn)者”——潘石屹：落袋為安，潤向海外

而與任zq相愛相殺20年的潘石屹，卻走出了一條與前者截然不同的道路。

他沒有深陷行業(yè)漩渦，反而真正實現(xiàn)了退休后的“神仙生活”，夫妻倆活成了無數(shù)同行既羨慕又不齒的模樣。

其實潘石屹的抽身，早在多年前就已埋下伏筆。

2012年，郁亮拋出房地產(chǎn)“白銀時代”理論，明確指出中國房地產(chǎn)將迎來轉(zhuǎn)折點。潘石屹此時開始，便著手為SOHO中國謀劃退路，開啟快速收縮戰(zhàn)略，逐步退出地產(chǎn)舞臺。

因此2013年之后，SOHO中國在地產(chǎn)領(lǐng)域再無任何新動作，不少人惋惜他錯失了后續(xù)房產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)同行們瘋狂加杠桿、拿地擴(kuò)規(guī)模時，潘石屹夫婦逆勢而為，瘋狂拋售北京、上海核心地標(biāo)寫字樓，累計套現(xiàn)約370億元，徹底與國內(nèi)地產(chǎn)風(fēng)險切割。

后來地產(chǎn)寒冬席卷而來，不少大佬紛紛轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、甚至加入外籍，開啟“跑路”大潮，老潘當(dāng)屬佼佼者，一度被罵是“下一個李嘉誠”。

時至今日，所有人都不得不承認(rèn)，老潘的“精明”，讓他躲過了行業(yè)的所有風(fēng)雨。

去年10月，張欣曬出一張紐約秋色中的夫妻合影，照片里兩人笑意盈盈。坐擁超50億美元信托，無需還債、不受自由限制的愜意模樣，在大佬們焦頭爛額的處境中顯得格外“刺眼”。

曹德旺曾直言點評他“鬼精鬼精的”，一語道破其本質(zhì)：他從不在乎口碑與罵名，只看重財富安全。不在乎資產(chǎn)規(guī)模多大，只在乎能代代傳承多久。

早在2007年SOHO中國港交所上市前，他便將全部股份轉(zhuǎn)給美籍妻子張欣，夫婦二人通過家族信托大舉布局海外資產(chǎn)，收購紐約通用汽車大廈等地標(biāo)，送兩個兒子名校留學(xué)，為家族財富傳承鋪路。

去年年底，他們更是通過家族辦公室在紐約豪擲6250萬美元拿塊，重操地產(chǎn)舊業(yè)，完成了從中國地產(chǎn)開發(fā)商到國際資產(chǎn)管理人的徹底轉(zhuǎn)型。

曾喊著“退休回甘肅養(yǎng)老”的西北商人，終究攜財富潤向海外。他用一生證明，他從來不是有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家，只是個精明的資本家。

03

最通透的“早退者”——馮侖：看透瘋狂，轉(zhuǎn)身就走

地產(chǎn)圈從不缺逐利的老板，卻少有能看透行業(yè)本質(zhì)的“思想家”，馮侖便是其中之一。

作為“萬通六君子”核心，他最早定義了房地產(chǎn)“野蠻生長”時代，

1991年，馮侖牽頭潘石屹等人在海南創(chuàng)立萬通，憑借敏銳嗅覺和人脈，兩年內(nèi)便賺得3000萬，在混沌市場中站穩(wěn)腳跟。

此后馮侖帶領(lǐng)萬通高歌猛進(jìn)，憑借北京萬通新世界廣場名揚(yáng)江湖，躋身國內(nèi)房企前十。

即便身處巔峰，他也始終清醒，冷靜拋出“后開發(fā)時代”預(yù)判，反復(fù)提醒同行“戒之在貪”，勿被規(guī)模和杠桿裹挾。

彼時這番警示無人理會，甚至遭人嘲笑，如今地產(chǎn)寒冬降臨，人們才恍然大悟：行業(yè)劇本早已寫好。

在行業(yè)紅利最盛、泡沫初顯時，馮侖果斷抽身。2016年他徹底退出萬通，創(chuàng)立御風(fēng)集團(tuán)轉(zhuǎn)向大健康與不動產(chǎn)領(lǐng)域，從此游山玩水、著書立說，遠(yuǎn)離行業(yè)紛爭。

“早退”后的馮侖并未淡出視野，創(chuàng)辦《馮侖風(fēng)馬牛》公眾號、涉足脫口秀，以自身經(jīng)歷為切入點，用通俗語言分享商業(yè)哲學(xué)與人生智慧，收獲眾多認(rèn)可。

這份清醒讓他在行業(yè)下行期仍能把握機(jī)遇。2025年，他通過旗下企業(yè)受讓協(xié)信核心資產(chǎn)、控股*ST金科，以低杠桿撬動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，盡顯過人商業(yè)眼光。

馮侖用實踐證明，比會賺錢更重要的是懂收手，比能登頂更難得的是能從容退場。“不貪最后一枚銅板”的清醒，讓他成為地產(chǎn)黃昏里最體面的贏家。

正如他所言：“英雄遲暮是正常的，但思想不會被淘汰。”他的通透是歷經(jīng)千帆的抉擇，“早退”是審時度勢的智慧，這份格局終將沉淀為珍貴財富。

04

最受認(rèn)可的“老大哥”——劉曉光：從政壇新星到化作一縷風(fēng)

在群星璀璨的京系江湖，劉曉光或許名氣不是最大的，卻是圈內(nèi)公認(rèn)最受敬重的“老大哥”。

不同于其他大佬的鋒芒畢露，他自帶一身文藝氣，愛寫詩、曾出版詩集《歲月的甘泉》，這份溫潤與通透，讓他成為能降得住多位大佬的“定海神針”，用一生書寫了從官場新星到行業(yè)領(lǐng)袖、再到公益先行者的傳奇。

劉曉光的人生上半場，是一路高光的政壇新星。15歲赴疆參軍，復(fù)員后進(jìn)入北京市計委，從副處長一路升至副主任，30多歲便躋身副局級，一度成為北京市副市長候選人。

他不擺官僚架子，用真誠與坦蕩結(jié)識了馮侖、潘石屹等后來的地產(chǎn)大佬，被他們視作“好官”與“兄長”。

任zq坦言，“在圈內(nèi)，我只服劉曉光，他既有官員的格局，又有商人的通透，更有大哥的擔(dān)當(dāng)，跟著他做事，心里踏實”。這份直白的認(rèn)可，便是劉曉光“老大哥”地位的最好證明。

1995年命運(yùn)迎來拐點，組織派他接手瀕臨困境的首創(chuàng)集團(tuán)，彼時的首創(chuàng)無資金、無產(chǎn)品、無核心產(chǎn)業(yè)，連工資都發(fā)不出。

劉曉光力破困局，堅持市場化原則，淘汰低效虧損企業(yè)、深耕優(yōu)勢領(lǐng)域，短短幾年便帶領(lǐng)首創(chuàng)逆襲，2002年躋身北京國企利潤榜首，2003年推動首創(chuàng)置業(yè)赴港上市。

最終，他將一個“老大難”公司，打造成總資產(chǎn)超2200億元、橫跨地產(chǎn)、水務(wù)、金融的500強(qiáng)集團(tuán)，并以超前的目光布局奧特萊斯，在商業(yè)地產(chǎn)史上也留下濃墨重彩的一筆。

2015年退休后，劉曉光未曾停歇，投身公益與環(huán)保，牽頭壯大阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會，累計帶動2.7億元投入治沙，讓黃沙遍野的阿拉善漸露生機(jī)，也守護(hù)了京津冀的藍(lán)天。

他曾說退休后才有時間去做想做的事，卻未曾想，諸多心愿尚未實現(xiàn)，便在2017年被病魔帶走，享年62歲。

“人生苦旅踱步，終似一縷春風(fēng)”，這是劉曉光生前最喜歡的一句詩，雖化作清風(fēng)離去，但他的擔(dān)當(dāng)與溫情，被地產(chǎn)人銘記于心。

05

最分裂——崔巍&桑春華：從25年創(chuàng)業(yè)拍檔到反目成仇

崔巍與桑春華的緣分始于1998年，彼時30歲的崔巍已打下房屋中介基礎(chǔ)，20歲的桑春華前來應(yīng)聘成為店員，二人自此開啟長達(dá)25年的創(chuàng)業(yè)之路。

他們攜手進(jìn)京創(chuàng)立華美地產(chǎn)，2007年組建K2地產(chǎn)（后更名石榴集團(tuán)），憑借精準(zhǔn)布局成為業(yè)內(nèi)“黑馬”，逐步轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，曾被奉為京派房企“最佳合伙人”。

二人的裂痕始于2014年，因公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型產(chǎn)生分歧：桑春華力主進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)并提出上市計劃，崔巍則轉(zhuǎn)向科技研發(fā)與戰(zhàn)略投資。

2016年桑春華升任總經(jīng)理掌管開發(fā)業(yè)務(wù)，但崔巍仍有一票決定權(quán)，經(jīng)營理念沖突日漸凸顯，投資決策分歧、上市未果更加劇隔閡。桑春華指責(zé)崔巍主導(dǎo)的項目虧損，崔巍則控訴桑春華任內(nèi)搞高管親屬化、架空自己。

2022年赴港上市失敗后，桑春華提出“分家”，因股權(quán)溢價分歧陷入僵局。

2023年6月，桑春華被免去集團(tuán)全部職務(wù)，雙方矛盾公開化：石榴集團(tuán)指控桑春華非法侵占83套房產(chǎn)，桑春華則反訴崔巍詆毀污蔑。

2023年8月3日，桑春華舉行媒體見面會

同年9月，崔巍在媒體會上情緒崩潰下跪訴苦，二人明爭暗斗愈演愈烈。

2023年9月，崔巍在媒體溝通會上突然下跪

最終崔巍名義上卸任董事長，由其妻子祝艷華接任，而他與桑春華的紛爭，也轟轟烈烈地終結(jié)了這段25年的創(chuàng)業(yè)情誼。

06

最重磅——孟曉蘇：從中南海秘書到樓市“吹哨人”

77歲的孟曉蘇，被譽(yù)為“中國房地產(chǎn)之父”，垂暮之年從幕后走向臺前，成為樓市最受關(guān)注的“吹哨人”。

1977年考入北京大學(xué)中文系，曾在中南海擔(dān)任萬里同志秘書八年，這段經(jīng)歷讓他對國家政治經(jīng)濟(jì)有了透徹理解，也奠定了其宏觀審視行業(yè)的獨(dú)特視角。

1992年，43歲的孟曉蘇告別體制，投身剛起步的房地產(chǎn)行業(yè)，加入中房集團(tuán)，任職二十余年直至董事長，完成從官員到企業(yè)家的蛻變。

他積極參與房改方案設(shè)計，1998年提出廉租房建設(shè)建議，還首創(chuàng)住房抵押貸款、“以房養(yǎng)老”等理念。

如今，孟曉蘇仍活躍在樓市前沿，經(jīng)常在直播和活動中拋出諸多犀利觀點：

1、中國房價未來一定會漲

2、房價下跌，受害的是每個中國人

3、穩(wěn)住房價，老百姓的財富才保得住

4、中國人口減少，不會影響未來核心城市房價

5、銀行低價直售房，就是自討苦吃，害人害己

6、中國地價只漲不跌，這是房價止跌回穩(wěn)的重要支撐

7、振興樓市，就能解決中國的經(jīng)濟(jì)困難……

即便遭遇網(wǎng)友謾罵、家人反對，他仍苦口婆心不斷在網(wǎng)上發(fā)聲，并稱自己初心不改，始終站在老百姓這邊，用一生踐行“讓每個家庭住有所居”的愿望。

07

最神秘的“京城豪宅教父”——陸挺宇

在北京高端豪宅市場，懋源地產(chǎn)舉足輕重，而執(zhí)掌它并將其打造成豪宅標(biāo)桿的陸挺宇，卻始終隱身幕后，號稱最神秘的“京城豪宅教父”。

作為成立超25年的中小民企，懋源與上海寶華、深圳鵬瑞一樣，專注豪宅領(lǐng)域雖不為普通民眾熟知，打造的項目卻家喻戶曉：2009年，懋源·紅璽臺以獨(dú)特中國紅彩釉玻璃幕墻驚艷市場；2013年懋源釣云臺扎根豐臺，后續(xù)璟岳、煜澤臺等項目相繼落地。

陸挺宇作為懋源控股實控人、董事長兼總經(jīng)理，持股超50%，是企業(yè)真正的掌舵人，卻異常低調(diào)。只知道他1965年在北京出生，早年任職于北京城建、中發(fā)裝飾等企業(yè)，年僅35歲便出任懋源地產(chǎn)董事長。

而企業(yè)營銷則是異常高調(diào)，2024年地產(chǎn)寒冬中，懋源仍砸?guī)资畠|建總部，民企中實屬罕見。

陸挺宇的崛起并非偶然，背后離不開陳建、曹俊生兩位關(guān)鍵人物的助力，這也讓懋源的股權(quán)格局充滿爭議。

陳建1958年出生，2006年任民生銀行高管時，曾兼任懋源地產(chǎn)董事長，后逐漸淡出；曹俊生1962年出生，上世紀(jì)90年代移民加拿大并注冊懋源公司，手握龐大投資版圖，間接持股上百家企業(yè)，正是他的資本實力，讓懋源成為京圈“不差錢”的房企。

盡管外界對股權(quán)代持、幕后主理人的猜測從未停止，但陸挺宇仍是明面上的掌舵人。他和曹俊生均為加拿大籍，這也意味著懋源地產(chǎn)本質(zhì)上是一家由加拿大人控制的企業(yè)。

如今，陸挺宇依舊隱身幕后，這份神秘感搭配懋源的企業(yè)實力，讓他成為京城地產(chǎn)圈極具傳奇色彩的人物。

結(jié)語

放眼當(dāng)下，其余幾位京派大佬的境遇，同樣寫滿了時代的滄桑：

一手打造“北京像素” 的王永紅，終究沒能續(xù)寫傳奇，中弘地產(chǎn)成為 A 股退市首例，他本人也落得江郎才盡、潦草謝幕；

萬通系幕后大佬王憶會，曾操盤過諸多資本風(fēng)云，如今因協(xié)助調(diào)查被拘留，徹底褪去了神秘的資本光環(huán)；

而“萬通六君子”之一的易小迪，其創(chuàng)立的陽光100雖有過巔峰時刻，也因深陷債務(wù)違約泥潭，步履維艱。

任zq的墜落、馮侖的抽身而退、潘石屹的精明、劉曉光的遺憾離去，還有王永紅的潦草、王憶會的落幕、易小迪的困局，幾種不同結(jié)局，共同寫下了京系房企最真實的落幕史。

房地產(chǎn)的黃金時代已然落幕，昔日的地王神話、一夜暴富的傳奇、呼風(fēng)喚雨的大佬，都已成為過往。

從巔峰跌落的他們，有人幸運(yùn)抽身，有人僥幸存續(xù)，有人徹底覆滅，有人余生償債。這便是時代的法則，當(dāng)紅利消退，杠桿狂歡的泡沫終將破裂。

京派大佬們的集體謝幕帶來深刻警示：時代從不會為誰停留，唯有敬畏規(guī)律、守住底線，才能在浪潮更迭中，不被淹沒。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)步入白銀時代，他們的退場不是終結(jié)，而是行業(yè)新征程與奮斗者新未來的開始。

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