廣州國際金融中心。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

馬年新春首拍，越秀地產(chǎn)成功摘得“馬場”。

2月25日，廣州馬場土拍大戰(zhàn)揭幕，據(jù)公開信息，本次地塊吸引了包括越秀、保利、華潤、招商、廣州地鐵、珠江實業(yè)等8家房企爭奪。

其中，深度參與馬場前期工作的越秀，在珠城深度布局的保利，以及有商業(yè)長板的華潤，均被外界視為地塊的奪魁熱門。

鏖戰(zhàn)9小時，8家房企，243輪競價，236億元的地塊總價。隨著越秀地產(chǎn)最終將馬場地塊攬入懷中，廣州土地市場迎來了歷史性的一刻。

236億元，只是“門票”

跑馬場地塊之所以成為本輪土拍焦點，核心在于其不可復(fù)制的核心區(qū)位價值，亦是廣州近年來市場關(guān)注度最高的地塊出讓案例。

2月25日，廣州天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東地塊（跑馬場1期）正式落槌。

越秀地產(chǎn)以236億元總價將其收入囊中，折合住宅樓面價8.54萬元/平方米，一舉打破2023年琶洲331地塊7.56萬元/平方米的紀錄，登頂廣州樓面地價新高。26.6%的溢價率、漫長的競拍過程，讓這宗廣州近十年區(qū)位最優(yōu)、體量最大、功能最全的綜合用地出讓，成為2026年廣州土拍當之無愧的“開年大戲”。

跑馬場地塊的稀缺性，根植于珠江新城無可替代的城市站位。這片總用地面積約19.45萬平方米、計容總建面56.7萬平方米的土地，起拍價便達186.4億元，是天河珠江新城東區(qū)僅剩的大規(guī)模未開發(fā)綜合用地，更是串聯(lián)“珠江新城－金融城－琶洲”世界級黃金三角的最后一塊關(guān)鍵拼圖。

回溯地塊歷史，其1992年始建之初為經(jīng)營性賽馬賽事用地，停運后逐步轉(zhuǎn)型為汽車、家居、餐飲等經(jīng)營性場所，業(yè)態(tài)形態(tài)與廣州CBD核心區(qū)的發(fā)展定位漸趨疏離。在珠江新城寸土寸金的土地格局中，這片低效存量用地，早已被業(yè)內(nèi)視作廣州核心區(qū)最后的開發(fā)“寶地”。

在接近此次拍地的房企人士看來，236億元只是項目開發(fā)的“入場門票”，地塊超六成的配套建設(shè)體量、超20萬平方米的商業(yè)自持要求、超60億的產(chǎn)業(yè)投資門檻，加之商服與住宅需同步開工的時間約束，多重嚴苛條件致使項目投資回報率測算面臨極高挑戰(zhàn)，已超出常規(guī)開發(fā)項目的成本效益評估范疇。

該人士向本報記者介紹道，從地塊開發(fā)體量來看，其配套建設(shè)占比超六成，能夠直接變現(xiàn)的住宅部分僅22萬平方米，而這一數(shù)字，也決定了房企無法通過住宅快速回款覆蓋整體開發(fā)成本。

而產(chǎn)業(yè)與建設(shè)的硬性指標，進一步推高了開發(fā)壁壘。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)引進協(xié)議，地塊內(nèi)重奢商場與酒店總投資不低于60億元，固定資產(chǎn)投資規(guī)模不低于50億元，需落地重奢百貨、國際五星級酒店及同品牌高端公寓，其中高端時尚百貨運營方需在6年內(nèi)實現(xiàn)累計銷售貢獻不低于300億元，市場普遍推測華聯(lián)SKP有望成為商業(yè)運營主體。

“高昂的拿地、建設(shè)與配建三重成本壓力，既決定了住宅產(chǎn)品的定位梯度，也必然影響其市場售價走向?！鄙鲜龇科笕耸刻寡?。

操盤節(jié)奏的要求，則打破了房企的傳統(tǒng)開發(fā)邏輯。出讓文件規(guī)定，宗地建設(shè)項目需在土地交付之日起12個月內(nèi)開工，開工之日起36個月內(nèi)竣工，且商服與住宅必須同步開工。

這意味著房企此前“先靠住宅回款、配套慢慢建”的高周轉(zhuǎn)玩法，在跑馬場地塊的開發(fā)中徹底行不通。

“如果說地塊自持商業(yè)是場馬拉松，那么地塊建設(shè)就是限時沖刺?！痹摲科笕耸啃蜗蟮乇扔?，跑馬場地塊的開發(fā)，對房企的資金調(diào)度、工程管理、商業(yè)運營等綜合能力，都是一場全方位的大考。

從開發(fā)價值來看，馬場地塊也是全國少數(shù)能實現(xiàn)“單一地塊帶動城市能級躍升”的標桿項目。官方預(yù)計項目成熟后，每年可貢獻GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個就業(yè)崗位，這種單地塊的經(jīng)濟貢獻能力，在全國已出讓地塊中鮮有匹敵。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強向《華夏時報》記者分析道，此次拍賣不僅是2026年廣州樓市的“開門紅”，顯著推高了區(qū)域樓面價預(yù)期，也將對后續(xù)市場走勢產(chǎn)生重要影響。

陳雪強表示，該地塊作為2026年廣州土拍的“開年大戲”，競拍時長及競價輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠超預(yù)期。

對越秀地產(chǎn)而言，拿下地塊只是起點，如何在住宅開發(fā)收益與商業(yè)自持成本之間找到最優(yōu)平衡，考驗的是其全周期運營能力。而跑馬場地塊的開發(fā)實踐，也將為國內(nèi)核心城市低效用地再開發(fā)、高門檻綜合用地出讓，提供可復(fù)制、可參考的樣本范式，其最終走向，也將成為觀察一線城市核心區(qū)土地開發(fā)邏輯的重要窗口。

逆勢向上

房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整、整體銷售下行的周期，越秀地產(chǎn)卻交出了一份具備反差感的韌性答卷。

這家扎根廣州四十年的市屬國有房企，以高能級城市重倉戰(zhàn)略、國企資源稟賦、多元拿地體系與穩(wěn)健財務(wù)基本面，在2025年上半年實現(xiàn)規(guī)模、均價、營收同步增長，成為行業(yè)收縮期里的稀缺增長樣本。

2025年上半年，越秀地產(chǎn)合同銷售金額615億元，同比增長11%；銷售均價攀升至4.21萬元/平方米，同比大幅增長42.7%，創(chuàng)下歷史新高。

同期其實現(xiàn)營業(yè)收入475.74億元，同比增長34.62%，回升至近年峰值。在行業(yè)整體承壓、百強房企銷售普遍下滑的背景下，這份業(yè)績勾勒出清晰的獨立增長曲線。

作為越秀集團核心地產(chǎn)平臺，越秀地產(chǎn)1983年創(chuàng)立于廣州，1992年登陸香港聯(lián)交所，2021年分拆越秀服務(wù)上市，歷經(jīng)四十年完成從區(qū)域龍頭到全國化房企的跨越，形成“開發(fā)+運營+金融”的獨特商業(yè)模式，累計開發(fā)大型住宅項目超300個，服務(wù)業(yè)主逾100萬人次。

截至2025年上半年，越秀集團對越秀地產(chǎn)持股43.39%；越秀集團股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，由廣州市人民政府、廣東省財政廳、廣州產(chǎn)投分別持股89.1%、9.9%、1%，為越秀地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的資源支持與市場信用。

2025全年，越秀集團統(tǒng)計口徑資產(chǎn)總額過萬億，營業(yè)收入1277.1億元人民幣，利潤總額65億元人民幣，更為越秀地產(chǎn)的拿地擴張與經(jīng)營周轉(zhuǎn)提供了堅實支撐。

逆勢增長的關(guān)鍵，在于越秀地產(chǎn)主動重構(gòu)區(qū)域與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擺脫單一區(qū)域依賴。其銷售格局已從過往高度聚焦大灣區(qū)，轉(zhuǎn)向多區(qū)域協(xié)同均衡。

2025年上半年，大灣區(qū)銷售占比從2020年的67%降至27%，北方區(qū)域占比由4%提升至34%，華東區(qū)域穩(wěn)定在28%，有效對沖了單一區(qū)域市場波動風(fēng)險。

而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級直接拉動盈利質(zhì)量改善，越秀地產(chǎn)聚焦改善型需求、堅守高能級城市，推動銷售均價從2024年的2.91萬元/平方米躍升至4.21萬元/平方米。截至2025年上半年，其已售未入賬金額達1490億元，為后續(xù)業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)儲備了充足緩沖。

與銷售結(jié)構(gòu)匹配的是“以銷定投、聚焦核心”的拿地策略。2025年上半年，越秀地產(chǎn)新增土儲148萬平方米，一、二線城市占比高達94%，三、四線城市壓縮至6%，精準鎖定人口、產(chǎn)業(yè)與購買力集聚的優(yōu)勢區(qū)域。

為規(guī)避公開市場高溢價競爭，越秀地產(chǎn)還構(gòu)建了“公開招拍掛+TOD綜合開發(fā)、城市運營、國企合作等六大非市場化渠道”的“6+1”多元拿地體系。

2020—2023年，約50%新增土儲來自非公開渠道；2024年總土儲中53%源于非公開競爭，既保障土儲補給連續(xù)性，也守住了項目利潤空間。

業(yè)務(wù)層面，“商住并舉”形成穩(wěn)定器效應(yīng)。2024年其租金收入達6.7億元，創(chuàng)歷史新高；旗下越秀房托營收穩(wěn)定在20億元左右，住宅開發(fā)與商業(yè)運營協(xié)同發(fā)展，平衡周期波動風(fēng)險。

2020年至2025年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)作為核心主業(yè)，營收占比始終保持92%以上，2025年上半年達92.55%，主業(yè)根基穩(wěn)固。

財務(wù)安全邊界的持續(xù)加固，是越秀地產(chǎn)敢于重倉核心城市的核心支撐。

越秀地產(chǎn)始終保持“三道紅線”綠檔，2025年上半年剔預(yù)資產(chǎn)負債率64.6%、凈負債率53.2%、現(xiàn)金短債比1.7倍，各項指標位居行業(yè)前列。其加權(quán)平均借貸成本從2020年的4.62%持續(xù)降至3.16%，創(chuàng)下歷史新低，低成本資金優(yōu)勢進一步強化抗風(fēng)險能力。

據(jù)財通證券研報判斷，受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏及市場環(huán)境影響，越秀地產(chǎn)業(yè)績短期或仍承壓，但后續(xù)有望逐步修復(fù)，2025—2027年歸母凈利潤預(yù)計分別為10.6億元、12.6億元、15.1億元。

理性來看，越秀地產(chǎn)發(fā)展仍面臨明確約束，廣州作為大本營，若市場持續(xù)下行將直接拖累銷售與業(yè)績表現(xiàn)；營收高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其他板塊暫難形成有效補充；行業(yè)政策落地節(jié)奏不及預(yù)期，亦會影響市場復(fù)蘇與居民購房信心修復(fù)。

從區(qū)域龍頭到全國化穩(wěn)健房企，越秀地產(chǎn)的逆勢向上，并非單純的市場博弈，而是國資信用、戰(zhàn)略定力、模式創(chuàng)新與財務(wù)紀律共同作用的結(jié)果。在行業(yè)深度出清、格局重構(gòu)的新階段，其發(fā)展路徑為國有房企的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了可參照的樣本。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧