21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

物業(yè)行業(yè)規(guī)模最大的企業(yè)之一碧桂園服務(wù)于2026年2月27日深夜發(fā)布業(yè)績預(yù)告。

公告顯示，碧桂園服務(wù)預(yù)期2025年將錄得未經(jīng)審核綜合收入約482億元至485億元，同比增長9.6%至10.2%；毛利約82億元至87億元，同比基本持平。此外，受到計(jì)提減值的影響，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)2025年未經(jīng)審核凈利潤約4.5億元至6.5億元，同比有所下降。

碧桂園服務(wù)的業(yè)績表現(xiàn)，是行業(yè)的縮影。近年來，受到房地產(chǎn)市場變化的影響，物業(yè)企業(yè)也在適時(shí)審視業(yè)務(wù)發(fā)展，碧桂園服務(wù)也不例外。積極的消息是，在“主動(dòng)換擋”后，碧桂園服務(wù)凈利潤有望觸底回升，重新步入上行區(qū)間。

主動(dòng)換擋

拆解來看，2025年，碧桂園服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行了部分業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略調(diào)整，助推綜合收入維持雙位數(shù)的增長。在公告中，碧桂園服務(wù)表示，這一增長主要得益于物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)健增長。

同時(shí)，順應(yīng)市場的變化，碧桂園服務(wù)也優(yōu)化了成本管理。碧桂園服務(wù)表示，通過加強(qiáng)項(xiàng)目層面的精細(xì)化管理與投入，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行數(shù)字化改造以實(shí)現(xiàn)降本增效，核心業(yè)務(wù)基本面保持穩(wěn)健。2025年，公司未經(jīng)審核毛利約82億元至87億元，同比基本持平。

凈利潤方面，受非全資附屬公司碧桂園滿國環(huán)境科技集團(tuán)有限公司（以下簡稱“滿國公司”）計(jì)提9.689億元商譽(yù)減值（非現(xiàn)金項(xiàng)目）及公司主動(dòng)清理長賬齡貿(mào)易應(yīng)收款等因素影響，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)2025年未經(jīng)審核凈利潤約4.5億元至6.5億元，同比有所下降，但剔除滿國公司減值后的歸母核心凈利潤仍達(dá)約24億元至27億元。

碧桂園服務(wù)在公告中表示，由于其非全資附屬公司滿國公司部分客戶回款周期持續(xù)增加，經(jīng)營現(xiàn)金流未見明顯改善，集團(tuán)主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營策略，戰(zhàn)略性收縮有關(guān)業(yè)務(wù)，并對(duì)滿國公司的剩余商譽(yù)賬面價(jià)值進(jìn)行全額計(jì)提減值，減值金額約9.69億元。

受滿國公司商譽(yù)計(jì)提減值及主動(dòng)清理長賬齡貿(mào)易應(yīng)收款等因素影響，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)其2025年未經(jīng)審核凈利潤約4.5億元至6.5億元；歸母凈利潤約5億元至7億元。

這并非碧桂園服務(wù)第一次對(duì)滿國公司進(jìn)行減值。2025年1月，碧桂園服務(wù)宣布對(duì)滿國公司進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，相應(yīng)計(jì)提數(shù)額約為8億元至11億元。

在最新的公告中，碧桂園服務(wù)指出，滿國公司商譽(yù)減值不會(huì)計(jì)入碧桂園服務(wù)的歸母核心凈利潤，且商譽(yù)減值是一項(xiàng)非現(xiàn)金項(xiàng)目，對(duì)公司的現(xiàn)金流量、營運(yùn)不構(gòu)成直接影響。此外，碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核歸母核心凈利潤仍達(dá)約24億元至27億元。

碧桂園服務(wù)與滿國公司的淵源始于2020年。其時(shí)，在物業(yè)行業(yè)的并購潮中，碧桂園服務(wù)斥資約24.5億元并購滿國公司，借此入局環(huán)衛(wèi)賽道。但此后這宗并購并未為碧桂園服務(wù)帶來相應(yīng)的收益，反而成為“拖累”，碧桂園服務(wù)也進(jìn)行了業(yè)務(wù)反思和檢討，并對(duì)這宗交易進(jìn)行審慎處理。

自2023年以來，碧桂園服務(wù)已經(jīng)數(shù)次進(jìn)行計(jì)提減值，但公司始終對(duì)行業(yè)充滿信心。接近碧桂園服務(wù)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，碧桂園服務(wù)凈利潤短期承壓，屬于戰(zhàn)略性“主動(dòng)換擋”。公司當(dāng)前處于“主動(dòng)優(yōu)化期”，短期利潤承壓但長期競爭力顯著增強(qiáng)，收入與現(xiàn)金流指標(biāo)顯示出業(yè)務(wù)的韌性，高派息及回購策略有助于鞏固股東信心。若戰(zhàn)略執(zhí)行順利，凈利潤增速有望重新回正。

保持高分紅

在碧桂園服務(wù)的業(yè)績預(yù)告中，稍令投資者欣慰的是其現(xiàn)金流保持較好的水平。

根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)初步估計(jì)2025年度未經(jīng)審核之經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額不低于約24億元；預(yù)期截至2025年12月31日，未經(jīng)審核之銀行存款（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、定期存款、受限制銀行存款）及結(jié)構(gòu)性存款總額不低于177億元。

此外，在備受市場關(guān)注的關(guān)聯(lián)方處理方面，碧桂園服務(wù)也持續(xù)壓減雙方的業(yè)務(wù)來往占比。根據(jù)公告，從碧桂園服務(wù)近年財(cái)報(bào)來看，關(guān)聯(lián)方收入占總收入的比例持續(xù)下降，2025年上半年相比2024年繼續(xù)保持在1.1%的水平。

在業(yè)績預(yù)告發(fā)布后，碧桂園服務(wù)的投資者也給予相對(duì)正面的回應(yīng)。一位持有多只物業(yè)股的境外投資者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“減值撥備在市場預(yù)期內(nèi)，這次的額度也不算很高，市場已經(jīng)充分接受這個(gè)結(jié)果?，F(xiàn)金流如果最終能夠維持在財(cái)報(bào)預(yù)告的水平，也說明物業(yè)這門生意還是有空間的，這方面是利好的部分?！?/p>

在現(xiàn)金流較為充沛的背景下，碧桂園服務(wù)董事會(huì)預(yù)期，在符合集團(tuán)分紅政策的前提下，2025年度分紅目標(biāo)將參照其2025年度歸母核心凈利潤的60%進(jìn)行現(xiàn)金分紅。同時(shí)，為進(jìn)一步維護(hù)股東利益，彰顯公司的長期投資價(jià)值，董事會(huì)建議2026年度分紅目標(biāo)將以不低于人民幣15億元進(jìn)行現(xiàn)金分紅。

過去一年，碧桂園服務(wù)也在盡力維持股價(jià)的穩(wěn)定。碧桂園服務(wù)表示，在2025年3月28日至公告日期間，碧桂園服務(wù)已使用不少于5億元在公開市場回購股份。 對(duì)于當(dāng)前的碧桂園服務(wù)來說，現(xiàn)金充沛加之分紅可觀，已經(jīng)是投資者看好的信號(hào)。但是，由于所處行業(yè)的發(fā)展境況，碧桂園服務(wù)還需要向投資者證明它的價(jià)值所在，例如未來的在管面積增長情況，以及第二曲線的開拓現(xiàn)狀等。唯有讓投資者看見它的增長潛力，碧桂園服務(wù)才有希望突破當(dāng)前的低谷，進(jìn)入新的想象空間。