圖：AI生成

剛一開年，上海樓市就扔出了一顆重磅炸彈，人稱“滬七條”。

政策一出，朋友圈立刻分成了兩派。一派是中介和銷售，文案出奇地一致：史詩級(jí)利好，抄底時(shí)機(jī)已到！配圖是一水兒紅彤彤的成交數(shù)據(jù)。

另一派則是幾個(gè)手里有房、想賣又猶豫的朋友，他們轉(zhuǎn)完政策鏈接，通常會(huì)配上一個(gè)捂臉的表情，然后問：現(xiàn)在跑，還來得及嗎？

這兩種截然不同的反應(yīng)，正好是當(dāng)下樓市的真實(shí)寫照：政策的確在松綁，但每個(gè)人心里都清楚，那個(gè)靠買房躺賺的黃金時(shí)代，就像青春一樣，回不來了。

01 別把“激素”當(dāng)“飯”

這次的“滬七條”，力度確實(shí)不小。

咱們簡(jiǎn)單捋一下：非滬籍買外環(huán)內(nèi)，社保從3年降到1年；繳滿3年的，還能在外環(huán)內(nèi)再買一套；最狠的是，持有居住證滿5年的，不用社保個(gè)稅就能買一套。

公積金貸款額度也從160萬提到了240萬，再加上各種優(yōu)惠，最高能到324萬。順便還把房產(chǎn)稅給優(yōu)化了一下，給滬籍家庭的年輕娃買唯一住房開了綠燈。

數(shù)據(jù)是最好的佐證。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，自2025年11月以來，上海存量房交易已連續(xù)3個(gè)月保持在2萬套以上的活躍水平，“暖冬” 。今年1月，上海二手住宅成交2.03萬套，同比增長(zhǎng)26.69%。

圖源：互聯(lián)網(wǎng)

看著挺熱鬧，對(duì)吧？但咱們看問題，不能只看水面上的浪花，得看水下的洋流。

很多人懷念2015年前后的樓市，覺得那才叫正常。其實(shí)那是誤解。咱們過去二十年經(jīng)歷的，不是歷史的常態(tài)，而是由“土地財(cái)政”這個(gè)強(qiáng)力激素催熟的特殊青春期。

這還要從1994年分稅制改革和1998年房改說起。從那以后，地方政府的事兒多了，錢卻少了，咋辦？土地出讓金就成了最重要的“第二財(cái)政”。

這模式簡(jiǎn)單粗暴：賣地給開發(fā)商→開發(fā)商蓋房賣→政府拿到錢搞基建→基建好了地更值錢→繼續(xù)賣地。完美閉環(huán)，高速發(fā)展。

上海雖然產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，對(duì)土地財(cái)政的依賴度比一些二線城市低，但它依然是財(cái)政的重要支柱。2015年，上海土地出讓金占地方財(cái)政收入比重超過30%。到了2024年，雖然比例降了，但市級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入依然占比不小。

可這套玩了二十多年的“氪金”玩法，現(xiàn)在卡住了。

最直接的信號(hào)就是，地賣不動(dòng)了。2024年全國(guó)土地出讓收入4.87萬億元，同比下降16%。跟土地相關(guān)的稅收，像土地增值稅、契稅，也都是兩位數(shù)地往下跌。上海自己也感覺到了寒意，2025年政府性基金預(yù)算收入同比下降了5.1%。

更關(guān)鍵的是，債務(wù)這頭還在呼呼地漲。2024年底上海政府債務(wù)余額已經(jīng)超過9000億，雖然風(fēng)險(xiǎn)可控，但架不住“收入”這條腿瘸了。

圖源：互聯(lián)網(wǎng)

一邊是賣地收入銳減，一邊是基建、民生支出剛性強(qiáng)，2025年市級(jí)政府性基金預(yù)算支出同比增長(zhǎng)了111.1%。這收支剪刀差，誰來填？

圖源：互聯(lián)網(wǎng)

所以，地方債務(wù)不可能再像以前那樣兩位數(shù)增長(zhǎng)了，那個(gè)靠賣地?cái)U(kuò)張、大干快上的時(shí)代，就像青春期的身高猛漲，一過那幾年，就停了。

02 從“大拆大建”到“微創(chuàng)手術(shù)”

那么問題來了，不靠賣地?cái)U(kuò)張，城市還怎么發(fā)展？未來的錢從哪來？

答案是：城市更新。

當(dāng)增量擴(kuò)張走到盡頭，存量盤活就成了唯一的路。這就像一個(gè)人，青春期過了，個(gè)頭不長(zhǎng)了，但可以通過健身、調(diào)整體態(tài)、優(yōu)化內(nèi)臟功能，讓自己活得更健康、更有質(zhì)量。

上?，F(xiàn)在的思路，就是這個(gè)。

2025年，上海搞了個(gè)大手筆，砸了1402億元預(yù)算去推進(jìn)“兩舊一村”改造（舊區(qū)、舊住房、城中村）。錢主要投向了徐匯、黃浦、浦東這三個(gè)核心區(qū)，占了七成。

為啥？因?yàn)檫@些地方才是真正的“硬骨頭”和“金疙瘩”。

城市更新的需求有多大？從2023年到2025年6月，上海完成了近4000萬平方米的老舊小區(qū)改造，裝了8000多部電梯。這可不是小數(shù)目。

但最值得玩味，也最具風(fēng)向標(biāo)意義的，是上海搞的一個(gè)創(chuàng)新：國(guó)企收購(gòu)二手房轉(zhuǎn)保障性租賃住房。

就在這個(gè)月，浦東、靜安、徐匯三區(qū)開始試點(diǎn)，由區(qū)屬國(guó)企下場(chǎng)，收購(gòu)符合條件的二手房。條件卡得很死：2000年以前建成、面積不超過70平米、總價(jià)不超過400萬。

圖源：解放日?qǐng)?bào)

說白了，就是專門收那些流動(dòng)性最差、大家最看不上的中心城區(qū)“老破小”。

這一招，高明在哪兒？

眾所周知，上海是全國(guó)老齡化最深、生育率最低的城市之一，未來十年，隨著老人離世，會(huì)釋放出天量的早期“老破小”。

這些房子地段雖好，但產(chǎn)品力差，如果全部擠向市場(chǎng)，會(huì)造成踩踏，價(jià)格體系瞬間崩盤。而且，未來如果要對(duì)這些核心區(qū)進(jìn)行城市更新，按現(xiàn)在的估值去拆遷補(bǔ)償，成本高到天際，根本拆不動(dòng)。

那怎么辦？必須在繼承這個(gè)環(huán)節(jié)上，壓低成本預(yù)期。

怎么壓？無非兩條路：要么收遺產(chǎn)稅，要么收房地產(chǎn)稅。

遺產(chǎn)稅在咱們這短期內(nèi)不現(xiàn)實(shí)，那房地產(chǎn)稅一定會(huì)來，而且大概率會(huì)換個(gè)馬甲，比如以“房屋維修保養(yǎng)”的名義，讓你每年交一筆錢，變相提高持有成本。

這樣一來，邏輯就閉環(huán)了：老人留下的“老破小”，后代持有要交錢，繼承成本高；想賣給開發(fā)商拆遷？別做夢(mèng)了，旁邊就有國(guó)企收的樣板價(jià)，400萬封頂，愛賣不賣。

通過這種方式，政府用較低的成本，把核心區(qū)的老舊房源收歸國(guó)有，改造成保障性租賃住房，既能給新市民住，又能為未來的城市更新儲(chǔ)備土地，還順便去了一波市場(chǎng)庫存。

這叫“一石三鳥”。國(guó)企收了這些房，改造成本可控，新市民有了落腳點(diǎn)，原業(yè)主拿到一筆現(xiàn)金，可能轉(zhuǎn)頭就去外環(huán)內(nèi)改善一套新房，置換鏈條就這么盤活了。

這種模式，已經(jīng)從上海開始向全國(guó)擴(kuò)散。杭州、寧波、濟(jì)南都在跟進(jìn)。自然資源部和住建部也發(fā)了文，明確支持這類探索。

上海，正在用自己的方式，為全國(guó)一二線城市的未來，蹚出一條從“大拆大建”到“微創(chuàng)手術(shù)”的新路。

03 比限購(gòu)更重要的，是收入預(yù)期和就業(yè)

上面說的這些，是供給端的轉(zhuǎn)型故事。但真正決定樓市走向的，永遠(yuǎn)是需求端那個(gè)最樸素的問題：大家還敢不敢借錢？

這就引出了一個(gè)核心概念：收入預(yù)期。

房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整了幾年，主因到底是什么？是購(gòu)房門檻高嗎？是貸款比例低嗎？經(jīng)歷過上一輪周期的朋友都清楚，這些都不是根本。

在有投機(jī)熱情的年代，什么門檻都能想辦法繞過去。

真正的原因，其實(shí)是一種微妙的心理變化：昨天還覺得可以接受的房?jī)r(jià)，今天醒來突然覺得太貴了。

同樣的價(jià)格，為什么感受會(huì)天差地別？因?yàn)榉孔硬皇琴I菜，它是帶杠桿的大件消費(fèi)品。一點(diǎn)點(diǎn)收入預(yù)期的變化，就會(huì)通過杠桿效應(yīng)，幾倍地撬動(dòng)房?jī)r(jià)的承受能力。

這恰恰解釋了為什么過去我們能維持那么高的房?jī)r(jià)收入比——不是當(dāng)時(shí)大家工資特別高，而是大家對(duì)未來的預(yù)期特別樂觀。

圖源：互聯(lián)網(wǎng)

當(dāng)人們相信明年收入會(huì)更高、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲時(shí)，就愿意把未來的錢挪到今天花。哪怕現(xiàn)階段還貸有點(diǎn)吃力，也會(huì)覺得“熬幾年就過去了”，通脹會(huì)幫忙稀釋債務(wù)。

而當(dāng)這種預(yù)期逆轉(zhuǎn)時(shí)，杠桿空間就會(huì)迅速消失。從“咬咬牙能上就上”，到“算了再等等”，中間差的不是幾萬塊錢，而是對(duì)未來的安全感。哪怕現(xiàn)在工資沒降，但只要不確定這份工資能領(lǐng)多久，就不敢背30年的債。

所以，開放限購(gòu)、降低門檻，短期看確實(shí)能注入一些流動(dòng)性。但這種反彈的邏輯，更多是有人在賭“已經(jīng)跌得夠多了”，而非基本面真的反轉(zhuǎn)了。

這就引出了最關(guān)鍵的一環(huán)：就業(yè)。

這些年，年年都在喊史上最難畢業(yè)季，高校畢業(yè)生人數(shù)年年創(chuàng)新高，很多應(yīng)屆生投了上千份簡(jiǎn)歷，居然拿不到一個(gè)像樣的offer。

圖源：星球數(shù)據(jù)派/知乎周瑞

而正值壯年的35+的中登們，各個(gè)如履薄冰、膽戰(zhàn)心驚，生怕裁員，然后被卡“年齡斬殺線”無法再次就業(yè)，中登們的存款也留著做失業(yè)金救急，完全不敢上杠桿買房。

所以，放開限購(gòu)是揚(yáng)湯止沸，就業(yè)才是釜底抽薪。沒有穩(wěn)定的收入預(yù)期，再低的門檻也是空中樓閣。

每月要還的房貸，政策不會(huì)幫你還；未來幾十年的收入，只有自己能負(fù)責(zé)。

04 “啞鈴”和“精英”

在這種大變局下，上海的樓市，已經(jīng)不再是那個(gè)普漲普跌的“大盤股”了，它正在變成一個(gè)結(jié)構(gòu)分化的“啞鈴”。

什么叫“啞鈴型”？就是兩頭大、中間小。

一頭是總價(jià)幾千萬甚至上億的豪宅，靠著無可替代的核心地段和稀缺資源，成為富裕階層的“金融避險(xiǎn)資產(chǎn)”。2025年上海5000萬以上豪宅成交占了全國(guó)的七成。

圖源：中指數(shù)據(jù)CREIS

另一頭則是總價(jià)300萬以內(nèi)的剛需盤，是落戶和結(jié)婚的“上車盤”，占了成交主力的大頭。

最難受的，是中間那些不上不下的改善盤。原來的業(yè)主想把房子賣了換好的，但自己的房子賣不出價(jià)；想買的人又夠不著。

這種房子就會(huì)陷入“流動(dòng)性停滯”——有價(jià)無市。在這樣的預(yù)期下，大部分手里有“閑錢”的人，更愿意把錢放在金融端口，而不是投入實(shí)體或房產(chǎn)。

那誰來接盤呢？精英型新市民。

溢價(jià)最高的核心豪宅玩不動(dòng)了，就只能從性價(jià)比相對(duì)高、對(duì)大廠的中高級(jí)“牛馬”來說勉強(qiáng)能上車的外環(huán)內(nèi)、中環(huán)內(nèi)收割。這些新上海人、年輕人們的涌入，不僅能增加流動(dòng)性，也能緩解20-22年那批高杠桿入市者的爆雷風(fēng)險(xiǎn)。

你看，上海開放限購(gòu)，不是為了把房?jī)r(jià)重新拉回暴漲軌道，那根本不現(xiàn)實(shí)。它的核心目標(biāo)只有一個(gè)：

穩(wěn)住預(yù)期，盤活存量，用時(shí)間和空間，去消化過去狂飆年代留下的高杠桿和債務(wù)。

所以，不要把土地財(cái)政時(shí)期的城市擴(kuò)張速度當(dāng)成歷史的常態(tài)。青春期過了，就別再幻想還能一夜躥高個(gè)兒。接下來的任務(wù)是保持健康，優(yōu)化體態(tài)，別發(fā)福，別生病。

上海的這一波操作，其實(shí)也是在給全國(guó)打個(gè)樣：那個(gè)靠鋼筋水泥堆砌GDP的時(shí)代結(jié)束了，一個(gè)靠精耕細(xì)作、存量博弈、民生改善的新周期，才剛剛開始。

那房?jī)r(jià)未來到底會(huì)怎么走呢？判斷依據(jù)非常簡(jiǎn)單：居民收入預(yù)期是否存在顯著的改善？或者該預(yù)期本身是否有顯著的改善預(yù)期？

如果這二者都不具備前提，那么房?jī)r(jià)大趨勢(shì)的反轉(zhuǎn)，又從何談起呢？