開年深圳新房開了一槍，正中一些老業(yè)主眉心。

直降百萬

深圳樓市開年的第一槍，不是什么政策加碼，不是什么豪宅復(fù)現(xiàn)銷冠，而是核心地段的新房卷出了性價比。

這兩天，隨著復(fù)工潮加碼，新房市場也跟著躁動起來。

位于寶安區(qū)新安板塊的新房住宅珺悅名都向市場扔出了一枚深水炸彈——

多個渠道消息顯示，項(xiàng)目特惠房源在去年開盤基礎(chǔ)上便宜100萬左右；89平總價510萬起；工抵房89平三房優(yōu)惠完505萬起。

這一百萬左右的優(yōu)惠是什么概念？

對項(xiàng)目來說，就是自廢掉雙手。

項(xiàng)目是去年6月底入市的，1棟及2棟共256套房源獲批預(yù)售，其中2棟172套，88-116平備案均價約8.21萬/平，總價約669萬—1026萬/套，1棟84套，90-116平備案均價約8.13萬/平，總價約692萬—974萬/套。

最便宜的一套都要約669萬，如今只要約510萬，這就意味著最便宜的戶型，優(yōu)惠將近159萬。

相比備案價，直接就是7.62折左右，對開發(fā)商而言相當(dāng)于銷售回款也要打個7.62折左右。

不過幸好，開發(fā)商只是拿出20來套房源做活動，不同的房源折扣程度也不一樣。

對去年搶先上車的業(yè)主來說，就是按地反復(fù)摩擦。

項(xiàng)目是去年開盤，給出的折扣是4個“99折”，綜合折扣最高約88.1折。

最便宜的一套房源，折后總價約589.39萬，同戶型相比現(xiàn)在的優(yōu)惠活動最低價，還是貴約79.39萬。

這只是距離開盤時間不過8個月的時間，先上車的業(yè)主，如果選擇的是當(dāng)初最低總價的房源，賬面就浮虧約13.47%。

不過，項(xiàng)目備案總價最低的房源并未售出，真正簽約并且備案的房源最低總價約680萬，業(yè)主若正常在開盤就簽約，實(shí)際折后價格約599.08萬。

對市場來說，就是意大利炮轟到了法國。

要知道珺悅名都的位置，并非是什么很偏遠(yuǎn)的地段。方圓近距離匯集了中洲π Mall、萬達(dá)廣場、中糧大悅城、寶安中醫(yī)院、寶安區(qū)人民醫(yī)院、靈芝公園、新安公園、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校（集團(tuán)）小學(xué)部，地鐵12號線靈芝站30分鐘直達(dá)南山科技園等資源。

（格隆匯2026年2月27日實(shí)地拍攝）

珺悅名都的方圓2公里內(nèi)還扎堆了寶安新安片區(qū)最多的新房及次新房，甚至一路之隔就是這幾年新安的新房爆發(fā)區(qū)域。

比如一路之隔的萬科大都會，2021年7月397套92~145平戶型備案均價93400元/㎡，總價860萬～1545萬；同年8月224套115~124平戶型，備案單價約93600元/㎡，總價987萬～1225萬。

比如近距離的大悅鉑悅苑， 2022年9月90套106~132平戶型備案單價約88500元/㎡，總價區(qū)間約922萬～1184萬；

比如2公里內(nèi)的玖玖頌閣， 2021年11月379套84~132平戶型備案均價約92200元/㎡，總價區(qū)間約746萬～1251萬；

再比如招商臻府 2020年8月608套118~155平備案均價約90200元/㎡，總價區(qū)間約1395～1395萬。

甚至2019年10月開盤入市的大悅城天璽壹備案均價都要約8.9萬元/㎡，單價區(qū)間在8.1萬—9.5萬元/㎡，總價區(qū)間939萬—4101萬元/套；2018年入市的玖悅雅軒備案價格都要約7.2萬元/㎡。

新安區(qū)域的新房市場，將近8年沒有低于7萬+/㎡的均價。

所以珺悅名都的這次調(diào)價，算是把這些新安片區(qū)最核心的地段拉回到5字頭的價格。

新房打折背后

珺悅名都之所以開年便迅速卷價格，主要還是去化不暢，實(shí)際銷售成績與曾經(jīng)的官宣銷售成績差得有點(diǎn)明顯。

去年開盤當(dāng)天，開發(fā)商官宣勁銷7.6億，賣了約100套，去化約42%。

但實(shí)際上256套房源，將近8個月過去，深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，還剩204套，去化率不到一半，僅約20.3%。

若說簽約備案流程需要一定的時間，網(wǎng)簽備案有一定的滯后性，但8個月時間已過去，與官宣的成績還是有一定差距，就很難說得通了。

其次新安區(qū)域的市場，7字頭的成交水平已經(jīng)很常見。

2021年入市的璽玥華府，距離珺悅名都步行約1.3公里，今年1月成交三套房源，一套成交單價約7.69萬/平，一套成交單價約7.76萬/平，還有一套成交單價約7.99萬/平。

距離珺悅名都步行約460米的中洲華府，去年12月成交一套約146.77平戶型，成交總價約1125萬，折合單價約7.67萬/平。

距離珺悅名都步行約1.2公里的勤誠達(dá)22世紀(jì)一期，今年成交一套約89.49平戶型，成交總價約708萬，折合單價約7.91萬/平。

甚至項(xiàng)目附近的小區(qū)也已經(jīng)有回到5字頭的跡象。

項(xiàng)目近距離的萬科大都會今年1月成交了一套144.34平戶型，成交總價約850萬，折合單價約5.89萬/平。而1月成交的144.34平戶型，成交總價約876萬，折合單價約6.07萬/平，也快要低于6萬/平的價格了。

對項(xiàng)目而言，特惠房折后無論是總價還是單價到5字頭，都是市場所能接受的。

更重要的是，項(xiàng)目的開發(fā)方為深圳市金中盛投資有限公司，公司背后的股東是信達(dá)資本管理有限公司、蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

這兩個公司背后其實(shí)都是信達(dá)資管公司。

但項(xiàng)目入市前，是中南集團(tuán)旗下的項(xiàng)目，因?yàn)榧瘓F(tuán)陷入流動性危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入停工風(fēng)險，最終通過引入信達(dá)資本才成功把項(xiàng)目激活。

這就意味著項(xiàng)目有一定的回款任務(wù)。而項(xiàng)目實(shí)地考察已經(jīng)是封頂狀態(tài)。

（格隆匯2026年2月27日實(shí)地拍攝）

實(shí)際上，去年10月15日，項(xiàng)目的建設(shè)工程公司就宣告項(xiàng)目的首棟塔樓主體結(jié)構(gòu)封頂，距離項(xiàng)目預(yù)售開盤時間過去三個多月。

對建設(shè)工程而言，行業(yè)規(guī)則中項(xiàng)目的建筑主體結(jié)構(gòu)封頂往往意味著到了開發(fā)商需要向工程公司支付大筆工程款的節(jié)點(diǎn)。

而工程款的背后需要的流動資金基本都是以“億”為單位。

所以，項(xiàng)目開盤的節(jié)點(diǎn)，官宣銷售7.6億元，去化約42%，實(shí)際去化約20.3%，銷售額與官宣的額度仍舊有一定差距。

若項(xiàng)目真的急需支付大額的工程款項(xiàng)，那么加快銷售回款就變得尤為必要。

作者 | 醉酒大鯊魚