中經(jīng)記者 楊讓晨 石英婧 上海報(bào)道

“新政發(fā)布當(dāng)天，一下午就賣了8套?！鄙虾Ｊ姓猩獭ずＩ锨搴铜t的一位置業(yè)顧問告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，現(xiàn)在買房要抓緊，“上海樓市新政出臺(tái)后，來樓盤看房的人增加不少，賣的速度也加快了，加上項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤，好房源不多了?！?/p>

而在新政實(shí)施次日，來自浙江省溫州市的看房團(tuán)光臨了“全國地王”項(xiàng)目安瀾上海，這個(gè)均價(jià)將近18萬元/平方米的項(xiàng)目在新政利好下即將迎來二批次加推。

(上海樓市新政后，溫州看房團(tuán)現(xiàn)身“全國地王”項(xiàng)目安瀾上海。石英婧/攝影)

記者注意到，2月26日上海樓市新政“滬七條”正式實(shí)施，除了降低購房門檻外，此次新政還對(duì)公積金、個(gè)人房產(chǎn)稅等政策做出調(diào)整。購買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。同時(shí)，新政還精準(zhǔn)優(yōu)化了個(gè)人房產(chǎn)稅的征收口徑。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴記者，此次上海新政精準(zhǔn)賦能重點(diǎn)人群，讓合理住房訴求得到切實(shí)滿足，同時(shí)激活區(qū)域成交活力，將有效帶動(dòng)該區(qū)域及全市住房成交；還將穩(wěn)預(yù)期促市場回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。

滬上樓市熱度持續(xù)攀升

隨著“滬七條”新政落地，滬上開發(fā)商摩拳擦掌，熱門項(xiàng)目備受關(guān)注。

記者從保利上海方面獲悉，在2月25日下午，“滬七條”公布不久，保利上海各大樓盤的熱度開始提升。如保利外灘曜&外灘啟項(xiàng)目，坐擁上海內(nèi)環(huán)優(yōu)勢，在新政頒布后僅6小時(shí)，就有超過100組訪客到訪，并且成交3套。

而保利上海位于外環(huán)的項(xiàng)目保利·西郊和煦 領(lǐng)墅，在新政首日也受到不少客戶垂青，并且收獲多單。保利都匯和煦的一位置業(yè)顧問告訴記者，新政出臺(tái)當(dāng)天下午，有客戶翹班來看房，談了一個(gè)多小時(shí)下定，“雖然下定后客戶還提出想要優(yōu)惠，但是整體客戶信心及決策速度都很快?！?/p>

除保利上海外，新政首日，招商蛇口上海分公司也取得不錯(cuò)的成績。招商蛇口上海公司發(fā)布的海報(bào)顯示，新政落地僅24小時(shí)，招商蛇口上海公司成交總金額超過1.74億元，海報(bào)同時(shí)配文“項(xiàng)目全線飄紅，熱度持續(xù)攀升”。

招商·海上清和璽的置業(yè)顧問告訴記者，從新政出臺(tái)后，樓盤的熱度就起來了，加上項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤，剛需戶型房源已剩余不多，“只有次頂樓這類高區(qū)有房源，低一點(diǎn)的房源需要拼手速和看運(yùn)氣了?！?/p>

招商蛇口上海公司位于上海市徐匯區(qū)的另一樓盤項(xiàng)目安瀾上海，在新政次日迎來了溫州看房團(tuán)，相關(guān)信息顯示，浙C車牌豪車聚集于安瀾上海項(xiàng)目。據(jù)了解，安瀾上海此前首期推出了211套房源，其中包括430平方米大平層和575平方米復(fù)式，均價(jià)約在17.88萬元/平方米，該項(xiàng)目即將加推二批次。

上海市一家大型房屋中介機(jī)構(gòu)的置業(yè)顧問也對(duì)記者表示，新政落地后客戶多了起來，“大部分客戶都是剛需首套房，但是咨詢二手房的客戶比新房多?！?/p>

上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此次樓市新政進(jìn)一步降低了非滬籍家庭購房的等待成本，外來人口滿足一年社保就能夠購買全市的房子，此類增量政策能夠發(fā)揮積極效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

公積金貸款最高324萬元

為何此次新政能夠引爆上海樓市？除了降低購房門檻外，全國最高的公積金貸款額度以及個(gè)人房產(chǎn)稅的調(diào)整也在促使購房者加速進(jìn)場。

記者注意到，此次“滬七條”新政首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，漲幅高達(dá)50%，而在滿足多子女家庭以及綠色建筑等條件下，首套房公積金貸款最高額度能夠提升至324萬元。

同時(shí)，“滬七條”新政下，還落實(shí)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。即只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，購房者就能夠繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，提高公積金貸款額度能使購房者享受更低的貸款利率，降低首付款的壓力。不過，購房者最終的公積金貸款額度要視公積金賬戶的余額情況而定；“認(rèn)房不認(rèn)貸”也使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

值得注意的是，“滬七條”還精準(zhǔn)調(diào)整了個(gè)人房產(chǎn)稅的免征口徑。新政前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會(huì)涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。

以購買一套600萬元、90平方米的房產(chǎn)為例，新政后，按公積金貸款324萬元、30年等額本息計(jì)算，公積金貸款較商業(yè)貸款每月能夠?yàn)橘彿空呤∠吕?800—2000元，總利息節(jié)省約60萬—70萬元。上述房產(chǎn)的個(gè)人房產(chǎn)稅在新政后，每年也將少付約1.68萬元，如果該房產(chǎn)持有10年，則將累計(jì)省下近17萬元。兩者相加，將累計(jì)為購房者“減負(fù)”近90萬元。

這一政策的優(yōu)化也將利好上海樓市的剛需類產(chǎn)品。“此次新政對(duì)成年子女購買家庭唯一住房暫免房產(chǎn)稅，既減輕了分戶購房的經(jīng)濟(jì)壓力，也契合‘支持合理改善’的政策導(dǎo)向。”張文靜告訴記者，從產(chǎn)品角度來看，由于新政減少了成年子女購房的相關(guān)房產(chǎn)稅成本，預(yù)計(jì)對(duì)該類人群重點(diǎn)需求的剛需類小三房產(chǎn)品會(huì)有所利好。

穩(wěn)中向好態(tài)勢或延續(xù)

在業(yè)內(nèi)人士看來，新政加持下的上海樓市或?qū)⒗^續(xù)鞏固當(dāng)前穩(wěn)中向好的態(tài)勢。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年春節(jié)9天假期內(nèi)，上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春節(jié)假期（7天）提高193.22%，同時(shí)顯著高于2023年、2024年春節(jié)假期的水平。

同時(shí)，上海樓市在2025年的表現(xiàn)也很亮眼。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年12月，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲4.8%，是一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比均雙漲的城市，且兩者漲幅均位列全國第一，這是上海新房價(jià)格連續(xù)43個(gè)月環(huán)比上漲；2025年全年，上海新房價(jià)格均值也領(lǐng)漲全國，同比上漲5.7%。

新政加碼下，上海樓市或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“滬七條”體現(xiàn)了上海綜合施策，發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，也符合2026年住房消費(fèi)工作的相關(guān)要求。

“2023年以來，上海出臺(tái)了多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性很強(qiáng)，涉及限購、土地、金融、財(cái)稅等多領(lǐng)域的政策調(diào)整，發(fā)揮了非常好的組合拳效應(yīng)?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，此次新政在降低購房成本的同時(shí)，也能夠進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求的積極釋放和供求關(guān)系的平衡，以進(jìn)一步鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢。對(duì)于即將到來的小陽春關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，疊加現(xiàn)有寬松政策能夠更好地促進(jìn)各類購房需求的進(jìn)一步釋放，并和全年的去庫存等工作有更緊密地結(jié)合。

在張文靜看來，今年上海樓市的住房成交量或?qū)⑼忍嵘?，市場活躍度明顯改善，“新政通過‘資格釋放+資金優(yōu)惠’雙重發(fā)力，有效釋放了合理住房需求?！?/p>

不過，張文靜也表示，目前上海市諸如靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)等核心區(qū)域市場表現(xiàn)優(yōu)于非核心區(qū)域，疊加新政對(duì)購房資格的放寬，市場表現(xiàn)將更趨積極，區(qū)域間的分化態(tài)勢將更加明顯?！罢呒t利也將直接帶動(dòng)剛需類、改善型住房的需求釋放，推動(dòng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向剛需及改善類產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?！?/p>

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對(duì)：燕郁霞）