王健林又賣(mài)了一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，回籠了20億的資金。今年才過(guò)去2個(gè)月，他已經(jīng)再賣(mài)了4座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了。時(shí)間回到9年之前，王健林還是坐擁3000億資金的中國(guó)首富。那他到底是如何從中國(guó)首富走到現(xiàn)在這個(gè)賣(mài)賣(mài)賣(mài)的地步呢？

時(shí)間我們撥回到2012年，這一年王健林以860億的身家成為了中國(guó)首富，并且在年終的CCTV年度財(cái)經(jīng)人物的頒獎(jiǎng)典禮上跟馬云留下了那個(gè)著名的1億對(duì)賭。不知道是不是為了跟馬云賭一口氣，還是他真的認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)還有很長(zhǎng)的春天。于是從2012年開(kāi)始，王健林走上瘋狂的杠桿擴(kuò)張之路。

2007年之后，恒大的高杠桿，讓他們從一家廣州的房地產(chǎn)公司一躍成為了全國(guó)前幾的地產(chǎn)巨頭。這無(wú)疑是刺激了很多地產(chǎn)公司的老板。王健林在2012年成為中國(guó)首富之后似乎也有一些飄了。

在這之前，萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張速度并不算快。萬(wàn)達(dá)從0到100，足足用了十幾年的時(shí)間。2009年之前，王健林每年也就是蓋幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而已?？墒堑搅?012年之后，他就開(kāi)始瘋狂上規(guī)模了。2012年新建17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2016年竟然新建了56座，之后幾年都保持了每年新建50座左右的速度。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總數(shù)量很快就超過(guò)了400座。

這里就有一個(gè)問(wèn)題了。我們都知道商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，回報(bào)周期是非常長(zhǎng)的。王健林哪里來(lái)那么多錢(qián)去蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)呢？要知道算上拿地成本，還有建設(shè)成本，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沒(méi)有10億，基本下不來(lái)。如果是在一二線城市的優(yōu)質(zhì)地段，那成本會(huì)更高。

如果單純靠銀行貸款，萬(wàn)達(dá)也不可能擴(kuò)張這么快。這里王健林用了一個(gè)辦法，那就是住宅地產(chǎn)反哺商業(yè)地產(chǎn)。王健林每次拿地蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的時(shí)候，也會(huì)在旁邊拿下一些住宅用地，然后再蓋一些住宅來(lái)銷(xiāo)售。因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國(guó)的房地產(chǎn)非常火熱，房子基本都是不愁賣(mài)的。

所以王健林這個(gè)模式最初也是非常成功的。同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并非全部物業(yè)自持，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街也是對(duì)外銷(xiāo)售的。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的銀行融資可以解決一半的資金，剩下一半的資金就靠物業(yè)銷(xiāo)售?？恐@個(gè)模式，王健林就在全國(guó)瘋狂復(fù)制。

同時(shí)為了拿到更多的融資，王健林拿了很多1到3年的短期貸款，這導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)的資金壓力迅速變大。除了商業(yè)地產(chǎn)之外，2015年開(kāi)始，王健林又大舉投資文旅。實(shí)際上王健林并不是想要靠文旅賺錢(qián)，而是用文旅加地產(chǎn)的模式來(lái)拉大資金鏈。2015年開(kāi)始王健林在文旅方面就累計(jì)投入了1800億。

同時(shí)2015年開(kāi)始，王健林又在海外大舉投資。26 億美元收購(gòu)AMC 院線，35 億美元收購(gòu)傳奇影業(yè)等等。

不過(guò)萬(wàn)達(dá)這個(gè)住宅銷(xiāo)售反哺 + 銀行抵押融資模式也有弊端。因?yàn)槠渌竞芸煲矊W(xué)會(huì)這個(gè)模式，于是大家都在搶地，這就導(dǎo)致地價(jià)大漲。大家的成本就上去了。2017年開(kāi)始，內(nèi)地樓市的地價(jià)幾乎就已經(jīng)失控了。

為了進(jìn)一步解決資金問(wèn)題，王健林先是完成340億的私有化退市，又準(zhǔn)備到內(nèi)地上市。結(jié)果內(nèi)地上市失敗，而340億私有化資金對(duì)賭又爆倉(cāng)了。2017年的時(shí)候，王健林已經(jīng)發(fā)生問(wèn)題了，開(kāi)始踩剎車(chē)賣(mài)資產(chǎn)了。

當(dāng)年他把文旅項(xiàng)目跟酒店都賣(mài)出去，回籠了600多億?？墒侵笾袊?guó)樓市開(kāi)始暴雷，讓萬(wàn)達(dá)等地產(chǎn)公司之前高價(jià)拿的地都成為了燙手山芋。關(guān)鍵之前萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張?zhí)欤Y(jié)果現(xiàn)在樓市暴雷，房子賣(mài)不出去，資金鏈就開(kāi)始斷了。萬(wàn)達(dá)之后就不得不靠賣(mài)資產(chǎn)來(lái)還債了。問(wèn)題就是樓市暴雷了，經(jīng)濟(jì)不行了，資產(chǎn)也賣(mài)不出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。

于是王健林就這樣迅速隕落了。王健林失敗的原因，第一個(gè)是大環(huán)境的問(wèn)題，第二個(gè)就是個(gè)人判斷的問(wèn)題。2012年李嘉誠(chéng)已經(jīng)開(kāi)始在內(nèi)地賣(mài)資產(chǎn)了?？墒峭踅×謪s選擇加杠桿上規(guī)模。

如果王健林不這么干，守著自己百來(lái)個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，精耕細(xì)作，好好運(yùn)營(yíng)下去，現(xiàn)在成不了李嘉誠(chéng)，那也不至于是現(xiàn)在這個(gè)樣子。