開發(fā)商“一票否決”：福州業(yè)主的六年業(yè)委會“難產”困局

開發(fā)商手握“沉默權”，業(yè)主自治寸步難行。

在福州臺江區(qū)中央第五街小區(qū)，一場持續(xù)近十年的“拉鋸戰(zhàn)”正在上演。業(yè)主們?yōu)榱顺闪I(yè)委會，前后籌備了六次，卻屢屢碰壁。而這一切的癥結，竟源于開發(fā)商手握的一票“沉默權”。

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六年籌備，屢戰(zhàn)屢敗

中央第五街小區(qū)自2014年交付以來，至今已近十年。沒有業(yè)委會的這十年，業(yè)主們飽受權益無法保障的困擾。為了改變這一現(xiàn)狀，業(yè)主們曾先后五次嘗試成立業(yè)委會，但均以失敗告終。

去年年底，第六次業(yè)委會籌備工作啟動，業(yè)主們本以為這次能迎來轉機，卻不想又陷入新的爭議。

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面積統(tǒng)計的“羅生門”

這次爭議的核心，集中在“專有部分面積”的統(tǒng)計上。據(jù)業(yè)主介紹，小區(qū)總規(guī)劃面積八萬多平方米，其中地上六萬多平方米，地下車庫兩萬多平方米。

在本次籌備組公示中，地下車庫面積被算入了專有面積，而小區(qū)內大部分車位尚未出售。業(yè)主們對此提出質疑，認為未售出的車位屬于開發(fā)商的待售資產，不應計入業(yè)主的專有面積，否則會稀釋普通業(yè)主的投票權重。

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開發(fā)商的“沉默權”與“一票否決”

更讓業(yè)主們感到無奈的是開發(fā)商的態(tài)度。根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，需專有部分面積和人數(shù)占比均超三分之二的業(yè)主參與表決。

在第五次籌備時，業(yè)主們的投票本已達到六萬多平米專有面積的三分之二，勝利在望。然而，開發(fā)商作為持有地面一萬多平米產權的主體，既是籌備組成員，卻全程拒絕參與投票。這一“沉默”直接導致整體參與面積未達標，業(yè)委會成立再次“泡湯”。

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并非個例，福州多地遇阻

中央第五街的遭遇并非孤例。記者調查發(fā)現(xiàn)，福州濱江半島小區(qū)、福清中庚香瀾小區(qū)等，都曾因開發(fā)商拒絕參與投票，導致業(yè)委會成立受阻。

在濱江半島小區(qū)，2024年10月舉行業(yè)主大會，88%的業(yè)主參與投票且多數(shù)投出同意票，可開發(fā)商一紙聲明拒絕參與，直接導致參與投票面積未達三分之二，此事僵持半年仍未解決。

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法律困局：如何界定“棄權”？

法律人士指出，當前法律對“棄權”的認定存在模糊地帶。開發(fā)商拒絕投票的行為，究竟應視為“棄權”（即計入?yún)⑴c基數(shù)），還是“未參與”（即不計入?yún)⑴c基數(shù)），在司法實踐中存在爭議。

這種法律上的模糊，讓開發(fā)商得以利用其專有面積優(yōu)勢，通過“不參與”的方式，變相阻撓業(yè)委會成立，形成“合法但不合理”的現(xiàn)實困境。

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破解之道：制度補位與政府協(xié)調

面對這一困局，律師建議，需從立法制度層面補齊短板。通過地方條例或細則，明確開發(fā)商在業(yè)委會籌備中的表決邊界，規(guī)定未參與投票應視為棄權，并將其面積計入投票范圍。

同時，街道、住建部門應強化指導監(jiān)督職責，在開發(fā)商缺位的情況下，積極協(xié)調，保障業(yè)主的自治權利，讓業(yè)委會真正成為業(yè)主利益的“代言人”。

業(yè)委會的成立，是小區(qū)實現(xiàn)民主自治的第一步。面對開發(fā)商的“沉默權”，業(yè)主們需要的不僅是團結，更需要制度的保障和政府的支持。只有多方合力，才能打破“六年難產”的魔咒，讓小區(qū)治理走上正軌。