自開年以來，樓市的每一組數(shù)據(jù)、每一條政策、每一次機構觀點轉(zhuǎn)向，都在悄悄改寫普通人對房子的認知。過去幾年，“房價還會跌嗎”“現(xiàn)在能不能買”“手里房子要不要拋”幾乎是每個家庭繞不開的靈魂拷問。而在全球資本市場里，對中國樓市判斷最受關注的，莫過于頂級投行高盛。

讓人意外的是，短短半年，高盛對中國房價的預測兩次重大調(diào)整，從堅定看空到明確看多核心城市，態(tài)度轉(zhuǎn)變之快，信號意義極強。更值得警惕的是，回顧過去十幾年，高盛對中國樓市的周期頂?shù)住⒎只壿?、跌幅區(qū)間，多次精準命中。這一次改口，絕非隨口調(diào)整，而是基于數(shù)據(jù)、政策、基本面的全面重估。

今天我們就用真實數(shù)據(jù)把2026年樓市講透，只還原樓市客觀事實與底層邏輯，以及可能的走向。

一、先看現(xiàn)狀：2026樓市止跌企穩(wěn)信號密集出現(xiàn)，數(shù)據(jù)不會說謊

判斷市場，先看數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局、中指研究院、克而瑞三大權威機構的最新監(jiān)測，已經(jīng)給出明確答案：全國樓市跌幅收窄，一線與強二線核心區(qū)率先企穩(wěn)，局部出現(xiàn)量價回升。

從價格端看：

- 國家統(tǒng)計局1月70城房價數(shù)據(jù)顯示，二手房價格環(huán)比降幅收窄至0.5%，結束連續(xù)近2年的單邊下行態(tài)勢；

- 中指院2月數(shù)據(jù)，百城新建住宅均價環(huán)比-0.04%，二手房環(huán)比-0.54%，跌幅較2025年下半年明顯收窄；

- 北京、上海、深圳核心板塊優(yōu)質(zhì)房源，掛牌價較2025年底上漲4%-6%，議價空間從過去10%以上壓縮到3%以內(nèi)。

從成交端看：

- 2026年1月，全國重點13城二手房成交面積環(huán)比+16%、同比+33%，創(chuàng)2025年6月以來新高；

- 北京2月二手房網(wǎng)簽接近1.6萬套，同比上漲超24%；上海2月二手房較2024年同期大漲51%；

- 克而瑞數(shù)據(jù)，2月百強房企銷售額1234億元，春節(jié)淡季不淡，3月“小陽春”備貨積極，廣州、杭州、武漢等城市新房供應環(huán)比倍增，去化預期明顯提升。

從市場體感看：

過去一年隨處可見的“降價急售”“腰斬甩賣”明顯減少，一二線核心區(qū)低價房源快速被消化，業(yè)主報價趨于堅挺，帶看量回升，市場從“一味看空”轉(zhuǎn)向“理性觀望”。

這不是全面大漲，而是止跌、筑底、分化修復，正是高盛改口的現(xiàn)實基礎。

二、半年兩次改口：高盛對中國樓市預測，發(fā)生了什么？

中國樓市一直是全球資本觀察中國經(jīng)濟的重要窗口，高盛作為全球頂級投行，其研究團隊對中國樓市的跟蹤堪稱細致。而2025年12月—2026年3月，短短三個月，高盛兩度調(diào)整觀點，堪稱近年最劇烈的一次轉(zhuǎn)向。

第一次（2025年12月）報告顯示：堅定看空，調(diào)整遠未結束

高盛在2025年底的正式報告中明確：

1.中國樓市調(diào)整尚未結束，新房價格在2025年底前仍可能再跌20%-25%；

2.市場僅能初步企穩(wěn)，實質(zhì)性復蘇要等到2027年；

3.城市分化加劇，三四線風險最大，一線也難獨善其身。

彼時市場情緒低迷，房企債務壓力仍在，居民信心不足，高盛的悲觀判斷，符合當時市場一致預期。

第二次（2026年1—3月）多次發(fā)報告闡述：明確轉(zhuǎn)向，2026是分水嶺

進入2026年，高盛迅速更新觀點，核心結論徹底改變：

1.若推出房貸貼息、稅費減免、限購優(yōu)化等溫和刺激，2026年1-2月落地，直接支撐金三銀四；

2.2026年是樓市分水嶺，一線與強二線核心區(qū)止跌、橫盤、局部反彈；

3.全國不再深跌，政策托底見效，市場底部提前到來。

概括一下高盛的改口：

從“再跌20%-25%、2027年才復蘇”

變成“政策托底、2026年企穩(wěn)、核心城市結構性上漲”。

一句話：從全面看空，轉(zhuǎn)為結構性看多。

三、高盛為什么突然改口？三個原因，戳中中國樓市本質(zhì)

高盛研究團隊從不輕易改口，這一次轉(zhuǎn)向，本質(zhì)是看懂了中國樓市是政策市+調(diào)整已到位+經(jīng)濟托底決心堅定。

1. 穩(wěn)樓市決心前所未有，政策組合拳密集落地

中央經(jīng)濟工作會議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，從中央到地方，政策力度超預期：

- 需求端：首套房首付低至20%、二套30%，房貸利率普遍2.95%-3.0%；換房個稅退稅、購房補貼、房貸貼息全面鋪開；

- 限購松綁：上海“滬七條”放寬非滬籍購房條件，全國超百城取消限購、限售；

- 供給端：房企白名單、融資支持、保交樓持續(xù)發(fā)力，阻斷風險擴散。

高盛很清楚：中國樓市的底，是政策底，政策力度到位，預期就會扭轉(zhuǎn)。

2. 房價調(diào)整到位，估值回歸國際合理區(qū)間

經(jīng)過2021-2025四年調(diào)整，70城新房較高點回撤10.1%，二手房回撤17.4%，部分城市超30%。

更關鍵的是租售比：全國重點城市住宅租售比回到1:300-1:400區(qū)間，與國際主流城市水平基本接軌，泡沫充分擠壓，繼續(xù)大跌的空間已不具備。

3. 經(jīng)濟企穩(wěn)，復蘇預期改善

隨著消費、制造業(yè)、出口同步回暖，居民收入預期修復，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，不可能長期單邊下行。高盛測算，地產(chǎn)鏈直接影響GDP約25%，經(jīng)濟穩(wěn)，則樓市穩(wěn)。

四、從高盛預測的歷史看，多次預判正確，這次應不是例外

很多人覺得機構預測不靠譜，但回看高盛過去對國內(nèi)樓市的關鍵判斷，命中率遠超市場平均。

1.2021年精準預判頂部：提示2021年四季度房價見頂，隨后開啟下行周期，與實際走勢完全一致；

2.2023-2024年精準預判分化：提出“一線抗跌、三四線深調(diào)”，如今環(huán)京、東北、弱三四線普遍跌幅30%-50%，而北上深核心區(qū)僅小幅調(diào)整；

3.2024-2025年精準預判跌幅：提出全國累計跌幅約30%，與實際調(diào)整幅度高度吻合；

4.風險判斷精準：強調(diào)“高首付=安全墊，負資產(chǎn)可控”，至今未出現(xiàn)大規(guī)模棄貸、斷供潮。

歷史已經(jīng)多次證明：高盛對中國樓市的周期、幅度、結構判斷，往往比市場情緒更冷靜、更前瞻。這一次改口，不是跟風，而是基于數(shù)據(jù)與邏輯的必然結論。

五、不止高盛看好：基本面與聰明資金，在用真金白銀做出選擇

除了機構觀點，樓市的底層支撐與資金動向，同樣在印證“底部已至”。

1. 中長期需求依然存在，遠未透支

中指院權威測算：2026-2030年（十五五）全國城鎮(zhèn)住房需求總量約49.8億平方米，年均近10億平方米。

其中：

- 新增城鎮(zhèn)人口帶來16.1億㎡需求；

- 城市更新、拆遷帶來13.4億㎡需求；

- 老舊房折舊、改善置換需求超20億㎡。

目前全國新房年成交已降至7-8億㎡，明顯低于正常需求中樞，需求未來必然回歸。

同時，中國城鎮(zhèn)化率約67%，距離發(fā)達國家75%-80%仍有空間，人口向城市群集中的趨勢不變。

2. 聰明資金提前入場，撿走核心資產(chǎn)

市場最真實的信號，是資金動向：

- 一線核心區(qū)：北京海淀、上海浦東、深圳南山優(yōu)質(zhì)二手房成交量翻倍、低價房源清零，業(yè)主跳價、返價現(xiàn)象增多；

- 外資動作：多家外資機構加倉中國核心城市商業(yè)與優(yōu)質(zhì)住宅資產(chǎn)，看好長期穩(wěn)定回報；

- 民間資金：溫州看房團、江浙改善資金重新出現(xiàn)在一二線售樓處，瞄準“好城市、好地段、好產(chǎn)品”。

不是所有房子都被搶，而是核心資產(chǎn)被搶，這正是高盛“結構性機會”的現(xiàn)實寫照。

六、給普通人的啟示：不慌不躁，按規(guī)律做決策

看了這么多數(shù)據(jù)與邏輯，對我們普通人來說，不用焦慮，也不用沖動，記住三句話：

1. 持有房產(chǎn)者：定力比折騰重要。一線、強二線核心房產(chǎn)：拿住，別被短期波動嚇到，時間會修復價值；即便是三四線城市，當一二線回暖以后，也會給你置換的窗口；房住不炒時代，雖不再是暴富工具，但可帶著自住的目標去發(fā)現(xiàn)價值。

2. 剛需、改善購房者：按標準選房，不追漲不殺跌。用兩個硬指標衡量：

- 自住優(yōu)先：通勤、教育、配套滿足需求；

- 租售比合理：租金回報率接近或超過理財收益，安全邊際足夠。

跟著政策與市場節(jié)奏走，“金三銀四”是觀察窗口，遇到高性價比房源可以出手。

3. 放棄幻想，接受分化。全國普漲時代徹底結束，未來只有城市分化、地段分化、產(chǎn)品分化。

再猛烈的下跌，也有盡頭；再漫長的寒冬，也會迎春。2026年的樓市，不是報復性反彈，而是理性回歸、筑底企穩(wěn)、結構新生。

高盛的改口，不是偶然，而是周期規(guī)律的必然。對我們普通人來說，不被情緒左右，不被謠言誤導，尊重數(shù)據(jù)、尊重政策、尊重常識，就是最好的選擇。

樓市的下半場，拼的不是膽量，而是眼光與耐心。

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