文｜鄧浩志

2月26日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)"好房子"建設(shè)的實(shí)施指引》。其中最受關(guān)注的是：取消對單個(gè)陽臺(tái)的進(jìn)深和面積限制?！吨敢访鞔_，取消對單個(gè)陽臺(tái)的進(jìn)深和面積限制；同時(shí)，套內(nèi)陽臺(tái)的"折半"計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%。這似乎意味著，佛山未來的房子可以更大程度地"偷面積"

大家知道，近些年新房市場的核心競爭力之一就是超高使用率，絕大多數(shù)樓盤都號稱使用率超過100%，甚至在去年，廣州曾經(jīng)有樓盤銷售人員自稱接近150%。而超高使用率的重要來源之一就是陽臺(tái)等半敞開空間，因?yàn)檫@些空間只算一半建筑面積。也就是說20平米的陽臺(tái)，房產(chǎn)證只算10平。但"陽改房"（陽臺(tái)改造為房間）這種設(shè)計(jì)已經(jīng)流行了多年，多一個(gè)大陽臺(tái)，就可以多一個(gè)只算一半面積的房間。所以佛山這次建筑規(guī)范的調(diào)整，等于允許更多"偷面積"。

為什么允許更大的陽臺(tái)？面上的目的是推進(jìn)"好房子"建設(shè)，但也有一個(gè)隱藏目的，就是刺激佛山新房市場的競爭力，激活佛山土地市場。佛山樓市和土地市場大家都知道，這兩年非常不景氣，比廣州還要差很多。允許新盤"偷面積"更多，等于變相降低單位可售面積的地價(jià)成本，變相讓新房在設(shè)計(jì)上更具競爭力。直接可以刺激新房購房需求，刺激開發(fā)商拿地的欲望。

目前佛山"偷面積"情況和廣州怎么比？就字面規(guī)范分析，廣州早就已經(jīng)允許陽臺(tái)占比20%，佛山之前是落后了，現(xiàn)在調(diào)整后僅僅是追平而已。但在明面之下，實(shí)際操作卻有較大彈性空間。廣州自去年中開始嚴(yán)格執(zhí)行建筑規(guī)范，對各種變相的、超規(guī)范的"偷面積"行為予以嚴(yán)控，使得最近一批新上市的樓盤使用率大幅回落。目前新盤使用率普遍在110%以內(nèi)。而佛山在實(shí)際操作層面并沒有收緊"偷面積"的設(shè)計(jì)。但也要注意到，佛山各大樓盤銷售口徑，也沒有廣州去年不少樓盤宣傳130%、140%使用率的情況。據(jù)我們業(yè)內(nèi)實(shí)際觀察，兩地的"偷面積"情況似乎相差不大。

也可以這樣理解，佛山明面增加陽臺(tái)空間，和廣州實(shí)際收緊"偷面積"之后，佛山新盤的使用率或?qū)⒋笥趶V州的樓盤。當(dāng)然，這都是猜測，最終情況如何，需要等佛山新規(guī)落地后，再有新盤推出才可以看到。而"偷面積"這個(gè)問題也存在書面允許尺度和實(shí)際允許尺度的差異。如果佛山樓盤未來真的在使用率上超過甚至明顯超過廣州，不排除會(huì)吸引更多的廣州購買力，或分流房企的拿地資金。到時(shí)候，廣州又會(huì)如何"實(shí)際"操作呢？值得留意。