觀點網 從石油基地“管家”到綜合物業(yè)服務商，不滿足于單一業(yè)務的寶石花物業(yè)發(fā)展得怎么樣了？

點開寶石花物業(yè)的官網，可以看到這家物企給自己制定的發(fā)展目標——實現經營收入100億、員工收入明顯增長。在2025年述職會議上，寶石花執(zhí)行總裁張小軍也提出要在“十五五”時期達到百億級營收目標。

值得注意的是，寶石花物業(yè)并沒有對外披露營業(yè)數據，碧桂園服務年報也僅僅對二者的交叉業(yè)務“三供一業(yè)”進行了相應的業(yè)績披露，那么，寶石花物業(yè)何來信心定下百億目標？

其中一個原因或許是想要跟上母公司寶石花家園的步伐。不久前，寶石花家園表示，在“十四五”末實現營業(yè)收入112億元，年復合增長率為24%。

另一個原因則是近年來不斷擴大的業(yè)務規(guī)模。

1.6億平方米

在物業(yè)行業(yè)，管理面積是影響營收的一大原因。尤其是在行業(yè)發(fā)展初期階段，不論是頭部上市物企還是地方物企，都將管理面積視作公司不斷向前發(fā)展的重要因素。

它們通過承接關聯方的住宅項目、參與公開招投標、與企業(yè)合作、收并購等方式，不斷擴大業(yè)務規(guī)模，進而達到提升收入的目的。

然而，隨著人力、物力成本的上升，加之收繳難度加大，不少物企也看到了規(guī)模與營收不對等的產物——虧損。

所以，這兩年物企都選擇了回歸冷靜，通過清退或汰換低質項目及時止損。

但不管行情如何變化，物業(yè)行業(yè)的“服務”性質不會改變，業(yè)務規(guī)模仍然是物企創(chuàng)造營收的頭等因素。

3月2日，寶石花物業(yè)對外公布，“十四五”期間，公司市場拓展年復合增長率60%以上，服務面積從不足1億平方米躍升至1.6億平方米。這么看來，寶石花物業(yè)計劃在未來五年實現百億營收或許不是盲目自信。

2018年成立的寶石花物業(yè)，脫胎于國有企業(yè)“三供一業(yè)”（供水、供電、供熱及物業(yè)管理）分離移交改革，由中石化、碧桂園服務通過出資成立寶石花家園而持有。

據了解，早在2016年，我國推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，家屬區(qū)供水、供電、供暖的“三供業(yè)務”和物業(yè)管理職能從國企剝離出去，轉由社會專業(yè)單位實施管理。

因此在最初，寶石花物業(yè)的主要任務是承接中石油集團旗下石油煉化企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)服務業(yè)務，以及承接管理石油石化企業(yè)辦公樓、職工食堂、幼兒園等服務。

后來，緊隨國家國有企業(yè)改革方針，寶石花物業(yè)實現了服務業(yè)務從單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)的轉變，服務對象從職工家屬區(qū)走向更多的生活、生產場景。

目前，寶石花物業(yè)業(yè)務分為物業(yè)服務、生活服務、生產服務三條主線，涵蓋物業(yè)、餐飲、保安、養(yǎng)老、托幼、教育、護理、旅游、金融、商超、人力資源服務、生產后勤服務等20余種業(yè)態(tài)，業(yè)務遍布全國30多個省（自治區(qū)、直轄市）的100多座城市。

碧服的管窺

回看寶石花物業(yè)的出身，從一開始就出現了碧桂園服務的身影，這也在于當時處于混合所有制改革的特殊時期，不少國有股份公司都計劃引入民企進行聯營。

民企身份、市值突破300億港元、在管規(guī)模處于行業(yè)第二、儲備面積排名行業(yè)第一，這些標簽都是中石油選擇碧桂園服務作為混改對象、聯手成立寶石花物業(yè)的重要原因。

后來，寶石花物業(yè)部分業(yè)績便通過“三供一業(yè)”業(yè)務走進了碧桂園服務的報表里。

2018年，碧桂園服務開始進入“三供一業(yè)”分離移交改革領域，并于年內著手接管物業(yè)管理及供熱業(yè)務，管理面積分別約為9020萬平方米和4170萬平方米。

第二年，碧桂園服務全面完成“三供一業(yè)”業(yè)務接管，開始產生收入，期內錄得收入15.15億元，其中物業(yè)管理服務收入5.25億元，供熱服務收入9.9億元。

但毛利率不算高：2019年，“三供一業(yè)”中的物業(yè)管理服務和供熱服務分別約為13.4%和約6.0%。同時，該分部毛利率還拖累碧桂園服務整體毛利率從37.7%下降6.1個百分點至31.6%。

此后幾年，碧桂園服務“三供一業(yè)”物業(yè)服務合同管理面積保持得十分穩(wěn)定，直到2024年中期也僅僅是較2018年9020萬平方米多出520萬平方米（2024年、2025年中期未披露）；截至2025年中期的收費管理面積則為9010萬平方米。

但收入呈現出連翻幾倍的增長。

據最新數據，2025年中期，碧桂園服務“三供一業(yè)”實現收入50.72億元，其中物業(yè)管理服務收入41.56億元，供熱服務收入9.16億元。

數據來源：企業(yè)報告、物聊社整理

物聊社了解到，這是因為碧桂園服務在為來自中石油的項目做基礎物管服務之外，不斷拓展增值服務空間與業(yè)務邊界，積極布局社區(qū)零售、社區(qū)傳媒、便民充電樁、汽車養(yǎng)護、社區(qū)養(yǎng)老等業(yè)務。

擴大業(yè)務規(guī)模、增厚營業(yè)收入同時，在“三供一業(yè)”業(yè)務上，碧桂園服務也有發(fā)愁的地方。

行政開支擴大約22.9%、經營活動現金流出凈額約8.75億元、貿易應收款項凈額增加至198.94億元……在碧桂園服務財報中，上述指標原因里都出現了“‘三供一業(yè)業(yè)務擴張”的字眼。

同時，毛利率也是這一板塊業(yè)務躲不開的一道坎。

自開展“三供一業(yè)”業(yè)務以來，該板塊毛利率不曾有過接近碧桂園服務整體毛利率的時候，最高點還是在最初產生收入的2019年。

2025年上半年，上述兩項分支業(yè)務的毛利率分別為7.9%和6.9%?？梢?，賺得服務口碑之外，“三供一業(yè)”給碧桂園服務帶來的利潤想象不算太多。

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