學(xué)區(qū)房，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“硬通貨”。然而，隨著教育政策調(diào)整和市場(chǎng)環(huán)境變化，南通學(xué)區(qū)房市場(chǎng)正在經(jīng)歷怎樣的變化？

本文基于南通市15個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)、83個(gè)代表性小區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從價(jià)格梯隊(duì)、波動(dòng)幅度、供需關(guān)系等多個(gè)維度，深度剖析當(dāng)前南通學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的真實(shí)面貌。

核心發(fā)現(xiàn)：從2025年7月到2026年1月，南通學(xué)區(qū)房成交均價(jià)平均下跌9.73%，掛牌均價(jià)下跌12.83%。但不同學(xué)區(qū)、不同價(jià)位段表現(xiàn)分化明顯，高端學(xué)區(qū)抗跌性顯著優(yōu)于中低端市場(chǎng)。

No.1

學(xué)區(qū)價(jià)格梯隊(duì)

兩極分化明顯

從2026年1月的成交均價(jià)來(lái)看，南通15個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)呈現(xiàn)出明顯的“金字塔”結(jié)構(gòu)。高端學(xué)區(qū)與低端學(xué)區(qū)價(jià)差超過(guò)2.5倍，市場(chǎng)分化程度令人矚目。

第一梯隊(duì)：頂級(jí)學(xué)區(qū)（≥25000元/㎡）

紫瑯一小和通師二附穩(wěn)居價(jià)格金字塔頂端，成交均價(jià)分別達(dá)25876元/㎡和25871元/㎡。這兩個(gè)學(xué)區(qū)不僅價(jià)格最高，抗跌性也相對(duì)較強(qiáng)，半年跌幅分別為8.01%和7.28%，低于市場(chǎng)平均水平。

第二梯隊(duì)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)（20000-25000元/㎡）

通師一附以21604元/㎡的成交均價(jià)獨(dú)占第二梯隊(duì)。該學(xué)區(qū)半年跌幅10.85%，略高于市場(chǎng)平均，但仍處于可控區(qū)間。

第三、四梯隊(duì)：主流市場(chǎng)（<20000元/㎡）

包括城中小學(xué)、朝暉小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等在內(nèi)的12個(gè)學(xué)區(qū)構(gòu)成了市場(chǎng)主力，成交均價(jià)集中在10000-20000元/㎡區(qū)間。這一梯隊(duì)內(nèi)部差異較大，跌幅從5.85%到14.16%不等。

No.2

價(jià)格波動(dòng)分析

整體下行 分化加劇

從2025年7月到2026年1月，南通學(xué)區(qū)房市場(chǎng)整體呈下行態(tài)勢(shì)。83個(gè)小區(qū)中，94%出現(xiàn)價(jià)格下跌，僅1個(gè)小區(qū)逆勢(shì)上漲。

抗跌性最強(qiáng)學(xué)區(qū)

星湖小學(xué)以5.85%的跌幅成為抗跌性最強(qiáng)學(xué)區(qū)，能達(dá)小學(xué)（6.79%）和通師二附（7.28%）緊隨其后。這三個(gè)學(xué)區(qū)的共同特點(diǎn)是：價(jià)格相對(duì)合理、供需關(guān)系穩(wěn)定、房源去化速度較快。

領(lǐng)跌學(xué)區(qū)警示

實(shí)驗(yàn)小學(xué)以14.16%的跌幅領(lǐng)跌全市，通師三附（13.36%）和城中小學(xué)（12.41%）緊隨其后。值得注意的是，這三個(gè)學(xué)區(qū)均為傳統(tǒng)名校，但高基數(shù)疊加市場(chǎng)調(diào)整，跌幅反而更大。

No.3

價(jià)格區(qū)間分布

中端市場(chǎng)占主導(dǎo)

從價(jià)格區(qū)間分布來(lái)看，南通學(xué)區(qū)房市場(chǎng)呈現(xiàn)“橄欖型”結(jié)構(gòu)，中端市場(chǎng)（10000-15000元/㎡）占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)顯示，中端市場(chǎng)不僅小區(qū)數(shù)量最多（48.2%），房源供應(yīng)也最為充足（64.2%）。值得注意的是，中高端市場(chǎng)（15000-20000元/㎡）的平均跌幅最小（7.89%），顯示出較強(qiáng)的抗跌性。

No.4

抗跌性分析

高價(jià)≠抗跌

通過(guò)價(jià)格梯隊(duì)與跌幅的交叉分析，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：高價(jià)學(xué)區(qū)并非一定抗跌，抗跌性更多取決于供需關(guān)系和學(xué)區(qū)價(jià)值的穩(wěn)定性。

高價(jià)抗跌區(qū)

紫瑯一小、通師二附、通師一附

特點(diǎn)：價(jià)格基數(shù)高，但學(xué)區(qū)價(jià)值穩(wěn)固，跌幅相對(duì)可控

高價(jià)領(lǐng)跌區(qū)

城中小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)

特點(diǎn)：價(jià)格基數(shù)高，但跌幅超過(guò)10%，存在價(jià)值重估

低價(jià)抗跌區(qū)

星湖小學(xué)、能達(dá)小學(xué)

特點(diǎn)：價(jià)格適中，跌幅較小，性?xún)r(jià)比凸顯

低價(jià)領(lǐng)跌區(qū)

啟秀市北、高師附小

特點(diǎn)：價(jià)格較低，但跌幅較大，市場(chǎng)信心不足

No.5

結(jié)論與建議

核心結(jié)論

?市場(chǎng)整體下行：半年間成交均價(jià)下跌9.73%，掛牌價(jià)下跌12.83%，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期

?分化明顯：高端學(xué)區(qū)抗跌性?xún)?yōu)于中低端，但高價(jià)≠抗跌

?惜售情緒：超半數(shù)小區(qū)房源減少，業(yè)主觀望心態(tài)濃厚

?中端主導(dǎo)：10000-15000元/㎡區(qū)間占據(jù)市場(chǎng)半壁江山

購(gòu)房建議

?剛需家庭：關(guān)注星湖小學(xué)、能達(dá)小學(xué)等抗跌性強(qiáng)、性?xún)r(jià)比高的學(xué)區(qū)

?改善家庭：紫瑯一小、通師二附等頂級(jí)學(xué)區(qū)長(zhǎng)期價(jià)值穩(wěn)固

?投資謹(jǐn)慎：當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)整期，建議觀望或選擇抗跌性強(qiáng)的標(biāo)的

風(fēng)險(xiǎn)提示

本報(bào)告基于公開(kāi)數(shù)據(jù)分析，僅供參考。房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策、經(jīng)濟(jì)等多重因素影響，實(shí)際購(gòu)房決策請(qǐng)結(jié)合個(gè)人情況，謹(jǐn)慎判斷。

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*統(tǒng)計(jì)周期：2025年7月-2026年1月

*數(shù)據(jù)來(lái)源：南通貝殼

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」