來源 | 伯虎財經(jīng)（bohuFN）

作者 | 楷楷

“萬物皆可拼”的風(fēng)潮，還是從外賣吹到了房地產(chǎn)。

天眼查顯示，美團關(guān)聯(lián)公司北京三快科技有限公司已申請注冊3枚“美團拼好房”商標(biāo)，分類涵蓋科學(xué)儀器、金融物管、餐飲住宿，目前均為“等待實質(zhì)審查”。

其中，“拼”這一個字，便引發(fā)了外界的無限猜想：從“拼好飯”到“拼好房”，難道美團是想用外賣的邏輯來做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

事實上，早在十多年前，百度、阿里、京東、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也曾嘗試布局房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，但均沒能帶來太多水花。

美團姍姍來遲，是找到了能在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力的細分切口，還是迫于本地生活的競爭壓力，著急開辟新的業(yè)務(wù)飛輪？“拼好房”到底是錦上添花，還是雪中送炭？

01 美團早就盯上“找房”

美團此次申請“拼好房”商標(biāo)，并非心血來潮，其對房地產(chǎn)服務(wù)的探索早已有跡可循。

2024年6月，美團民宿率先試水，在全國40余座城市上線租房服務(wù)，主打按天計費的靈活租賃模式。

這一打法頗為巧妙，雖然名為“租房”，但美團提供的并非傳統(tǒng)意義上的房屋直租，更像是將民宿產(chǎn)品“包裝”成出租房源，類似AirBnb的民宿出租。

2025年初，外界傳出美團跨界房地產(chǎn)服務(wù)的聲音；到2025年底，美團悄然上線了“美團找房”功能，主要包括租房與二手房交易兩大板塊。

然而，“美團找房”上線得頗為低調(diào)，這個功能也藏得很深。目前，在美團APP首頁看不到“美團找房”的入口，只有當(dāng)用戶瀏覽具體小區(qū)信息時，才會觸發(fā)“美團找房”頁面展示。

即便用戶找到了入口，體驗也難言順暢。我們隨機搜索了好幾個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)平臺推薦的二手房源與搜索目標(biāo)距離相差較遠，而且，不少小區(qū)都顯示“暫無房源”。

根據(jù)此前用戶實測，“美團找房”的業(yè)務(wù)是直接跳轉(zhuǎn)至諸葛找房、麥滴找房等第三方平臺，這意味著美團本身并無房源數(shù)據(jù)庫，也沒有類似貝殼、我愛我家這些傳統(tǒng)地產(chǎn)中介平臺的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)鏈條，主要還是做流量撮合的生意。

這種生意模式對互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，可謂是駕輕就熟。比如美團的到店業(yè)務(wù)，其沒有自營酒店或餐廳，而是將外賣業(yè)務(wù)所帶來的流量導(dǎo)流給商家，并從中抽取利潤。

美團進軍房地產(chǎn)服務(wù)市場的邏輯也是如此，其并沒有直接進入房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)，而是將用戶線索打包賣給專業(yè)房產(chǎn)平臺，賺取流量費和線索費，充當(dāng)“中介的中介”。

于美團而言，這種模式的好處顯而易見。

一方面，美團的商業(yè)模式是通過外賣、即時零售等高頻低毛利業(yè)務(wù)，帶動餐飲到店、酒旅等低頻高毛利業(yè)務(wù)，通過盤活生態(tài)內(nèi)的流量，實現(xiàn)整體客單價和毛利率的增長。

根據(jù)高盛的估算，2025年美團到店酒旅業(yè)務(wù)的利潤率達到35%左右，而此前王興曾在外賣大戰(zhàn)期間表示，2025年外賣業(yè)務(wù)的利潤率目標(biāo)約為3%。

由此可見，前端外賣只是美團的“流量池”，后端餐飲、酒店等到店業(yè)務(wù)才是盈利的核心，高毛利業(yè)務(wù)自然是越豐富越好。

另一方面，從“吃喝玩樂”到“吃喝玩樂住”，能進一步豐富美團的生態(tài)協(xié)同能力。

美團布局“美團找房”只是第一步，如果能夠跑通二手房、租房的信息撮合與交易轉(zhuǎn)化，其未來很可能會順勢切入家裝、家居、家政等“住后”市場，形成“找房-交易-裝修-入住-服務(wù)”的完整居住生態(tài)鏈，給本地生活業(yè)務(wù)的增長帶來了新的想象空間。

貝殼找房早已驗證了這條路徑的可行性。以房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)起家的貝殼，在近年先后推出了“被窩家裝”“貝殼美家”等品牌，將業(yè)務(wù)延伸至定制家具、整家裝修等領(lǐng)域；又通過“貝殼惠居”布局房屋租賃，并承接租賃后的保潔、維修等長尾需求。

截至2025年三季度，貝殼“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”的凈收入占總收入比重已提升至45%，其中，房屋租賃服務(wù)收入達57億元，同比增長45.3%；家裝家居業(yè)務(wù)收入43億元，貢獻利潤率提升至32%。

02 賣房比送外賣難多了

對坐擁龐大用戶流量的互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，做“找房”只是順手的事情。

大廠們也早早便盯上了這門生意。百度先后投資了安居客、鏈家等房產(chǎn)中介平臺；京東在2017年上線了房產(chǎn)電商平臺“京東房產(chǎn)”；阿里也在2020年與易居合作推出“天貓好房”平臺。

抖音、快手等短視頻平臺崛起后，也對房產(chǎn)業(yè)務(wù)頗感興趣。

2019年，字節(jié)將今日頭條房產(chǎn)頻道單獨拆分出來，成立“幸福里”發(fā)力房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；快手則推出“快手理想家”小程序，搭建起一套“內(nèi)容分發(fā)-線索收集-交易成交-傭金結(jié)算”的線上流程。

（左：京東房產(chǎn)，右：幸福里）

大廠瞄準(zhǔn)房產(chǎn)生意，曾寄望能顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)的交易模式。

除了大廠本身具備的流量和內(nèi)容優(yōu)勢，能以更低成本撬動潛在購房者外，互聯(lián)網(wǎng)相對透明的線索交易模式，也被認(rèn)為有望改變傳統(tǒng)線下交易模式信息不對稱、傭金高企等問題。

此外，像抖音、快手等具備內(nèi)容優(yōu)勢的平臺，可以通過短視頻、直播等形式重塑房產(chǎn)內(nèi)容的傳播邏輯，將以往“人找房”轉(zhuǎn)變成“房找人”，讓看房選房變得更高效和便捷。

理想是美好的，但現(xiàn)實卻頗為骨感。

字節(jié)旗下的“幸福里”一度傳出獨立拆分并啟動融資計劃的消息，但最終還是在2023年宣布退出線下交易，回歸線上業(yè)務(wù)；

阿里成立“天貓好房”僅一年時間，便將持有股份全部出售給合作方易居；京東房產(chǎn)也逐漸從房產(chǎn)中介服務(wù)模式轉(zhuǎn)向資本運作和資產(chǎn)托管，跟地產(chǎn)開發(fā)商合作提供金融、銷售等服務(wù)。

縱然大廠有心，但房產(chǎn)中介確實不好當(dāng)，“拼好房”可比“拼好飯”難多了。

首先，房源管理是一大痛點。目前來看，互聯(lián)網(wǎng)平臺布局房產(chǎn)服務(wù)市場，基本都是跟房產(chǎn)中介平臺合作的，比如阿里跟易居、“幸福里”跟我愛我家合作等。

但不同于房產(chǎn)中介平臺獨立管理的房源系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)平臺往往缺乏房源核驗機制，難免會出現(xiàn)虛假房源、不實宣傳等亂象。在黑貓投訴平臺上，不少用戶投訴“幸福里”上存在大量虛假房源問題，與互聯(lián)網(wǎng)平臺當(dāng)初想要打破信息不透明的初衷背道而馳。

其次，用戶在平臺上選房只是第一步，但在成功買房/租房之前，還需要進行實地勘察、交易支持、售后保障等，這些環(huán)節(jié)大多仍依賴于線下經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)能力。

房地產(chǎn)交易高客單價、低頻交易、重決策的屬性，決定了其服務(wù)鏈條極長，信任門檻更高，大部分用戶自然更愿意將“一輩子可能只有一次”的交易，交給專業(yè)的房產(chǎn)中介平臺負責(zé)。

因此，美團闖入租房、二手房交易市場，雖然只是一次低成本的試探，但從阿里、字節(jié)等平臺均在房產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸這點來看，美團的“拼好房”要殺出一條新路，恐怕挑戰(zhàn)重重。

03 筑本地生活的“護城河”

既然如此，美團為何還要執(zhí)意入局？答案或許藏在“拼”這個字當(dāng)中。

過去一年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的焦點都放在了“外賣大戰(zhàn)”中，但還有一則與之相關(guān)的消息，被淹沒在喧囂的戰(zhàn)報中——京東、美團先后宣布投資百億興建騎手公寓。

即便美團以不做門店、不建經(jīng)紀(jì)團隊的輕資產(chǎn)模式布局房產(chǎn)服務(wù)市場，但要撮合千人千面的二手房、租房市場，仍不是一門高效的生意。雖然做了不虧，但能撬動的收入規(guī)模有限。

不過，如果美團已有明確的目標(biāo)客群，這又是另一個“故事”了。

無論是京東還是美團，建設(shè)騎手公寓都難以一蹴而就。在此之前，龐大的騎手團隊也有著迫切的租房需求，截至2025年11月，美團全國已有超800萬騎手。

這部分騎手平日忙于工作，他們對居住環(huán)境的需求更多著眼于安全、實惠、穩(wěn)定，“拼好房”則能通過聚合需求換取價格優(yōu)勢，其短租模式也很契合騎手團隊流動性大的工作屬性。

另外，美團還可以針對同樣有著簡單居住需求的畢業(yè)青年、司機群體進行“拼房”，還能將這些需求打包起來，跟出租方談個好價。

值得注意的是，美團“拼好房”商標(biāo)還涵蓋了金融物管、餐飲等領(lǐng)域，這也暗示美團或許有意進一步向房產(chǎn)金融、物業(yè)管理等領(lǐng)域延伸，甚至進一步覆蓋家具家裝等領(lǐng)域。

屆時，“住”這一業(yè)務(wù)就不僅僅只是美團業(yè)務(wù)飛輪中被帶動的一環(huán)，還有望成為驅(qū)動業(yè)務(wù)增長的新動力。

房產(chǎn)交易只是起點，用戶找到房源后，除了家居家裝需求外，還需要搬家、購置家電家具、日常餐飲等本地生活服務(wù)，這將形成一條完整的消費鏈條，讓原本低頻的買房租房行為，轉(zhuǎn)變成為帶動高頻消費的超級入口。

在這背后，是美團著急突破現(xiàn)狀的壓力。根據(jù)美團發(fā)布的2025年盈利預(yù)警，預(yù)計2025年凈虧損233至243億元，在日益激烈的行業(yè)競爭下，核心本地商業(yè)業(yè)務(wù)同比由盈轉(zhuǎn)虧。

過去，“外賣心智”是美團在本地生活的核心護城河，但隨著淘寶閃購、京東的持續(xù)猛攻，用戶的消費慣性被逐漸打破，其本地生活飛輪也開始降速。

當(dāng)下美團的重點，是通過更廣泛的即時零售場景來建立新的“外賣心智”，不僅僅是“叫外賣想起美團”，而是持續(xù)拓展業(yè)務(wù)邊界，讓用戶“萬物都能想起美團”。

多年前，當(dāng)王興被問及業(yè)務(wù)邊界時，他曾表示，“萬物其實是沒有簡單邊界的，所以我不認(rèn)為要給自己設(shè)限?！?/p>

這份理念也貫穿了美團從團購到外賣、從酒旅到出行的每一次跨界，如今，美團又瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)服務(wù)這門生意。

雖然賣房租房早已不是新鮮事，但不同于以往的是，即時零售的崛起、AI助手的普及等新興趨勢，正在為美團提供一種可能性，那就是用新的流量邏輯將那些傳統(tǒng)的生意重做一遍。

有些邊界，不碰一碰，永遠不知道能否打破。美團的能力邊界在哪里，也要試了才知道。

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