文｜鄧浩志

香港樓市利好涌現(xiàn)

近期，香港公布新一年的財(cái)政預(yù)算，其中加速北部都會(huì)區(qū)發(fā)展成為關(guān)注點(diǎn)。北部都會(huì)區(qū)占香港三分之一的土地，將成為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。為加快北部都會(huì)區(qū)發(fā)展，政府計(jì)劃將發(fā)行債券的總貸款上限從7000億港元上調(diào)至9000億港元，未來(lái)五年平均每年發(fā)行1600億至2200億港元的債券。此外，《財(cái)政預(yù)算案》宣布，將調(diào)撥1500億港元外匯基金投資收益，支持北部都會(huì)區(qū)等基建項(xiàng)目發(fā)展。另外，還計(jì)劃向?qū)?yīng)發(fā)展公司注資數(shù)億港元等措施。在眾多利好之下，香港經(jīng)濟(jì)、樓市，尤其北部區(qū)域的樓市，越來(lái)越受到關(guān)注。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

2月25日，摩根大通發(fā)表報(bào)告，將香港今年房?jī)r(jià)漲幅預(yù)測(cè)上調(diào)至10%至15%，摩根大通指出，自去年7月轉(zhuǎn)向看好香港住宅樓市以來(lái)，香港房?jī)r(jià)漲幅較預(yù)期強(qiáng)勁，相較于去年3月底的低位，已反彈超過(guò)10%，相信樓市已由初步復(fù)蘇階段，進(jìn)入擴(kuò)張周期。該行將今年房?jī)r(jià)漲幅預(yù)測(cè)由5%至7%上調(diào)至10%~15%，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將再漲約5%。

2月27日，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青先生表示：香港樓價(jià)升勢(shì)加快，調(diào)高全年預(yù)測(cè)至升20%。另外他提到，香港政府上調(diào)一億元以上住宅交易印花稅，雖然對(duì)樓市有些壓抑作用，但也反映目前樓市已相當(dāng)穩(wěn)健，不需要再作扶持。

看完利好和眾多預(yù)測(cè)后，大家打開(kāi)地圖看一下，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)特征，一是香港傳統(tǒng)的核心，位于香港的南部，繁華的港島及周邊，距離深圳還是很遠(yuǎn)的。而這一次香港計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展的北部都會(huì)區(qū)，則與深圳全面對(duì)接。隨著片區(qū)投入的增加，建設(shè)的加快，兩地資源結(jié)合勢(shì)必更加充分。香港這次這么大的發(fā)展計(jì)劃，會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生怎樣的影響？各位怎么看？

樓市近期好，均不能復(fù)制或傳導(dǎo)

廣州馬場(chǎng)出了新的全國(guó)總價(jià)地王，上海出了滬七條救市，香港新年樓市繼續(xù)量?jī)r(jià)齊漲。樓市真的開(kāi)始全面回暖了嗎？當(dāng)然不是，雖然近期"好消息"不斷，但以上三條都是割裂的，毫無(wú)聯(lián)系，而且無(wú)法相互傳導(dǎo)的利好。

先說(shuō)說(shuō)上海的松綁政策。

內(nèi)容大致包括：

1、一年社?？少I(mǎi)外環(huán)內(nèi)住宅；

2、居住證滿五年的人，不再要求繳納社會(huì)保險(xiǎn)金和納稅記錄；

3、提高公積金最高貸款額度；

4、部分新增購(gòu)房，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

概括就是進(jìn)一步松綁限購(gòu)政策，但還是沒(méi)有全面取消限購(gòu)。而可以繼續(xù)松綁限購(gòu)的城市，目前全國(guó)只剩北京上海深圳三座城市了。包括一線城市的廣州以及其他城市，早就徹底松綁限購(gòu)了。所以上海的利好政策，其他城市想效仿都無(wú)能為力。所以才出現(xiàn)過(guò)去一年多時(shí)間，多地在刺激樓市這個(gè)問(wèn)題上無(wú)計(jì)可施的境地。

其次是廣州的馬場(chǎng)地王項(xiàng)目，之前我已經(jīng)詳細(xì)分析過(guò)，起步總價(jià)就肯定稱王，加上降低競(jìng)拍門(mén)檻，吸引更多房企參加。降低加價(jià)幅度，讓競(jìng)爭(zhēng)看起來(lái)更激烈等，都體現(xiàn)出精心策劃的一面。所以這個(gè)天價(jià)地塊更像一場(chǎng)宣傳上的"秀"而已，不受之前的市場(chǎng)影響，也不會(huì)帶動(dòng)之后的市場(chǎng)趨勢(shì)。

最后是香港樓市的復(fù)蘇。香港雖是國(guó)內(nèi)的一座城市，但它可是特別行政區(qū)。行政獨(dú)立，貨幣獨(dú)立，關(guān)稅獨(dú)立，再加上港幣與美元實(shí)行聯(lián)系匯率制度。所以香港和澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)在樓市乃至經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)上與國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市都并不一致。因此香港樓市復(fù)蘇也不見(jiàn)得能直接影響內(nèi)地絕大部分地區(qū)。

所以，總的來(lái)說(shuō)，最近關(guān)于樓市的諸多利好報(bào)道，都更傾向于個(gè)案，而非趨勢(shì)。至于樓市回暖趨勢(shì)的確立，仍需更多利好政策的出臺(tái)。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考