廣州將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬(wàn)象城、太古里）”三足鼎立的新格局。

呂穎雅/發(fā)自廣州

3月2日，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)（SKP）在北京正式簽署合作協(xié)議，宣布有“全球店王”之稱(chēng)的SKP落戶(hù)廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊。

此次簽約距越秀集團(tuán)以236億元摘得馬場(chǎng)地塊不到一周時(shí)間，標(biāo)志著馬場(chǎng)地塊規(guī)劃引入“頂奢百貨”的正式落位，不僅填補(bǔ)了華南頂級(jí)重奢商業(yè)的空白，更推動(dòng)廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市邁出關(guān)鍵一步。

在此之前，白鵝潭的萬(wàn)象城主體結(jié)構(gòu)封頂、聚龍灣太古里首期開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，加上天河路的太古匯，廣州高端商業(yè)的三極格局已初現(xiàn)雛形。

━━━━

SKP落子：珠江新城補(bǔ)齊“頂奢拼圖”

在本輪商業(yè)格局重塑中，SKP無(wú)疑是最關(guān)鍵的一枚棋子。

根據(jù)協(xié)議，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)（SKP）在馬場(chǎng)地塊合作建設(shè)廣州SKP項(xiàng)目，采取“越秀開(kāi)發(fā)+SKP運(yùn)營(yíng)”模式，規(guī)劃建設(shè) 12.5 萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，引進(jìn)全球高端時(shí)尚品牌，帶動(dòng)時(shí)尚、會(huì)展、文旅、高端服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，形成高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集群。預(yù)計(jì)廣州 SKP 開(kāi)業(yè)后又會(huì)成為一個(gè)年銷(xiāo)售額百億級(jí)的商業(yè)地標(biāo)。

簽約儀式上，越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)陳強(qiáng)表示，將通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高水平運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取今年3月底開(kāi)工，在3~4年內(nèi)將馬場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)成為集公園、購(gòu)物、酒店、辦公、居住等功能于一體的國(guó)際一流宜居宜業(yè)城市綜合體，將項(xiàng)目打造成為高品質(zhì)未來(lái)城市新樣板、世界級(jí)消費(fèi)新地標(biāo)、超甲級(jí)產(chǎn)業(yè)辦公新空間。

馬場(chǎng)項(xiàng)目遠(yuǎn)景規(guī)劃

北京華聯(lián)（SKP）總裁張坤表示，此次落子廣州，不僅體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的深刻洞察，也體現(xiàn)了對(duì)大灣區(qū)、廣州市場(chǎng)的充分信心。SKP將結(jié)合過(guò)往經(jīng)驗(yàn)持續(xù)創(chuàng)新，力爭(zhēng)將廣州SKP打造成大灣區(qū)新的標(biāo)桿項(xiàng)目。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部商業(yè)咨詢(xún)負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，SKP落子廣州是對(duì)其作為大灣區(qū)核心引擎與華南消費(fèi)樞紐地位的認(rèn)可。項(xiàng)目定位全品類(lèi)、高能級(jí)，將提升廣州在全國(guó)高端商業(yè)版圖中的話語(yǔ)權(quán)，未來(lái)或成為國(guó)際頂奢品牌布局中國(guó)的重要落點(diǎn)。值得關(guān)注的是，馬場(chǎng)地塊并非單一商場(chǎng)，而是一個(gè)“超級(jí)城市綜合體”，其規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“POD（公園導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）+TOD（交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）”復(fù)合模式，這是國(guó)際一流CBD成熟發(fā)展的標(biāo)志。

━━━━

白鵝潭崛起：萬(wàn)象城與太古里形成新極

在珠江新城之外，白鵝潭片區(qū)已率先啟動(dòng)高端商業(yè)布局。

在今年荔灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，荔灣區(qū)明確提出強(qiáng)化廣州聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬(wàn)象城等消費(fèi)新地標(biāo)引領(lǐng)作用，做優(yōu)做強(qiáng)白鵝潭世界級(jí)地標(biāo)商圈，構(gòu)建“1+5”商圈發(fā)展新格局。

作為全國(guó)唯一濱水太古里項(xiàng)目——廣州聚龍灣太古里已于2025年12月率先開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目一期建筑面積約5萬(wàn)平方米，計(jì)劃引入逾100家優(yōu)質(zhì)商戶(hù)，其中約四成為華南或廣州首店。業(yè)態(tài)組合以年輕、時(shí)尚和潮流為主，餐飲、零售與生活方式品牌交錯(cuò)布局。

州聚龍灣太古里實(shí)景圖。呂穎雅/攝

春節(jié)假期期間，項(xiàng)目日均客流突破7萬(wàn)人次，成為廣州新的商業(yè)地標(biāo)與“打卡點(diǎn)”。二期預(yù)計(jì)自2027年起陸續(xù)引入國(guó)際品牌、多元化餐飲與文化藝術(shù)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步完善商業(yè)生態(tài)。

尤為亮眼的是，項(xiàng)目保留了原有的舊廠房、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)遺存，斑駁紅磚與現(xiàn)代建筑共生，約1.3公里的濱水岸線被打造成親水公共空間，營(yíng)造出“珠江邊、榕樹(shù)下、古倉(cāng)內(nèi)”的獨(dú)特體驗(yàn)。

此外，今年1月23日，廣州首座萬(wàn)象城主體結(jié)構(gòu)封頂。項(xiàng)目商業(yè)和辦公規(guī)模達(dá)24.8萬(wàn)平方米，含一座7層購(gòu)物中心和250米地標(biāo)塔樓，計(jì)劃于2026年下半年正式開(kāi)業(yè)。同時(shí)，整合項(xiàng)目范圍內(nèi)文保地塊打造“鵝潭坊”，并謀劃建設(shè)白鵝潭跨江纜車(chē)，聯(lián)動(dòng)珠江南北兩岸，串聯(lián)萬(wàn)象城、白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心、沙面等地標(biāo)，打造鏈接“歷史與未來(lái)”的文商旅地標(biāo)。

━━━━

從“單核驅(qū)動(dòng)”到“三足鼎立”

過(guò)去，廣州高端商業(yè)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“單核驅(qū)動(dòng)”格局，天河路商圈占據(jù)核心地位。2025年，廣州太古匯銷(xiāo)售額突破百億元，穩(wěn)居城市商業(yè)高地。然而“一家獨(dú)大”意味著消費(fèi)者選擇有限，廣州也長(zhǎng)期被詬病“高端商業(yè)供給不足、消費(fèi)外流”。

鐘廉軍表示，隨著SKP進(jìn)駐珠江新城，彌補(bǔ)了該國(guó)家級(jí)CBD缺乏頂奢商場(chǎng)的短板，廣州核心區(qū)將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬(wàn)象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商業(yè)版圖更趨均衡與多元。

“競(jìng)爭(zhēng)格局由‘錯(cuò)位共生’升級(jí)為‘正面交鋒’”。鐘廉軍預(yù)測(cè)，在“四座頂奢商場(chǎng)并存”的背景下，品牌和客群爭(zhēng)奪將更加激烈，也將倒逼運(yùn)營(yíng)能力提升，加速品牌迭代、首店經(jīng)濟(jì)與場(chǎng)景創(chuàng)新，進(jìn)一步激發(fā)城市消費(fèi)活力。

在鐘廉軍看來(lái)，高凈值人群的消費(fèi)決策更關(guān)注“獨(dú)特性、私密性與情緒價(jià)值”。三大項(xiàng)目落成，加上太古匯的擴(kuò)容升級(jí)，使廣州擁有了與北京SKP、上海恒隆等對(duì)標(biāo)的高端商業(yè)矩陣。無(wú)論是限量新品首發(fā)、VIP私享服務(wù)，還是綜合體帶來(lái)的沉浸式體驗(yàn)，廣州將實(shí)現(xiàn)從“跟跑”到“并跑”的躍升。

同時(shí)，太古、華潤(rùn)、SKP三大巨頭具備強(qiáng)大的“私域運(yùn)營(yíng)”能力。它們不僅是房東，更是高凈值客群的“超級(jí)管家”，通過(guò)成熟的VIC體系精準(zhǔn)鎖定本土高凈值家庭，形成強(qiáng)大“磁芯效應(yīng)”，有效截留消費(fèi)外流。

鐘廉軍表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著廣州區(qū)域文化和交通中心地位強(qiáng)化，這三大項(xiàng)目將形成虹吸效應(yīng)，吸引珠江西岸乃至華南片區(qū)增量消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從“截留”到“引流”的轉(zhuǎn)變，成為廣州邁向國(guó)際消費(fèi)中心城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。