今天，保利舉辦了2026廣州首場(chǎng)KOL行業(yè)發(fā)展大會(huì)，我們受邀參加。

現(xiàn)場(chǎng)主要講了保利對(duì)2026年廣州市場(chǎng)的預(yù)判，以及今年主推樓盤的核心動(dòng)作。

保利作為廣州一哥，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)、買家需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的把控，還是非常有代表性的。

先說(shuō)幾個(gè)核心觀點(diǎn)：

1、廣州的城市潛力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，壓實(shí)量?jī)r(jià)企穩(wěn)

開年以來(lái)，廣州在產(chǎn)業(yè)上的動(dòng)作有目共睹。

就好比天河昨天開的土地推介會(huì)，46宗土地，產(chǎn)業(yè)用地高達(dá)八成，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，甚至比房企還要多。

今年，也會(huì)是廣州的招商引資大年，除了天河，接下來(lái)其他區(qū)域應(yīng)該也會(huì)有更多大動(dòng)作。

這是一方面，另一方面，就是廣州舊改新模式，騰籠換鳥，也是為了發(fā)展新產(chǎn)業(yè)。

這兩年，會(huì)是廣州舊改的爆發(fā)期，還有轉(zhuǎn)型發(fā)展期。

四大重點(diǎn)片區(qū)，羅沖圍、海珠新中軸、環(huán)五山、廣州火車站片區(qū)，全都拆得飛快，今年至少還會(huì)追加千億級(jí)投資。

舊村改造后，就是孵化新業(yè)態(tài)，比如新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、酒店、公寓等。

這個(gè)定位，從四大片區(qū)的控規(guī)設(shè)計(jì)也能看出一二，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)占比更多，不再是以前以賣房為主的邏輯。

據(jù)我們了解，今年下半年，可能陸續(xù)會(huì)有多業(yè)態(tài)項(xiàng)目落地，更加市場(chǎng)化發(fā)展。

至于怎么優(yōu)化量?jī)r(jià)，那就要盤活存量，去庫(kù)存，比如收購(gòu)存量商品房來(lái)作為安置房，靈活運(yùn)用房票等。

2、廣州中心區(qū)改善產(chǎn)品成交在率先回升

據(jù)官方數(shù)據(jù)，26年春節(jié)市場(chǎng)起色比去年更好，新房成交769套，同比上漲14.5%。

其中，春節(jié)假期期間，200+個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目，成交套數(shù)同比25年春節(jié)上升了15.6%。

今年1-2月，中心四區(qū)成交占比去到58%，成交金額同比上升3%。

中心區(qū)高端改善盤，比如保利天曜，近期新客成交占3-4成。

當(dāng)然，天曜出圈，也有可能是馬場(chǎng)熱度拉了一把。

接下來(lái)的市場(chǎng)，我們覺(jué)得，估計(jì)還是以結(jié)構(gòu)性分化為主，核心地段、核心產(chǎn)品、核心資產(chǎn)、高稀缺產(chǎn)品才能率先破圈。

這一點(diǎn)，保利自己的布局也很清晰——中心重倉(cāng)，外圍擇優(yōu)。

就是優(yōu)先珠金琶地段，豪宅搶跑，近郊和遠(yuǎn)郊擇優(yōu)布局。

3、1000萬(wàn)級(jí)買家聚集到市區(qū)核心地段，專挑差異化稀缺資源

1000萬(wàn)級(jí)買家來(lái)源可能是遍及全市，但他們的目光會(huì)更加集中到市區(qū)，追求資源型占有。

比如珠江資源景觀盤、城市級(jí)CBD盤，能夠滿足自住改善和資產(chǎn)配置。

4、400-800萬(wàn)剛改客戶挑配套，講超配性，地緣性最強(qiáng)

25年，這個(gè)總價(jià)段買家分布在海珠西、番禺居多，其次是白云和黃埔，相比于其他總價(jià)段，地緣屬性最強(qiáng)，占到70%。

這部分買家，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定性和品質(zhì)躍級(jí)，既要學(xué)鐵商，也要高品質(zhì)展示，超配性社區(qū)配套、滿足情緒價(jià)值，也就是質(zhì)價(jià)比。

5、400萬(wàn)以下剛需客，卷遍全城，地鐵是基操，卷價(jià)格，卷配套

400萬(wàn)以下買家，選擇黃埔、番禺、荔灣居多，去年天河?xùn)|區(qū)域也下沉到這個(gè)市場(chǎng)。

這類型買家，敏感點(diǎn)有幾個(gè)，價(jià)格、地鐵通勤、學(xué)鐵商，所以補(bǔ)足配套短板和強(qiáng)化職住通勤便利度很重要。

同時(shí)，剛需買家抗拒極小臥室，反之多面寬朝南，好的收納系統(tǒng)會(huì)很加分，邏輯是滿足基礎(chǔ)的尊嚴(yán)感和安放感。

這個(gè)總價(jià)段，也是最卷的賽道，往期存量多，慣性趨勢(shì)下，策略上還是會(huì)以價(jià)換量。

如果以保利的布局來(lái)看，今年新增項(xiàng)目基本沒(méi)有400萬(wàn)以下總價(jià)段，只有存量在售盤。

6、新規(guī)產(chǎn)品變成標(biāo)配，實(shí)景展示、多場(chǎng)景化、生活方式、情緒價(jià)值變得更加重要

去年，廣州新規(guī)產(chǎn)品去化周期是12個(gè)月，這個(gè)速度確實(shí)很快。

但是，目前新規(guī)產(chǎn)品的供應(yīng)占比已經(jīng)去到6-7成，存量比較高的區(qū)域是天河、海珠、荔灣等，變成存量競(jìng)爭(zhēng)。

再加上去年6月新規(guī)政策收緊，單純靠新規(guī)，已經(jīng)難以變成一個(gè)刺激點(diǎn)了。

想要破圈，必須摸清客戶需求，多維度發(fā)力。

今年，實(shí)景展示，再加上強(qiáng)配套兌現(xiàn)力，會(huì)是一個(gè)大趨勢(shì)。

好比保利魚珠島，實(shí)景展示區(qū)的效果要比臨時(shí)展示區(qū)好太多了，生活場(chǎng)景和江景資源一下子就清晰了。

一邊望透珠金琶，一邊看三江交匯，正前方江心島，全景式弧形觀景艙，你把客戶直接往實(shí)景樣板間一領(lǐng)，打動(dòng)力比講兩個(gè)小時(shí)沙盤好太多了。

7、今年，保利重點(diǎn)要推三大全新盤

目前為止，保利今年的全新盤應(yīng)該有3個(gè)，先說(shuō)說(shuō)他們的動(dòng)態(tài)。

·保利南泰路項(xiàng)目

3月公布案名，產(chǎn)品正式發(fā)布，4月開放營(yíng)銷中心和實(shí)景展示區(qū)。

戶型方面，預(yù)計(jì)是85-170平的區(qū)間，可能有微調(diào)，但應(yīng)該大差不差，我們之前也劇透過(guò)。

規(guī)劃是打造300米城市界面，200米園林中軸，80米門樓，超配感做足。

會(huì)所主題，是南洋立體會(huì)所，浮島中庭莊園，公區(qū)看點(diǎn)應(yīng)該很足。

·保利白云新城項(xiàng)目

預(yù)計(jì)在3月，公布正式案名；5月，開放營(yíng)銷中心和實(shí)景展示區(qū)。

產(chǎn)品上是做全南新規(guī)純板樓，戶型預(yù)計(jì)是130-200平，公區(qū)風(fēng)格是新中式，下沉園林會(huì)所。

這個(gè)定位，應(yīng)該會(huì)是目前白云新城的頂配。

·保利魚珠島

預(yù)計(jì)3月底開盤。

今天開放的289平板房，270°環(huán)幕江景，幾乎每個(gè)空間都能看江，總價(jià)1500萬(wàn)起；

還有一個(gè)313平樣板間，不允許拍照，江景比不上289平，但南北對(duì)流，總價(jià)1500-1600萬(wàn)起；

會(huì)所整體呈現(xiàn)的質(zhì)感，也有點(diǎn)像天曜的風(fēng)格。但外立面辨識(shí)度更高，有點(diǎn)像超跑風(fēng)格，很酷炫，估計(jì)對(duì)年輕群體吸引力更大。

整體來(lái)看，有點(diǎn)像年輕版、平替版本的保利玥璽灣。

其余的存量在售盤，還有保利天曜、保利天奕、保利都薈天珺、琶洲保利天悅MO公館、保利珠江天悅、保利辰園湖境、保利中央公館、保利湖光悅色、保利翔龍?zhí)靺R等等。

可以看出，今年大家的重點(diǎn)，就是抓配套兌現(xiàn)。

當(dāng)然，僅僅靠這些盤，估計(jì)還是難以支撐保利500億的銷售量，廣州也是保利的大本營(yíng)，堅(jiān)定拿地，投資廣州，也是保利一直以來(lái)的策略。

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