近日，穆迪下調(diào)越秀地產(chǎn)公司家族評(píng)級(jí)。

一、評(píng)級(jí)調(diào)整的核心事實(shí)

2026年3月6日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody's）發(fā)布公告，對(duì)越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK）及其相關(guān)實(shí)體進(jìn)行了一系列評(píng)級(jí)下調(diào)。

1. 主體評(píng)級(jí)下調(diào)：越秀地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”。

2. 債務(wù)工具評(píng)級(jí)下調(diào)：

? 其中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“(P)Ba1”下調(diào)至“(P)Ba2”。

? 由其擔(dān)保的Westwood Group Holdings Limited的中期票據(jù)計(jì)劃及債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”。

3. 展望調(diào)整：將各實(shí)體的評(píng)級(jí)展望從“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”。

二、評(píng)級(jí)下調(diào)的主要原因

穆迪助理副總裁兼分析師Daniel Zhou指出，此次下調(diào)主要基于以下兩點(diǎn)核心判斷：

1. 高杠桿水平將持續(xù)：穆迪認(rèn)為，越秀地產(chǎn)的杠桿水平在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)將保持高位。其去杠桿進(jìn)程慢于預(yù)期。

2. 盈利疲軟期延長(zhǎng)：在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，公司盈利疲軟期被延長(zhǎng)，這持續(xù)對(duì)其盈利能力構(gòu)成壓力，是去杠桿慢于預(yù)期的主因。

三、導(dǎo)致評(píng)級(jí)下調(diào)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)背景

評(píng)級(jí)調(diào)整的背后，是越秀地產(chǎn)在行業(yè)深度調(diào)整期所面臨的嚴(yán)峻經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)。

? 盈利出現(xiàn)斷崖式下滑：2026年1月23日，越秀地產(chǎn)發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2025年度權(quán)益持有人應(yīng)占盈利僅為0.5億至1億元人民幣，較2024年同比暴跌約90%至95%；核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為2.5億至3.5億元，同比下降約80%至85%。這已是公司自2023年以來(lái)連續(xù)第三個(gè)年度盈利收縮，且降幅持續(xù)擴(kuò)大。

? 銷售增長(zhǎng)乏力且近期加速下滑：

? 2025年全年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1062億元，同比下降約7.3%，未能完成1205億元的年度銷售目標(biāo)，在克而瑞行業(yè)排名中位列第九。

? 進(jìn)入2026年，銷售下滑態(tài)勢(shì)加劇。2026年1-2月，公司累計(jì)合同銷售金額僅約71.06億元，同比大幅下降約44.6%；其中2月單月銷售額29.05億元，同比下降約53.3%。

? “規(guī)?！迸c“利潤(rùn)”顯著失衡：公司呈現(xiàn)出“千億銷售額、不足億利潤(rùn)”的極端局面，折射出房企在行業(yè)下行期以價(jià)換量、利潤(rùn)空間被極致壓縮的普遍困境。

四、評(píng)級(jí)展望調(diào)整為“穩(wěn)定”的依據(jù)

盡管下調(diào)了評(píng)級(jí)，但穆迪將展望調(diào)整為“穩(wěn)定”，主要基于以下積極因素：

1. 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)：越秀地產(chǎn)憑借其業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)于整體市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)，這有助于公司逐步穩(wěn)定其信用指標(biāo)。

2. 流動(dòng)性保持良好：穆迪預(yù)計(jì)越秀地產(chǎn)將保持良好的流動(dòng)性。

3. 強(qiáng)大的母公司支持：公司將繼續(xù)獲得強(qiáng)大的母公司——廣州越秀集團(tuán)的支持。穆迪在評(píng)級(jí)中已體現(xiàn)了因母公司支持而帶來(lái)的兩個(gè)子級(jí)的提升。

五、公司的其他重要?jiǎng)討B(tài)

與嚴(yán)峻的銷售和盈利形勢(shì)形成對(duì)比的是，公司在土地儲(chǔ)備方面依然表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，這或許也反映了其長(zhǎng)期戰(zhàn)略與短期現(xiàn)金流之間的平衡考量。

? 逆勢(shì)重倉(cāng)拿地，刷新地王紀(jì)錄：2026年2月25日，經(jīng)過(guò)243輪、近9小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，越秀集團(tuán)以236.0365億元的總價(jià)成功競(jìng)得廣州天河區(qū)馬場(chǎng)地塊，溢價(jià)率26.6%，住宅可售樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，刷新廣州住宅樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為廣州“新地王”。此舉彰顯了其深耕核心城市的戰(zhàn)略定力。

? 財(cái)務(wù)基本面依然穩(wěn)?。焊鶕?jù)公司公告，盡管盈利下滑，但2025年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超過(guò)100億元，年末現(xiàn)金及受限存款結(jié)余超過(guò)400億元，資金儲(chǔ)備充足。債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本降低，且“三道紅線”指標(biāo)均保持“綠檔”。

總結(jié)而言，穆迪此次下調(diào)評(píng)級(jí)，是對(duì)越秀地產(chǎn)在行業(yè)長(zhǎng)周期調(diào)整下盈利能力和去杠桿速度不及預(yù)期的即時(shí)反應(yīng)。而“穩(wěn)定”的展望，則承認(rèn)了其作為廣州龍頭國(guó)企所擁有的扎實(shí)基本盤、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)緩沖墊以及強(qiáng)大的政府背景支持，這些因素構(gòu)成了公司抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、等待市場(chǎng)復(fù)蘇的基石。