在預(yù)判商品價格走勢時，我們一定要學(xué)會追蹤一些領(lǐng)先指標，從而根據(jù)這些領(lǐng)先指標去推論之后商品價格走勢。

而房價有一個領(lǐng)先指標，就是居民活期存款增速。其底層邏輯是：居民在買房之前，需要提前準備現(xiàn)金，且這種現(xiàn)金因為要隨時準備支付房款，所以不太會轉(zhuǎn)為定期存款，那么就會體現(xiàn)在居民活期存款增速的走高上。同時，由于存款總額短期內(nèi)是不會發(fā)生劇烈波動的，所以受到活期存款的擠壓，定期存款的增速會出現(xiàn)明顯下滑。

如果我們看過去十年的居民活期存款增速，會發(fā)現(xiàn)2016年、2020年這幾年的活期存款同比增速增長最快，而2016年和2020年正好都是房價飆升的年份。

如果對比這兩年的同比增速的話，2016年也顯著高于2020年，并且持續(xù)性更強，這也是對應(yīng)樓市情況的：2016年全國樓市的普漲，2020年主要是一線和部分強二線房價上漲，幅度也較2016年低一些。

我們再選取2016年全國房價翻倍大漲，和2023年底全國樓市確定進入下行期的數(shù)據(jù)做對比。可以看到2016年活期存款同比增速遠高于定期存款，2023年情況則完全相反。

所以說，從宏觀數(shù)據(jù)來看，活期存款作為房屋成交量和房價的先行指標，是非常有說服力的。

如果我們再從微觀上來看，以北京單個城市為例，來看北京這五年的小陽春的成交峰值和前一年底的活期存款增速，可以看到活期存款增速較快的年份，一般都對應(yīng)2個月后的成交高峰。

那么知道這個規(guī)律之后，我們來看看今年的情況怎么樣呢。很多人期待中的小陽春，包括上海新政后的效果，到底值得期待嗎？

今年1月份，京滬居民活期存款同比增速不僅沒有出現(xiàn)明顯增長，甚至還沒有去年的數(shù)據(jù)高。至少從居民活期存款這個先行指標來看，樓市并不具備反彈的動力。

與此同時，還有一個現(xiàn)象，就是北上深三地的二手掛牌量同時反轉(zhuǎn)，結(jié)束了長達半年的下行趨勢，并轉(zhuǎn)而開始持續(xù)上升。

這意味著什么？

意味著政策和輿論并沒有激發(fā)購房者進場，反而讓房東覺得可以趁機高價出手。從跌漲比（當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價格套數(shù)）這個數(shù)據(jù)來看，當(dāng)下看好房地產(chǎn)市場的房東確實增多了。

好嘛，本來政策的出臺，目的是讓剛需對房價有信心，從而下場購房。但實際效果是，剛需依舊在官網(wǎng)，倒是房東覺得房價要反彈了，紛紛上調(diào)定價或者掛牌。

現(xiàn)在的政策還是那種感覺：不是讓人抄底的，而是讓人跑路的。

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