作者：朱方清

今年兩會(huì)民生議題熱度高漲，諸如“提高農(nóng)民養(yǎng)老金”“規(guī)范勞務(wù)派遣”“取消私家車年審”等建議貼近民生，直擊痛點(diǎn)，引發(fā)廣泛共鳴。

而全國人大代表、上海市城市更新專家委員會(huì)副主任樊蕓提出的“將‘物業(yè)管理’改為‘物業(yè)服務(wù)’”的建議，不僅直達(dá)廣大城市居民心窩，而且在會(huì)上迅速引起重視并被采納，住建部已向她作出反饋，將著手把《物業(yè)管理?xiàng)l例》改為《物業(yè)服務(wù)條例》。

由“管理”到“服務(wù)”，兩字之差，含義完全不同。這樣的更改，必將讓每個(gè)產(chǎn)權(quán)所有人真正感受到業(yè)主的主人翁地位。

樊蕓透露，自己曾在網(wǎng)上看到有些業(yè)主自己的車竟開不回自己的小區(qū)。在現(xiàn)實(shí)中，這樣的情況往往有各種原因，比如小區(qū)車位不夠，沒車位的業(yè)主占用別人的車位也會(huì)損害購買車位業(yè)主的權(quán)益。現(xiàn)實(shí)情況雖然復(fù)雜，但回家能停車，不過是普通人對(duì)更好居住體驗(yàn)的樸素渴望。

樊蕓認(rèn)為，物業(yè)管理公司實(shí)際上是一個(gè)傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)，需要轉(zhuǎn)變觀念，具備更多服務(wù)意識(shí)。說到底，痛點(diǎn)解決不在改名，而在把服務(wù)落到實(shí)處。

事實(shí)上，07年物權(quán)法頒布時(shí)第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中，就已經(jīng)把“物業(yè)管理”明確統(tǒng)稱為“物業(yè)服務(wù)”。（見下圖）

物權(quán)法實(shí)施已近二十年，為何至今老百姓及人大代表仍認(rèn)為是物業(yè)管理而非物業(yè)服務(wù)呢？其核心原因就在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)偏離了自己的角色定位，總愛居高臨下、以管理者自居，給業(yè)主的固有印象更是如此。

尤其是在對(duì)物業(yè)服務(wù)用房以及對(duì)共有部分設(shè)施的管理上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)扮演的就是管理者甚至所有者的角色，比如未經(jīng)業(yè)主表決擅自占用物業(yè)服務(wù)用房，利用公共部位進(jìn)行出租或廣告等經(jīng)營行為，實(shí)質(zhì)是在侵犯全體業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主明明向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付了物業(yè)費(fèi)，換來的不是等價(jià)服務(wù)，反而處處被約束被管制，業(yè)主情感上難以接受，物業(yè)行業(yè)更難以被認(rèn)可。從而形成整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系低層次徘徊的局面。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）物業(yè)費(fèi)平均收繳率已降至71%，上市物企收繳率為78%，均為連續(xù)四年下滑。

值得注意的是，下降的不僅僅是收繳率，更有業(yè)主滿意度。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。

安保、保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的投訴率顯著上升，其中“響應(yīng)不及時(shí)、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、解決不徹底”成為業(yè)主詬病的焦點(diǎn)。

任何相互契約關(guān)系都是雙向奔赴，惟有建立在平等互利基礎(chǔ)上，方可持久。

否則，若總是一方占便宜而另一方吃虧，則不可能持續(xù)維系，只會(huì)加速崩塌。

作為對(duì)民法典執(zhí)行細(xì)化落地的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂將從何處入手，目前還不得而知。但從兩會(huì)反饋的相關(guān)信息可以預(yù)判，新物業(yè)條例刪除所有和“管理”相關(guān)的字樣，全部改為“服務(wù)”用語，如：物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)區(qū)域等等，這樣的變化大可期待。

所謂變則通，通則久。

物業(yè)公司們，做好準(zhǔn)備了嗎？