根據(jù)2026年3月12日的最新消息，萬科正在洽談打包處置旗下北方區(qū)域約5個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目，意向合作方為新華保險(xiǎn)等頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。這一舉措是萬科應(yīng)對(duì)嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境、推進(jìn)"瘦身健體、盤活存量、聚焦主業(yè)"戰(zhàn)略的關(guān)鍵步驟。

一、交易核心信息

交易狀態(tài)：目前仍處于洽談階段，相關(guān)方尚未發(fā)布官方公告。

處置規(guī)模：北方區(qū)域約5個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目被納入首批資產(chǎn)包。

意向合作方：新華保險(xiǎn)等頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

交易模式：大概率延續(xù)"資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+運(yùn)營保留"路徑，即通過股權(quán)或資產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)出表，萬科保留品牌管理與運(yùn)營服務(wù)權(quán)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)輸出。這與萬科此前在長租公寓領(lǐng)域與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的Pre-REIT邏輯一致。

二、涉及的具體康養(yǎng)項(xiàng)目

此次處置的北方項(xiàng)目是萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心布局，包含多個(gè)成熟運(yùn)營的標(biāo)桿項(xiàng)目：

1. 北京房山隨園嘉樹：位于房山區(qū)長陽CSD新城，總建筑面積4萬平方米，規(guī)劃床位近800張，打造鄰里式全齡長者頤養(yǎng)社區(qū)。項(xiàng)目整體規(guī)劃7棟樓，分自理樓與護(hù)理樓，提供"一站式"養(yǎng)老服務(wù)。

2. 北京怡園光熙：具體信息顯示為萬科北方區(qū)域重要康養(yǎng)項(xiàng)目之一。

3. 青島隨園：萬科在青島布局的康養(yǎng)項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目共同特點(diǎn)是運(yùn)營穩(wěn)定、區(qū)位優(yōu)質(zhì)、服務(wù)體系成熟，具備較強(qiáng)現(xiàn)金流與資產(chǎn)價(jià)值。

三、萬科康養(yǎng)業(yè)務(wù)整體規(guī)模

萬科是國內(nèi)較早布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房企，已形成規(guī)�；�、體系化的康養(yǎng)項(xiàng)目運(yùn)營能力。

? 全國布局：在全國約15個(gè)重點(diǎn)城市打造隨園、怡園、嘉園三大康養(yǎng)產(chǎn)品線。

? 業(yè)務(wù)覆蓋：覆蓋CCRC持續(xù)照料社區(qū)、城市護(hù)理機(jī)構(gòu)、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老中心等全業(yè)態(tài)。

? 運(yùn)營規(guī)模：截至2026年3月，萬科運(yùn)營康養(yǎng)項(xiàng)目近50個(gè)，總床位超1萬張。

四、處置背景：萬科的財(cái)務(wù)困境

此次資產(chǎn)處置的直接背景是萬科面臨的嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)：

1. 創(chuàng)紀(jì)錄的巨額虧損

2026年1月30日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年494.78億元的虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。這不僅是萬科歷史上最大虧損，也刷新了A股房企虧損紀(jì)錄。

? 兩年累計(jì)虧損：2024-2025年兩年累計(jì)虧損達(dá)1314.8億元。

? 虧損原因：

? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位

? 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值

? 部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損

? 部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值

2. 嚴(yán)峻的債務(wù)壓力

? 有息負(fù)債：截至2025年三季度末，萬科有息債務(wù)達(dá)到3629.3億元。

? 短期債務(wù)：一年內(nèi)到期有息債務(wù)1553.7億元，占總債務(wù)的42.7%。

? 現(xiàn)金狀況：貨幣資金僅740億元，較年初減少16.1%，現(xiàn)金短債比降至0.48，遠(yuǎn)低于1.0的安全線。

3. 股東支持與自救措施

? 深鐵集團(tuán)支持：大股東深圳地鐵集團(tuán)累計(jì)提供超過300億元的股東借款。

? 資產(chǎn)處置：2024年完成大宗資產(chǎn)交易金額約123億元；2025年前三季度完成19個(gè)項(xiàng)目大宗交易，簽約金額68.6億元。

? 業(yè)務(wù)收縮：2024-2026年間注銷多家子公司。

五、新華保險(xiǎn)的康養(yǎng)布局與合作基礎(chǔ)

1. 新華保險(xiǎn)的康養(yǎng)戰(zhàn)略

新華保險(xiǎn)在養(yǎng)老投資領(lǐng)域穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，采用"輕重結(jié)合"戰(zhàn)略，打造"機(jī)構(gòu)+居家+旅居"三位一體體系，主打"保險(xiǎn)+服務(wù)"。

? 布局規(guī)模：已在37城擁有53個(gè)康養(yǎng)社區(qū)、57城投資70個(gè)旅居項(xiàng)目，規(guī)模位列行業(yè)前列。

? 投資模式：早期自建重資產(chǎn)，近年轉(zhuǎn)向中資產(chǎn)合作、基金收購模式。

2. 與萬科的合作歷史

新華保險(xiǎn)與萬科協(xié)作基礎(chǔ)深厚，此前已通過債權(quán)計(jì)劃、Pre-REIT基金多次合作：

? 2025年合作：新華保險(xiǎn)出資近60%，聯(lián)合萬科、大家保險(xiǎn)設(shè)立16億元廈門泊寓Pre-REIT基金，實(shí)現(xiàn)長租公寓資產(chǎn)出表與運(yùn)營保留。

? 債權(quán)計(jì)劃：萬科控股子公司武漢譽(yù)天通過保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司融資，余額20.4億元，到期日已調(diào)整至2026年底。

六、行業(yè)趨勢(shì)與影響

1. 險(xiǎn)資成為康養(yǎng)項(xiàng)目核心接盤方

險(xiǎn)資資金規(guī)模大、周期長、追求穩(wěn)健收益的特點(diǎn)，與養(yǎng)老項(xiàng)目長期持有、穩(wěn)定現(xiàn)金流的屬性高度匹配。近三年，險(xiǎn)資收購房企康養(yǎng)資產(chǎn)已成為常態(tài)化路徑：

? 2026年開年首筆康養(yǎng)大宗交易：中國人壽通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，收購金茂南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)核心項(xiàng)目蘇茂頤園。

? 太平人壽收購：以20.85億元收購北京當(dāng)代時(shí)光里養(yǎng)老社區(qū)。

? 大家保險(xiǎn)整合：通過股權(quán)收購、資產(chǎn)承接等方式，整合多個(gè)房企養(yǎng)老項(xiàng)目，打造"大家的家"養(yǎng)老社區(qū)。

2. 交易模式創(chuàng)新

"資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+運(yùn)營保留"模式成為行業(yè)主流，既能讓房企實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)出表、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，又能保留專業(yè)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。

3. 行業(yè)格局重塑

若本次交易成功落地，將成為2026年康養(yǎng)行業(yè)標(biāo)志性事件，不僅會(huì)加速萬科其他養(yǎng)老項(xiàng)目出售，還將明確"房企養(yǎng)老資產(chǎn)→險(xiǎn)資"的退出路徑。"險(xiǎn)資持有、專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營"的行業(yè)格局可能引發(fā)更多房企跟進(jìn)，加速險(xiǎn)資與專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)對(duì)存量康養(yǎng)資產(chǎn)的整合。

七、萬科康養(yǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營特色

以北京房山隨園為例，該項(xiàng)目體現(xiàn)了萬科康養(yǎng)業(yè)務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)：

? 適老化設(shè)計(jì)：全屋采用無高差、全導(dǎo)圓角、連續(xù)支撐界面的適老化設(shè)計(jì)。

? 功能配套：設(shè)有20余個(gè)功能空間，涵蓋院線級(jí)影視放映廳、棋牌運(yùn)動(dòng)、書畫音律、舞蹈瑜伽、茶飲水吧等。

? 醫(yī)療體系：整合醫(yī)療、護(hù)理、餐飲、文娛、物業(yè)、管家六大服務(wù)模塊，智能手環(huán)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)心率、血壓、步數(shù)。

? 分級(jí)護(hù)理：采用六級(jí)動(dòng)態(tài)評(píng)估體系，依據(jù)ADL量表將護(hù)理服務(wù)劃分為四級(jí)。

八、總結(jié)

萬科打包處置北方5個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目是其應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要舉措。這一交易若成功落地，不僅能為萬科帶來急需的現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力，還能通過"資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+運(yùn)營保留"模式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。對(duì)于新華保險(xiǎn)等險(xiǎn)資而言，這是獲取優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)資產(chǎn)、完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的良機(jī)。這一交易也標(biāo)志著中國康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)正在從"開發(fā)驅(qū)動(dòng)"向"運(yùn)營驅(qū)動(dòng)"轉(zhuǎn)型，險(xiǎn)資與專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的合作將成為行業(yè)新常態(tài)。