就在今天，上海迎來馬年首場集中土拍，3塊地68億成交。

綠城重返徐涇，溢價6.6%摘得熱門地塊，以總價26.75億、樓面價31972元/㎡，時隔3年再次在青浦拿地。

象嶼攜手金茂，五大新城順利補倉，斥資14.59億，樓板價2.45萬/㎡抄底嘉定低密軌交地塊。

上海國企上實，布局徐匯改善地段，總價26.75億、樓板價4.85萬/㎡底價拿下長橋混合地塊。

今天總爺就和大家聊聊，馬年首場土拍大戲，究竟暗藏怎樣信號。

01

綠城“回馬槍”，斬獲青浦徐涇地塊

曾經(jīng)頂流大虹橋，又迎來核心地塊出讓，板塊市場進一步回暖。

這一次徐涇地塊讓總爺眼前一亮 ：TOD+成熟配套+適中體量，具備打造改善社區(qū)的土壤。

這塊地是稀缺的TOD地塊，位大動脈2號線蟠祥路站上蓋，2站直達虹橋樞紐。

同時板塊生活氛圍成熟，首位奧特萊斯、蟠龍?zhí)斓夭叫锌芍粒€有多所學校環(huán)伺。

它還是一塊容積率2.2的純宅地，建筑面積83665.23㎡，周邊也沒有明顯的不利因素，綠城、象嶼短兵相接——

最終綠城以總價26.75億、樓面價31972元/㎡，溢價6.6%時隔3年重返青浦。

2023年拿地的綠城春曉園，如今不僅順利交付，更憑借精工立面的高度兌現(xiàn)、度假酒店的松弛氛圍，成為大虹橋的產(chǎn)品標桿。

綠城在2023年繁華三章后，逐步把重心轉移到市中心，推出了潮鳴東方、潮鳴外灘等塔尖作品，這次徐涇的“回馬槍”屬實意外。

有趣的是，綠城地塊隔壁去年11月出讓的寶業(yè)地塊，如今確定了全域抬板+多功能會所的規(guī)劃方案。

寶業(yè)能不能逼出“更強綠城”，大虹橋?qū)熬怼钡绞裁锤叨?，讓我們拭目以待?/p>

02

象嶼聯(lián)手金茂，斬獲嘉定低密宅地

今天另一塊熱門地塊，位于五大新城中表現(xiàn)最穩(wěn)定的嘉定新城。

本次嘉定拿出了罕見的地鐵沿線地塊，直線距離11號線白銀路站僅約500米，屬于郊區(qū)最被市場認可的軌交盤。

地塊本身還擁有不錯的生態(tài)條件，南側是紫氣東來公園，東側更是臨河，部分樓棟未來會享受河景資源。

更重要的是，嘉定新城核心區(qū)這兩年供應放緩，軌交沿線繼理想之地后一直斷供，這塊地還是罕見1.7容積率，承載著更多市場期待。

最終，象嶼聯(lián)手金茂斥資14.59億，樓板價2.45萬/㎡成功摘地

這兩家房企有個共同特點，都是深耕嘉定、有過作品落地，因此也有信心選擇聯(lián)手操盤。

據(jù)總爺了解到，這塊地大概率將打造嘉定首個全域抬板社區(qū)，操盤團隊去年就開始研究產(chǎn)品規(guī)劃。

區(qū)域核心地段+緊鄰地鐵公園+1.7容積率，這個優(yōu)勢疊滿的純改善地塊，幾乎提前鎖定一個熱門紅盤。

期待下半年嘉定新產(chǎn)品亮相，象嶼聯(lián)手金茂，勢必將再次改變五大新城高端改善市場。

03

上實絕地反擊，托底徐匯長橋地塊

高端改善的徐匯區(qū)，本次迎來長橋地塊出讓。

這是一塊容積率2.0的混合地塊，建筑面積55141.58㎡，除了商品房外商業(yè)占比25%。

同時地塊臨近15號線羅秀路站以及中環(huán)線，無論是地鐵還是開車都非常便利。

更重要的是，相比同板塊的海上清河璽，它的位置距離地鐵更近，尤其是徐匯區(qū)近兩年更多是豪宅供應，積累了很多改善需求——

地塊方正、指標合理，填補徐匯千萬級中等改善的空白。

但地塊也面臨一定的挑戰(zhàn)，因為地處徐匯邊緣臨近老閔行，城市界面相對老舊，對改善客戶來說存在抗性。

同時25%的商業(yè)占比，作為社區(qū)型配套運營難度很大。

最終本地國企上實，以總價26.75億、樓板價4.85萬/平，抄底拿下長橋混合地塊。

今年1月，這家老牌國企發(fā)布公告：預計2025年凈虧損6.7億元，虧損主要系房地產(chǎn)項目存貨存在大額減值跡象。

2個月后就再次大手筆拿地，上實能不能吹響絕地反擊的號角，長橋地塊至關重要。

04

低溢價時代，房企都在精準補倉

本輪土拍，延續(xù)了2026年前兩次集中出讓行情，2塊地都是"零溢價、底價成交" ，徐涇地塊也只有6.6%溢價率。

在總爺看來，上海永遠是兵家必爭之地，對資金充裕、土儲有限的房企來說，目前是逆周期拿地的好機會。

1.新房市場縮量，“地王時代”難重現(xiàn)

今年土拍整體熱度的相對低迷，最重要的原因是新房市場的縮量。

1-2月，上海新房成交面積45萬方同比下降39%，成交金額341億元同比下降40%，雙雙創(chuàng)下近六年新低。

幾大巨頭手中都握有存量，可以預見短期內(nèi)以穩(wěn)健為主，很難重現(xiàn)1年前“地王頻出”的光景。

2.滬七條落地，房企專注“精準補倉”

去年以來，尤其是“滬七條”落地后，上海二手市場走出獨立行情，月均保持2萬套以上成交量，但新房市場反應有待觀察。

所以更多房企會精準選擇長期深耕、有市場共識的地塊參與，比如綠城重返徐涇，比如象嶼金茂重返嘉定。

進入“金三銀四”的小陽春行情，作為全國樓市風向標，上海新房接下來的表現(xiàn)值得期待。

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