文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

兩宗相鄰地塊的接連落子，讓青浦徐涇再次成為樓市焦點(diǎn)。

一宗是去年11月寶業(yè)集團(tuán)拿下的17-05地塊，另一宗是今年一批次土拍剛剛成交的18-05地塊。

兩塊地不僅出讓時(shí)間間隔短，僅三個(gè)多月，而且位置幾乎貼著，直線距離只有幾百米。

從地塊指標(biāo)來(lái)看，兩塊地開(kāi)發(fā)邏輯相似，但先天資源略有分化。

容積率都是2.2，限高都是60米。

體量上略有差異。18-05地塊用地面積約3.8萬(wàn)㎡，17-05地塊約2.49萬(wàn)㎡，前者體量更大一些。

在區(qū)位細(xì)節(jié)上，寶業(yè)17-05地塊，靠近G15沈海高速；綠城剛拿下的18-05地塊，更靠近地鐵，交通便利性更高。

目前，寶業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入入市預(yù)熱階段，而18-05地塊的產(chǎn)品大概率也將在下半年亮相。

在18-05地塊開(kāi)拍之際，寶業(yè)徐涇項(xiàng)目就釋放了節(jié)點(diǎn)消息。

隨著兩宗地塊先后入市，徐涇新房市場(chǎng)的新一輪競(jìng)爭(zhēng)也將正式展開(kāi)。

寶業(yè)沒(méi)做高低配

2025年11月24日，第九批次土拍中，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)以17.30億元拿下徐涇17-05地塊，溢價(jià)率5.17%，成交樓板價(jià)31561元/㎡。

這塊地的基礎(chǔ)條件其實(shí)不錯(cuò)。

出讓面積約2.49萬(wàn)㎡，容積率2.2，限高60米，沒(méi)有中小套型比例限制，理論上完全可以用當(dāng)下流行的“高低配”思路：高層疊加洋房或疊墅，在貨值上往往更有優(yōu)勢(shì)。

但寶業(yè)最終沒(méi)有這么做，而是選擇做一個(gè)相對(duì)純粹的小高層社區(qū)。

規(guī)劃顯示，項(xiàng)目擬建9幢15-18層住宅，其中2幢15層、2幢17層、5幢18層；除5#、11#樓外，其余均為首層架空。

這在當(dāng)前的新盤(pán)產(chǎn)品邏輯里，其實(shí)是一種不太討巧的做法。

高低配往往可以拉高項(xiàng)目溢價(jià)，也更容易制造產(chǎn)品差異和營(yíng)銷亮點(diǎn)。但與此同時(shí)，它也會(huì)帶來(lái)資源分配不均的問(wèn)題。

有人住疊墅，有人住高層；有人占據(jù)最好的景觀資源，也有人被擠在塔樓之間。

寶業(yè)顯然不想讓這種差異過(guò)于明顯。

最終的產(chǎn)品定位偏向改善，是建面約130-190㎡的3-4房，跳出了中小戶型內(nèi)卷，也展現(xiàn)出寶業(yè)對(duì)地段區(qū)位價(jià)值的自信。

項(xiàng)目還將打造徐涇首個(gè)“全域抬板社區(qū)”，規(guī)劃了百米長(zhǎng)的門(mén)廊 風(fēng)雨連廊系統(tǒng)。

這種設(shè)計(jì)在改善項(xiàng)目中越來(lái)越常見(jiàn)，一方面可以抬高社區(qū)整體界面，另一方面也能釋放更多公共空間，讓社區(qū)更開(kāi)闊、更通透。

對(duì)于改善型家庭來(lái)說(shuō)，這樣的居住體驗(yàn)往往比高低配社區(qū)更穩(wěn)定、更均衡。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月10日開(kāi)放展廳，6月開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)。

開(kāi)發(fā)主體為上海寶曜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人為夏鋒。這家公司成立于2025年11月底，由浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)100%控股，董事長(zhǎng)為孫宇光。

徐涇競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)

就在寶業(yè)項(xiàng)目火熱推進(jìn)的時(shí)候，徐涇又迎來(lái)了新的變量。

前幾天的2026一批次土拍中，與寶業(yè)項(xiàng)目相鄰的18-05地塊正式出讓。

這塊地的位置更靠近軌交——距離2號(hào)線蟠祥路·國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站直線約200米，距離17號(hào)線蟠龍路站約700米，是一塊典型的雙軌交地塊。同時(shí)，距離崧澤高架出入口約800米。

參與競(jìng)拍的只有兩家房企：綠城和象嶼。

讓人有些意外的是，去年剛在旁邊拿地的寶業(yè)并沒(méi)有參與競(jìng)拍，也沒(méi)有來(lái)“抬轎子”。

競(jìng)價(jià)過(guò)程整體比較克制。

雙方都非常冷靜，好幾次都是進(jìn)入倒計(jì)時(shí)讀秒才出價(jià)。最終經(jīng)過(guò)33輪報(bào)價(jià)，綠城以總價(jià)約26.75億元競(jìng)得地塊，溢價(jià)率6.57%，成交樓板價(jià)31972元/㎡。

這也是本次一批次土拍中唯一一塊溢價(jià)成交的地塊。

對(duì)比來(lái)看，寶業(yè)去年拿地的樓板價(jià)是31561元/㎡，綠城這次高出411元/㎡，漲幅約1.3%。

從銷售壓力來(lái)看，寶業(yè)并不輕松。

如果項(xiàng)目封窗，贈(zèng)送面積減少，單價(jià)要做到6萬(wàn)/㎡以下才能有競(jìng)爭(zhēng)力。如果不封窗，但贈(zèng)送面積相對(duì)增加，項(xiàng)目?jī)r(jià)格或許可以做到6-6.2萬(wàn)元/㎡。

而綠城的產(chǎn)品一旦定位更高端，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響也會(huì)比較明顯。

事實(shí)上，綠城此前就已經(jīng)進(jìn)入過(guò)徐涇。2023年8月，綠城拿下雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，就是如今的綠城春曉園。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.2萬(wàn)元/㎡。開(kāi)盤(pán)初期認(rèn)購(gòu)并不算特別理想，二期開(kāi)盤(pán)甚至因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)人數(shù)不足取消搖號(hào)。但隨著時(shí)間推移，項(xiàng)目最終還是順利去化。

截至2026年3月，春曉園網(wǎng)簽去化率已經(jīng)達(dá)到96%，基本收官。

值得注意的是，當(dāng)年春曉園的成交樓面價(jià)為36850元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)10%。

相比之下，這次18-05地塊的樓面價(jià)反而低了4878元/㎡。土地成本下降，但板塊成熟度卻更高了。

時(shí)隔三年再次進(jìn)入徐涇，綠城的準(zhǔn)備更充分了。

面對(duì)與寶業(yè)的貼臉競(jìng)爭(zhēng)，不知綠城是會(huì)在改善賽道正面硬剛，還是在戶型設(shè)計(jì)上做一些針對(duì)性調(diào)整。

例如，在新規(guī)條件下做一些120㎡以下的剛需剛改產(chǎn)品，與徐涇解禁的舊規(guī)次新房源競(jìng)爭(zhēng)。

等到今年下半年，綠城的產(chǎn)品正式亮相，大虹橋徐涇的市場(chǎng)熱度很可能會(huì)再次被點(diǎn)燃。

不過(guò)，真正的考驗(yàn)也才剛剛開(kāi)始。

2026年，徐涇將迎來(lái)超過(guò)萬(wàn)套次新房解禁，位居上海各板塊之首。

當(dāng)供應(yīng)端突然放量，新房與次新房之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得異常激烈。

對(duì)于寶業(yè)和綠城來(lái)說(shuō)，這不僅是一場(chǎng)產(chǎn)品力的較量，更是一場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)能力和銷售節(jié)奏的全面考驗(yàn)。

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