文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

青浦徐涇，火藥味濃了。

拿地10天后，綠城18-05地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案火速公示。

綠城一如既往地迅速，上午競(jìng)拍剛結(jié)束，中午總包團(tuán)隊(duì)便立即出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)進(jìn)場(chǎng)籌備會(huì)。

3月13日，上海一批次土拍中，綠城以總價(jià)26.75億元，溢價(jià)率6.57%，競(jìng)得上述地塊，成交樓板價(jià)31972元/㎡，住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)≥2500元/㎡。

這塊地塊與寶業(yè)去年拿下的17-05地塊距離僅幾百米，容積率同為2.2、限高同為60米。

寶業(yè)項(xiàng)目案名已公示：寶業(yè)·虹橋國(guó)展里，效果圖和戶型面積段也已出爐，展廳預(yù)計(jì)在4月中旬開(kāi)放。

綠城顯然不想落后半拍，直接用“10天公示規(guī)劃圖”來(lái)壓縮雙方的時(shí)間差。

可以預(yù)見(jiàn)，兩家房企今年將上演一次真正意義上的貼臉競(jìng)爭(zhēng)。

作為綠城華東區(qū)域總經(jīng)理潘思遠(yuǎn)上任后的第一個(gè)落子，這個(gè)項(xiàng)目不僅承載著綠城在大虹橋的產(chǎn)品展示野心，也將成為他在華東區(qū)域任期內(nèi)的重要試金石。

從綠城的報(bào)規(guī)圖來(lái)看，綠城依然是那個(gè)熟悉的綠城，產(chǎn)品細(xì)節(jié)拉滿。

1、規(guī)劃11棟16-17F小高層，全兩梯兩戶

綠城沒(méi)有選擇洋房和疊墅混搭的高低配路線，而是繼續(xù)沿用一致性更強(qiáng)的產(chǎn)品體系，與寶業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)重疊。

2、全域抬板

外部道路標(biāo)高5米，小區(qū)內(nèi)部標(biāo)高8.4米，以此計(jì)算，全域抬板約3.4米。

寶業(yè)項(xiàng)目全域抬板約5.4米，兩者風(fēng)格一致但尺度有差異。

2、KP站、垃圾房等不利因素放在抬板之下

社區(qū)地面層完全被“凈化”，業(yè)主視線不會(huì)被不利空間打斷。這種處理方式在上海改善項(xiàng)目中越來(lái)越成為標(biāo)配。

3、雙下沉庭院 室外泳池

社區(qū)主入口面寬近49米，歸家儀式感十足；

入口正對(duì)下沉庭院，再經(jīng)過(guò)一個(gè)下沉庭院后銜接室外泳池，動(dòng)線完整、場(chǎng)景豐富。

若未來(lái)再增加室內(nèi)泳池，則將形成 “雙泳池體系”，復(fù)刻早期綠城的頂配水準(zhǔn)。

4、完全人車分流

人行出入口主要設(shè)置在會(huì)恒路及規(guī)劃綠地，車行出入口全部設(shè)置在會(huì)恒路。

5、戶型預(yù)測(cè)

180-190㎡戶型：占據(jù)最中心區(qū)位，貼近下沉庭院與室外泳池。

120-140㎡戶型：預(yù)計(jì)布局在中區(qū)北側(cè)臨河景觀面與資源較好的東西向樓棟。

105-110㎡戶型：預(yù)計(jì)分布在社區(qū)南側(cè)及東北側(cè)。

寶業(yè)項(xiàng)目戶型涵蓋130-190㎡的3-4房。

綠城在改善區(qū)間正面對(duì)標(biāo)寶業(yè)，同時(shí)通過(guò)小面積段進(jìn)一步擴(kuò)大客群池。

從目前兩家的進(jìn)度來(lái)看，今年徐涇最值得看的一場(chǎng)對(duì)決已經(jīng)正式開(kāi)場(chǎng)。

雖然寶業(yè)比綠城早三個(gè)多月拿地，但兩家在產(chǎn)品邏輯上的選擇高度一致：

都做了全域抬板、都是小高層、都是兩梯兩戶。

正面硬剛的味道，從綠城公示規(guī)劃圖的那一刻就撲面而來(lái)。

若綠城持續(xù)追趕進(jìn)度，那兩盤接下來(lái)的戶型亮相、樣板間展示、價(jià)格帶劃定，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都將會(huì)相互牽制。

今年，徐涇將有超過(guò)萬(wàn)套次新房解禁，這個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度會(huì)被進(jìn)一步放大。

這意味著，寶業(yè)與綠城的這場(chǎng)貼臉交鋒，從一開(kāi)始就不是單純的回合制，而是一場(chǎng)長(zhǎng)線消耗戰(zhàn)：

產(chǎn)品力要夠硬，銷售節(jié)奏要夠快，對(duì)市場(chǎng)判斷的準(zhǔn)確度也要夠高。

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