2025年，房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)的調整中震蕩前行。全年新建商品房銷售面積8.81億平方米，銷售額8.39萬億元，同比分別下降8.7%、12.6%。

經(jīng)營端，此前相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，70多家已披露預告的A股房企，超七成預計虧損，盈利的不到三成。市場在深度調整中探索新的平衡，行業(yè)分化成為最顯著的特征。期間，招商蛇口以堅定的企業(yè)、產(chǎn)品戰(zhàn)略，高效管理、穩(wěn)健財務以及完善協(xié)同的多元化經(jīng)營體系，在房地產(chǎn)深入變革中，走出一家龍頭企業(yè)在地產(chǎn)新周期的高質量發(fā)展路徑。

3月16日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2025年年報。2025年全年，招商蛇口營業(yè)收入1547.28億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤10.24億元，雖同比有不同程度的下降。但在持續(xù)震蕩的行業(yè)大背景下，是少有仍實現(xiàn)正向盈利的房企。

精準投資與“好房子”夯實業(yè)績護城河，排名“逆市上位”

過去一年，地產(chǎn)在調整中繼續(xù)分化，全年銷售額超千億的房企僅剩10家。招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)整體排名提升一位至第四位，牢牢守住行業(yè)前五的位置。成為眼下少有逆市“上位”的房企。

這一亮眼的成績，得益于其聚焦核心、以銷定投、精挑細選的投資策略，以及對“好房子”策略的深入推進執(zhí)行。

精準投資上，2025年，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市，實現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國重點30城中進入當?shù)豑OP5的城市共計15個。

對這些核心城市的深耕，讓招商蛇口在整體筑底回穩(wěn)的市場下，保持了較好的業(yè)績韌性。

2025年，招商蛇口還持續(xù)在投資端加大對核心城市的投入。全年累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，其中需支付地價約為543億元。

其在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占全部投資額的63%，比上年進一步提升，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗優(yōu)質土地。

這些優(yōu)質的土儲，將持續(xù)為招商蛇口后續(xù)業(yè)績提供有力的支撐。

更值得一提的是，隨著“好房子”的提出和深入發(fā)展，招商蛇口在貫徹“好房子”落地方面進行了諸多實踐和探索。

不僅為推動行業(yè)邁向新發(fā)展模式做出行業(yè)貢獻，也成為其硬核實力穿越周期的關鍵。

去年11月，招商蛇口在第二十七屆高交會重磅發(fā)布了《好房子品質標準白皮書》，以革新標準引領行業(yè)從“住有所居”轉向“住有優(yōu)居”，成為首家在高交會發(fā)布“好房子”標準的企業(yè)。

其“好房子”標準以“智慧安全的品質之家”“自然和諧的美學之家”“友鄰相伴的長情之家”為三大價值主張，涵蓋“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務”7大維度、28個場景模塊，匯集485項技術細節(jié)，并在全國20余個標桿項目中實現(xiàn)規(guī)模化落地，獲得市場廣泛認可。

報告期內，招商蛇口標桿項目亮點紛呈，20余個全國新作首開去化率超過可研預期。

其中，上�？刀ㄒ际熬痢⒊啥颊猩汰t、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個項目入選2025年全國年度/半年度十大作品榜單，助力招商蛇口榮登2025中國房企產(chǎn)品力TOP100第四名。北京招商璽、佛山華璽二期等六個項目獲好房子作品TOP20及好房子專項獎。

多元化業(yè)務生態(tài)協(xié)同，“三個轉變”推動高質量發(fā)展

招商蛇口圍繞“開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務”三類業(yè)務，以創(chuàng)新驅動為根本動力，著力推進“三個轉變”，即由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉變，由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結合轉變，由同質化競爭向差異化發(fā)展轉變，著力推動高質量發(fā)展。

期內，除了開發(fā)業(yè)務不斷夯實以外，多元化業(yè)務也協(xié)同發(fā)展，取得不錯成績。

資產(chǎn)運營方面，招商蛇口的集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、公寓、寫字樓、酒店等，均有不錯增長。管理范圍內持有物業(yè)全口徑收入76.3億元，同比上漲2.2%。全年新入市29個項目，總建面177萬平方米，聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)，其中包含12個公寓、8個商業(yè)、3個產(chǎn)業(yè)園。

而招商積余作為旗下物業(yè)服務和輕資產(chǎn)運營服務平臺，2025年深化變革、嚴控現(xiàn)金流、提效提質，也實現(xiàn)規(guī)模效益均衡增長。期內，招商積余實現(xiàn)營收192.73億元，歸母凈利潤6.55億元。報告期末在管項目2473個，管理面積達3.77億平方米。

招商蛇口還憑借自身的資源和生態(tài)優(yōu)勢，搶抓新興產(chǎn)業(yè)與時代機遇。

一方面，持續(xù)通過公募REITs推動存量資產(chǎn)價值釋放。2025年啟動博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購入基礎設施項目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募。

進一步夯實了招商蛇口持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，促進持有物業(yè)良性循環(huán)，增強公司可持續(xù)經(jīng)營能力。

另一方面，招商蛇口作為產(chǎn)業(yè)園空間的資深運營商，在技術、資金、場景、運營等方面賦能園區(qū)企業(yè)發(fā)展之外，也高度重視開展園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈投資，將園區(qū)打造成為培育新興產(chǎn)業(yè)的抓手，打造成自主可控的新興產(chǎn)業(yè)的種子資源池。

目前，其參與出資設立的產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模逾50億元，所投項目發(fā)展階段各異，有已實現(xiàn)上市的，有正在IPO申報的，亦有剛進入上市輔導期的，還有處于較為初創(chuàng)階段的，影石創(chuàng)新、沐曦股份等創(chuàng)新型數(shù)智科技企業(yè)在報告期內成功上市，成為產(chǎn)融創(chuàng)新轉型的“標桿案例。

通過產(chǎn)業(yè)基金投資到退出閉環(huán)的打通和良性滾動，產(chǎn)投成果逐步兌現(xiàn)，既實現(xiàn)了財務性增值回報，促進了公司及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務主業(yè)協(xié)同，推動企業(yè)邁向高質量發(fā)展，更助力了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育與發(fā)展。

牢守資金安全底線，穩(wěn)健財務管理穿越行業(yè)周期波動

作為央企開發(fā)商，招商蛇口牢牢守住財務安全底線。去年3月的年度業(yè)績會，招商蛇口董事長曾指出，要在戰(zhàn)略上做到“四個不失”。其中之一的“不失血”，便是要保持企業(yè)充足的現(xiàn)金。

過去一年，招商蛇口主動順應行業(yè)形勢變化，精準優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，嚴守資金安全底線，堅定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略，持續(xù)提升資金使用效率。

其全年實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93 億元，期末貨幣資金余額達861.27 億元，現(xiàn)金流整體保持韌性。

期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率64.17%、凈負債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，三道紅線持續(xù)保持綠檔，債務結構穩(wěn)健合理。

其還積極落實房地產(chǎn)融資新模式要求，堅持簡單、高效、安全的融資原則，年內完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元，債務結構實現(xiàn)顯著優(yōu)化。

與此同時，招商蛇口依托優(yōu)質資信優(yōu)勢，持續(xù)優(yōu)化融資成本，2025年新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)內最低區(qū)間；年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP，繼續(xù)保持行業(yè)領先水平。

依托央企平臺的信用背書與優(yōu)質的資信狀況，招商蛇口構建了多元、通暢、低成本的融資體系。通過靈活運用銀行貸款、債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化及REITs市場化平臺，持續(xù)拓寬融資渠道，優(yōu)化債務期限結構，為業(yè)務拓展與轉型創(chuàng)新提供了充沛的低成本資金支持。

其卓越的財務管理能力不僅為公司穿越行業(yè)周期波動提供了堅實保障，更為推進公司高質量發(fā)展注入了源源不斷的內生動力。

面對接下來的工作計劃，招商蛇口稱，在穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務基本盤的前提下，還將持續(xù)強化現(xiàn)金流管理，精耕細作投資策略，加速業(yè)務轉型升級，以高品質產(chǎn)品與服務滿足市場需求，推動從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“開發(fā)商+運營商+服務商”三位一體的新發(fā)展模式邁進，確保公司在行業(yè)調整中韌性向前，行穩(wěn)致遠，實現(xiàn)高質量發(fā)展。

相關公司：招商蛇口sz001979