觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年開春，代建的競爭熱度絲毫未減。

近日，旭輝建管中標(biāo)貴州省貴陽市花溪區(qū)楊家山一號地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目全過程建設(shè)管理服務(wù)，項(xiàng)目委托方為貴陽花溪銘創(chuàng)置業(yè)有限公司，隸屬貴州林城溪湖生態(tài)文旅有限公司。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，建設(shè)內(nèi)容包含住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，配套建設(shè)幼兒園及小學(xué)，對中標(biāo)企業(yè)能力提出較高要求。

旭輝建管認(rèn)為，和過去地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)不同，代建項(xiàng)目的離散度非常大，需要從委托方的訴求出發(fā)找到最佳解題方案。

貴陽落地

花溪區(qū)是貴陽市“生態(tài)、文旅、科教”三位一體的核心板塊，觀點(diǎn)新媒體從貴陽市公共資源交易中心獲悉，該項(xiàng)目位于貴陽市花溪區(qū)田園路與明珠大道交叉口東北部，東接清溪路，西抵田園路，南靠榕筑南溪綠園和陽光花園，北鄰貴大南苑和蘭馨桂馥花園。

項(xiàng)目總投資約為29.91億元，標(biāo)段合同估算價(jià)約為15.21億元，建設(shè)總建筑面積約40.42萬平方米的商住項(xiàng)目（最終以規(guī)劃審批建筑面積為準(zhǔn)），包含住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，配套建設(shè)幼兒園及小學(xué)。

共包含5個(gè)地塊，用地規(guī)劃編號為03-07-05、03-07-06、03-07-07、03-07-11、03-07-13A，建設(shè)內(nèi)容主要包括新建住宅、商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施、地下室以及圍墻、道路廣場、綠化景觀、給水、雨污排水、燃?xì)?、電力、通訊等工程?/p>

可見，項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，對中標(biāo)企業(yè)的能力有較高要求。據(jù)悉，旭輝建管給自身的定位正是定制化服務(wù)專家，總裁劉冰洋曾坦承，現(xiàn)在代建項(xiàng)目操盤難度越來越大，對代建公司的要求也越來越高。

他的感受是，不同地域，不同項(xiàng)目，不同委托方都各有特點(diǎn)。所以，旭輝建管相當(dāng)于“一盤一策”，針對每個(gè)項(xiàng)目都有不同策略，梳理出需求點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、機(jī)會點(diǎn)，為委托方提供服務(wù)。

該項(xiàng)目將打造區(qū)域內(nèi)首個(gè)新規(guī)“四代住宅”示范作品。資料顯示，旭輝建管在蘇州、佛山、西安、太倉瀏河、大連等多個(gè)城市落地四代宅，很多是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)四代宅項(xiàng)目，當(dāng)中不乏一些非常剛需的市場。

劉冰洋認(rèn)為，因?yàn)橛行╉?xiàng)目拿地價(jià)格高，用傳統(tǒng)開發(fā)邏輯和傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)無解，經(jīng)營上根本無法兌現(xiàn)，通過四代宅和一些低密產(chǎn)品，能夠去做經(jīng)營解題。

代建解題

即便房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，仍有部分代建企業(yè)保持著擴(kuò)張態(tài)勢。

從2021年進(jìn)入代建賽道開始，旭輝建管至2024年仍處于迅速拓展階段，2024年下半年則從以往注重規(guī)模到注重“有質(zhì)量的簽約”。

“我們一直強(qiáng)調(diào)，代建一定是深耕型的業(yè)務(wù)，在重點(diǎn)地區(qū)、城市深耕，形成規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，才能夠有更好的效益以及長期發(fā)展的空間。”劉冰洋曾如此表示。

今年1月召開的旭輝建管年度工作會議上，劉冰洋指出：“當(dāng)前行業(yè)正處于深度調(diào)整的關(guān)鍵階段，代建賽道門檻持續(xù)抬高，市場競爭更趨白熱化。唯有主動識變求變、前瞻儲備資源，方能搶占發(fā)展先機(jī)?！?/p>

“價(jià)值兌現(xiàn)”是劉冰洋認(rèn)為的代建行業(yè)底層邏輯，即通過專業(yè)化能力幫項(xiàng)目“解題”：“只有這樣，才能讓代建行業(yè)真正能夠長期地發(fā)展下去?！?/p>

值得關(guān)注的是，業(yè)務(wù)規(guī)模快之外，旭輝建管的業(yè)態(tài)也在不斷變多，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

貴陽花溪區(qū)項(xiàng)目即是包含住宅、商業(yè)、學(xué)校、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的復(fù)合地塊，代建方需要的不僅僅是蓋房子的能力，更是資源整合與業(yè)態(tài)協(xié)同的“解題”能力。

貴陽項(xiàng)目委托方為貴陽花溪銘創(chuàng)置業(yè)有限公司，是一家國有企業(yè)平臺公司。在地方國企成為拿地主力的當(dāng)下，這種“政府平臺+市場化專業(yè)能力”模式，成為旭輝建管業(yè)務(wù)拓展的突破口。

截至2025年末，該公司在管項(xiàng)目超270個(gè)，總建筑面積逾4200萬平方米，全年新增項(xiàng)目79個(gè)。更細(xì)化來看，政府及國企代建占比攀升至56%，復(fù)委項(xiàng)目占比達(dá)25%，2025年全年銷售額突破100億元。

旭輝建管背后自然也離不開旭輝集團(tuán)的支持——而在2025年底完成境內(nèi)外債務(wù)重組后，旭輝集團(tuán)整體戰(zhàn)略正轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的發(fā)展模式。

這一背景下，旭輝建管作為輕資產(chǎn)平臺的戰(zhàn)略地位日益凸顯，成為旭輝“二次創(chuàng)業(yè)”的核心增長極，通過輸出品牌、管理和產(chǎn)品力賺取服務(wù)費(fèi)。

據(jù)了解，2025年末，旭輝啟動了新一輪組織架構(gòu)與人員調(diào)整，重資產(chǎn)調(diào)整主線為區(qū)域合并、聚焦核心，包括撤銷東南、華南等區(qū)域集團(tuán)及多個(gè)城市公司；新組建華東、華南兩大事業(yè)部，華東區(qū)域事業(yè)部覆蓋上海、浙江、江蘇、福建、安徽、江西，華南區(qū)域事業(yè)部覆蓋廣東、湖南、湖北、廣西、海南。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)則進(jìn)行獨(dú)立化細(xì)分運(yùn)營，撤銷建管蘇皖區(qū)域、建管東南區(qū)域、建管上海區(qū)域等區(qū)域，并分別組建成立建管蘇南公司、建管上海公司、建管浙江公司、建管安徽公司、建管蘇北公司、建管廣東公司。

兩條業(yè)務(wù)線的調(diào)整，便是旭輝轉(zhuǎn)型的真實(shí)體現(xiàn)。

調(diào)整后，旭輝建管正式確立二級管控體系，新成立的六家建管二級公司，“一把手”分別是蘇南公司沙歡、浙江公司賁宇、上海公司張杰偉、廣東公司李業(yè)宏、安徽公司唐松和蘇北公司王正。

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