短短5天時(shí)間內(nèi)，保利發(fā)展在杭州土地市場(chǎng)投入了48.1億元真金白銀。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

杭州核心區(qū)宅地遭爭(zhēng)搶，土地市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。

3月10日，杭州蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元一宗低密宅地迎來(lái)出讓，經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展以總價(jià)15.86億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)38084元/平方米，溢價(jià)率16.11%。這是繼3月6日以51.08%高溢價(jià)奪得上城區(qū)城東新城地塊后，保利發(fā)展在杭州再次拿地。

“保利發(fā)展5天之內(nèi)連奪杭城兩宗核心區(qū)宅地，戰(zhàn)略意圖清晰。” 中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，此次低密地塊溢價(jià)成交，既體現(xiàn)了稀缺規(guī)劃指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值，也反映出當(dāng)前房企投資極度聚焦、對(duì)“確定性”的極致追求。杭州土地市場(chǎng)“少而精”的供應(yīng)策略與房企“穩(wěn)而準(zhǔn)”的投資策略形成共振，核心區(qū)資產(chǎn)的稀缺價(jià)值與抗風(fēng)險(xiǎn)能力在當(dāng)下市場(chǎng)中愈發(fā)凸顯。

5天落兩子

保利發(fā)展杭州再次拿地

短短5天時(shí)間內(nèi)，保利發(fā)展在杭州土地市場(chǎng)投入了48.1億元真金白銀。

先是3月6日，杭州迎來(lái)春節(jié)后首場(chǎng)涉宅用地土地拍賣，僅一宗上城區(qū)宅地出讓。最終，經(jīng)過(guò)109輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展旗下浙江保利城市發(fā)展有限公司以總價(jià)32.24億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)44985元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)51.08%。資料顯示，這宗地塊位于上城區(qū)新塘路與環(huán)站西路交叉口，此前為商業(yè)用地，后經(jīng)過(guò)“商改住”調(diào)整后入市，出讓面積3.26萬(wàn)平方米，容積率2.2，規(guī)劃建筑面積7.17萬(wàn)平方米。

緊接著3月10日，保利發(fā)展再度出手。這次拿下的則是蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元XS010401-09地塊，土地出讓面積23133平方米，規(guī)劃建筑面積41639.4平方米，容積率僅1.8，最終經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)以15.86億元總價(jià)成交。

從熱度表現(xiàn)看，相比于2025年錢江世紀(jì)城板塊出讓的宅地，保利發(fā)展此次所拿地塊成交熱度有所下降。高院生表示，自2025年四季度以來(lái)杭州市場(chǎng)流速放緩后，房企拿地更加理性謹(jǐn)慎，加之此次出讓的地塊成狹長(zhǎng)的長(zhǎng)方形形狀比較難排布，北面機(jī)場(chǎng)高速、東面博奧路的噪音影響，導(dǎo)致溢價(jià)率并沒(méi)有很高。但最終該地地價(jià)仍然達(dá)到3.8萬(wàn)元/平方米，高于周邊項(xiàng)目，主要原因還在于地塊區(qū)位配套完善，緊鄰?qiáng)W體核心價(jià)值圈，同時(shí)地塊指標(biāo)稀缺，低密改善屬性突出。

值得一提的是，這是錢江世紀(jì)城板塊近10年來(lái)推出的容積率最低的一宗宅地。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，未來(lái)該項(xiàng)目可能設(shè)計(jì)為純粹的洋房社區(qū)或“洋房+小高層”組合，以低密改善產(chǎn)品為主要定位，在板塊內(nèi)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

從貨值角度看，這兩宗地塊也將為保利發(fā)展提供可觀的貨值儲(chǔ)備。按周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)算，錢江世紀(jì)城地塊可提供貨值約20億元至41億元，城東新城地塊可提供貨值約43億元至64.5億元，保守估計(jì)兩宗地塊合計(jì)可為保利發(fā)展帶來(lái)至少60億元的貨值儲(chǔ)備。

保利發(fā)展的杭州戰(zhàn)略

如果拉長(zhǎng)時(shí)間線觀察，保利發(fā)展此番在杭州密集拿地并非偶然。

自2025年開(kāi)始，保利發(fā)展對(duì)杭州市場(chǎng)的重視程度明顯提升。2025年內(nèi)，保利發(fā)展在25個(gè)城市合計(jì)摘得52宗地塊，其中一線城市拿地金額占比44.9%，新一線城市占比35.5%。在新一線城市中，杭州的拿地金額達(dá)到87.87億元，超過(guò)佛山的51.38億元和西安的50.58億元，重要程度不言而喻。

但在更早之前，保利發(fā)展對(duì)杭州的投資不具有連續(xù)性，這也導(dǎo)致其在杭州市場(chǎng)的存在感并不算強(qiáng)。

回顧近三年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)：2023年時(shí)，保利發(fā)展在杭州的全口徑銷售額為83.5億元，位列第18位，當(dāng)年其拿地金額44億元，也沖至杭州市場(chǎng)第10。2024年，保利發(fā)展在杭州的全口徑銷售額67.66億元，排名第14位，名次進(jìn)一步提升，但當(dāng)年保利發(fā)展在杭州的投資力度減小，拿地金額甚至排不上市場(chǎng)前10?；蛟S是2024年投資收縮，2025年，保利發(fā)展在杭州的全口徑銷售額已經(jīng)排在20名以后，不足32億元，但2025年，保利發(fā)展在杭州的拿地金額飆升至88億元，排名杭州市場(chǎng)第四。

具體來(lái)看，2025年，保利發(fā)展在杭州拿下多宗核心區(qū)地塊，且多為高溢價(jià)競(jìng)得。其中，同樣位于錢江世紀(jì)城的保利·天珺項(xiàng)目于2025年12月以7.44萬(wàn)元/平方米的均價(jià)首開(kāi)，入市后持續(xù)熱銷?？硕鸢l(fā)布的2026年2月杭州市住宅項(xiàng)目銷售榜單顯示，保利天珺以27套、4.36億元的銷售成績(jī)，位列當(dāng)月全市住宅項(xiàng)目銷售金額榜第二位。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，正是這種“一手市場(chǎng)感知”，給了保利發(fā)展繼續(xù)加倉(cāng)的底氣。高院生分析表示，奧體和世紀(jì)城板塊內(nèi)強(qiáng)勁的去化表現(xiàn)，為此次出讓提供了最直接的市場(chǎng)信心。保利發(fā)展在世紀(jì)城核心區(qū)開(kāi)發(fā)的保利·天珺項(xiàng)目持續(xù)熱銷，使其敢于在同一價(jià)值圈內(nèi)再度落子，旨在通過(guò)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步鞏固在板塊內(nèi)的品牌優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)份額。

為何選擇杭州持續(xù)發(fā)力？答案或許還在于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。

從市場(chǎng)層面看，2026年開(kāi)春以來(lái)，杭州新房與二手房市場(chǎng)雙雙迎來(lái)回暖。杭房數(shù)據(jù)顯示，3月9日杭州二手房下單量達(dá)294套，已超2025年4月日均270套的水平。從供應(yīng)層面看，2026年杭州計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地6000畝，較2025年的7638畝下降約21.45%。供地收縮而需求仍在，核心區(qū)資產(chǎn)的稀缺價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于修復(fù)階段，房企投資更強(qiáng)調(diào)安全性和確定性，因此更加傾向于選擇人口吸引力強(qiáng)、需求基礎(chǔ)穩(wěn)固的核心城市?！跋窈贾葸@樣的強(qiáng)二線城市，改善型需求仍然較為活躍，特別是奧體、城東新城等核心板塊，新房項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好，這些因素都會(huì)增強(qiáng)房企在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)投資的信心。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

此外，保利發(fā)展2026年初在杭州密集拿地的舉動(dòng)，實(shí)質(zhì)上也映射出企業(yè)當(dāng)前戰(zhàn)略的微調(diào)，即聚焦核心城市，但也不只著眼于一線城市，而是將資源適當(dāng)傾斜至類似杭州這樣的新一線城市，以分散風(fēng)險(xiǎn)，尋求更穩(wěn)定的發(fā)展。